Fehlerhafte Hypothek
Eine fehlerhafte Hypothek entspricht nicht den Richtlinien von staatlich geförderten Unternehmen (GSE) wie Fannie Mae und Freddie Mac. Daher kann es nicht an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft werden. GSE-Richtlinien bestehen unter anderem aus einem maximalen Darlehensbetrag, geeigneten Immobilien, Anzahlungs- und Kreditanforderungen.
BREAKING DOWN fehlerhafte Hypothek
Fehlerhafte Hypotheken sind keine schlechten Kredite in dem Sinne, dass sie riskant sind. Finanzinstitute mögen sie jedoch nicht, weil sie schwerer zu verkaufen sind. Aus diesem Grund werden Banken in der Regel einen höheren Zinssatz verlangen.
Obwohl Privatbanken anfänglich die meisten Hypotheken abschreiben, landen sie häufig in den Portfolios von Fannie Mae und Freddie Mac. Diese beiden staatlich geförderten Unternehmen (GSE) kaufen Kredite von Banken und verpacken sie dann in Mortgage-Backed Securities (MBS), die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden. Ein MBS ist eine Art Asset-Backed-Wertpapier, das durch eine Sammlung von Hypotheken besichert ist, die von einem regulierten und autorisierten Finanzinstitut stammen. Während es private Finanzunternehmen gibt, die ein MBS kaufen, verpacken und weiterverkaufen, sind Fannie und Freddie die beiden größten Käufer.
Die Banken verwenden das Geld aus dem Verkauf von Hypotheken, um neue Kredite zum aktuellen Zinssatz anzubieten. Aber Fannie Mae und Freddie Mac können nicht jedes Hypothekenprodukt kaufen. Die beiden GSEs haben föderale Beschränkungen für den Kauf von Darlehen, die als relativ risikofrei gelten. Diese Kredite sind konforme Hypotheken, und Banken mögen sie genau deshalb, weil sie sich leicht verkaufen lassen.
Im Gegensatz dazu sind Hypotheken, die Fannie Mae und Freddie Mac nicht kaufen können, für Banken von Natur aus riskanter. Diese nicht veräußerbaren Kredite müssen entweder im Portfolio der Bank verbleiben oder an auf den Sekundärmarkt für nicht konforme Kredite spezialisierte Unternehmen verkauft werden.
Arten von fehlerhaften Hypotheken
Es gibt verschiedene Kreditnehmersituationen und Arten von Krediten, die Fannie und Freddie als fehlerhaft erachten.
- Die häufigste fehlerhafte