Reverse Mortgage oder Home-Equity-Darlehen?

Wenn Sie ein Hausbesitzer und mindestens 62 Jahre alt sind, können Sie Ihr Eigenkapital möglicherweise in Bargeld umwandeln, um die Lebenshaltungskosten, die Gesundheitskosten, einen Umbau Ihres Hauses oder was auch immer Sie sonst noch benötigen zu bezahlen. Zwei Möglichkeiten sind umgekehrte Hypotheken und Eigenheimkredite. In beiden Fällen können Sie Ihr Eigenheim nutzen, ohne verkaufen oder Ihr Eigenheim verlassen zu müssen. Dies sind jedoch unterschiedliche Darlehensprodukte, und es lohnt sich, Ihre Optionen zu verstehen, damit Sie entscheiden können, welche für Sie besser sind.

Umgekehrte Hypotheken

Die meisten Hauskäufe werden mit einer regulären Hypothek oder einer Forward-Hypothek getätigt. Mit einer regulären Hypothek leihen Sie sich Geld bei einem Kreditgeber aus und leisten monatliche Zahlungen zur Tilgung von Kapital und Zinsen. Im Laufe der Zeit nimmt Ihre Verschuldung mit zunehmendem Eigenkapital ab. Wenn die Hypothek vollständig bezahlt ist, haben Sie volles Eigenkapital und besitzen das Haus vollständig.

So funktioniert eine Reverse Mortage

Eine umgekehrte Hypothek funktioniert anders: Anstatt Zahlungen an einen Kreditgeber zu leisten, leistet ein Kreditgeber Zahlungen an Sie, basierend auf einem Prozentsatz des Wertes Ihres Eigenheims. Mit der Zeit nimmt Ihre Verschuldung zu - wenn Zahlungen an Sie getätigt werden und Zinsen anfallen - und Ihr Eigenkapital sinkt, wenn der Kreditgeber mehr und mehr Eigenkapital erwirbt. Sie behalten weiterhin das Eigentum an Ihrem Eigenheim, aber sobald Sie länger als ein Jahr aus dem Eigenheim ausgezogen sind, verkaufen Sie das Eigenheim oder sterben - oder Sie werden für Ihre Grundsteuern und / oder Versicherungen kriminell -, oder das Eigenheim verfällt Darlehen wird fällig. Der Kreditgeber verkauft das Haus, um das Geld, das an Sie ausgezahlt wurde (sowie die Gebühren), zurückzugewinnen. Alle im Haus verbleibenden Eigenmittel gehen an Sie oder Ihre Erben.

Beachten Sie, dass die Bank das Haus nicht verkaufen kann, wenn beide Ehepartner ihren Namen auf der Hypothek haben, bis der überlebende Ehepartner stirbt - oder die oben aufgeführten Steuer-, Reparatur-, Versicherungs-, Umzugs- oder Verkaufssituationen eintreten. Paare sollten das Problem des überlebenden Ehepartners sorgfältig untersuchen, bevor sie einer umgekehrten Hypothek zustimmen. Die Zinsen für eine umgekehrte Hypothek fallen in der Regel bis zur Beendigung der Hypothek an. Zu diesem Zeitpunkt können der / die Darlehensnehmer oder ihre Erben die Hypothek möglicherweise abziehen oder nicht

(Weitere Informationen finden Sie unter Reverse Mortgage Pitfalls ).

Eigenheimkredite

Eine Art von Eigenheimkredit ist die Eigenheimkreditlinie (HELOC). Wie bei einer umgekehrten Hypothek können Sie mit einem Eigenheimdarlehen Ihr Eigenheim in Bargeld umwandeln. Dies funktioniert genauso wie bei Ihrer Ersthypothek. Tatsächlich wird ein Hypothekendarlehen auch als Zweithypothek bezeichnet. Sie erhalten das Darlehen als Einmalzahlung und leisten regelmäßige Zahlungen zur Tilgung des Kapitals und der Zinsen, die in der Regel ein fester Zinssatz sind.

Mit einem HELOC haben Sie die Möglichkeit, bei Bedarf Kredite bis zu einem genehmigten Kreditlimit aufzunehmen. Mit einem Standard-Eigenheimdarlehen zahlen Sie Zinsen für den gesamten Darlehensbetrag. Mit einem HELOC zahlen Sie nur Zinsen für das Geld, das Sie tatsächlich abheben. HELOCs sind anpassbare Kredite, sodass sich Ihre monatliche Zahlung ändert, wenn die Zinssätze schwanken.

Über HELOCs

Derzeit sind die Zinsen für Eigenheimdarlehen und HELOCs nicht steuerlich absetzbar, es sei denn, das Geld wurde für Renovierungsarbeiten oder ähnliche Aktivitäten verwendet. (Vor dem neuen Steuergesetz von 2017 waren Zinsen für Eigenheimschulden ganz oder teilweise steuerlich absetzbar. Beachten Sie, dass diese Änderung für die Steuerjahre 2018 bis 2025 gilt.) Darüber hinaus - und dies ist ein wichtiger Grund, diese Wahl zu treffen - mit Ihr Eigenheim bleibt ein Vermögenswert für Sie und Ihre Erben. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Ihr Eigenheim als Sicherheit fungiert, sodass Sie riskieren, Ihr Eigenheim durch Zwangsvollstreckung zu verlieren, wenn Sie den Kredit nicht in Anspruch nehmen.

Unterschiede zwischen Darlehensarten

Mit umgekehrten Hypotheken, Eigenheimdarlehen und HELOCs können Sie Ihr Eigenheimkapital in Bargeld umwandeln. Sie variieren jedoch in Bezug auf Auszahlung, Rückzahlung, Alters- und Eigenkapitalanforderungen, Kredit- und Einkommensanforderungen und Steuervorteile. Basierend auf diesen Faktoren skizzieren wir die wesentlichen Unterschiede zwischen den drei Arten von Darlehen:

Wie Sie bezahlt werden

• Reverse Mortgage: Monatliche Zahlungen, Pauschalzahlungen, Kreditlinien oder eine Kombination aus diesen
  (Siehe So wählen Sie einen umgekehrten Hypothekenzahlungsplan aus )
• Home-Equity-Darlehen: Pauschalzahlung
• HELOC: Je nach Bedarf bis zu einem vorab genehmigten Kreditlimit - wird mit einer Kredit- / Debitkarte und / oder einem Scheckbuch geliefert, sodass Sie bei Bedarf Geld abheben können

Rückzahlungsplan

• Reverse Mortgage: Aufgeschobene Rückzahlung - Darlehen fällig, sobald der Darlehensnehmer für Grundsteuern und / oder Versicherungen in Verzug gerät; das Haus verfällt; Der Kreditnehmer zieht für mehr als ein Jahr aus, verkauft das Haus oder stirbt.
• Home-Equity-Darlehen: Monatliche Zahlungen über einen festgelegten Zeitraum mit einem festen Zinssatz
• HELOC: Monatliche Zahlungen basierend auf dem geliehenen Betrag und dem aktuellen Zinssatz

Alters- und Eigenkapitalanforderungen

• Umgekehrte Hypothek: Muss mindestens 62 Jahre alt sein und das Eigenheim besitzen oder über ein kleines Hypothekenguthaben verfügen
• Eigenheimdarlehen: Keine Altersvoraussetzung und mindestens 20% Eigenkapital im Eigenheim
• HELOC: Keine Altersvoraussetzung und mindestens 20% Eigenkapital im Haushalt

Kredit- und Einkommensstatus

• Reverse Mortgage: Keine Einkommensanforderungen, aber einige Kreditgeber prüfen möglicherweise, ob Sie in der Lage sind, fristgerechte und vollständige Zahlungen für laufende Grundschulden zu leisten, z. B. Grundsteuern, Versicherungen, Gebühren der Eigentümervereinigung usw.
• Home-Equity-Darlehen : Gute Bonität und Nachweis eines stabilen Einkommens, das ausreicht, um alle finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen
• HELOC: Gute Bonität und ausreichender Nachweis über ein stabiles Einkommen, um alle finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen

Steuervorteile

• Reverse Mortgage: Keine, bis das Darlehen endet; dann kommt es darauf an
• Eigenheimdarlehen: Für die Steuerjahre 2018 bis 2025 sind Zinsen nur abziehbar, wenn das Geld für qualifizierte Zwecke ausgegeben wurde - zum Kaufen, Bauen oder wesentlichen Verbessern des Eigenheims des Steuerzahlers, das das Darlehen sichert (dank des Tax Cuts and Jobs Act von 2017) )
• HELOC: Wie bei einem Eigenheimkredit

Das richtige Darlehen für Sie auswählen

Mit umgekehrten Hypotheken, Eigenheimdarlehen und HELOCs können Sie Ihr Eigenheimkapital in Bargeld umwandeln. Wie können Sie entscheiden, welche Darlehensart für Sie geeignet ist?

Im Allgemeinen wird eine umgekehrte Hypothek als die bessere Wahl angesehen, wenn Sie nach einer langfristigen Einkommensquelle suchen und nicht bedenken, dass Ihr Haus nicht Teil Ihres Nachlasses sein wird. Wenn Sie jedoch verheiratet sind, stellen Sie sicher, dass die Rechte des überlebenden Ehepartners klar sind.

(Weitere Informationen finden Sie unter Umgekehrte Hypothek: Kann Ihre Witwe das Haus verlieren? Und in der vollständigen Anleitung zur Umgekehrten Hypothek .)

Ein Eigenheimdarlehen oder HELOC wird als bessere Option angesehen, wenn Sie kurzfristig Bargeld benötigen, monatliche Rückzahlungen vornehmen können und es vorziehen, Ihr Eigenheim zu behalten. Beide sind mit erheblichen Risiken verbunden. Überprüfen Sie daher die Optionen gründlich, bevor Sie eine der beiden Maßnahmen ergreifen.

(Siehe auch: Vollständiger Leitfaden für Reverse Mortgage, Vergleich von Reverse Mortgage und Forward Mortgage, Qualifizieren Sie sich für eine Reverse Mortgage ?, Reverse Mortgage-Typen, Auswahl des richtigen Reverse Mortgage-Kreditgebers, Auswahl eines Reverse Mortgage-Zahlungsplans, Leitfaden für Steuern und Reverse-Hypotheken, 5 Top-Alternativen zu einer Reverse-Hypothek, 5 Zeichen eine Reverse-Hypothek ist eine gute Idee, 5 Zeichen eine Reverse-Hypothek ist eine schlechte Idee, Wie zu vermeiden, Ihre Reverse-Hypothek überleben, Ein Blick auf die Regulierung der Reverse-Hypotheken, Regeln Um eine FHA-Rückhypothek zu erhalten, müssen Sie die Rückhypothek: Kann Ihre Witwe (oder Ihre Witwe) das Haus verlieren?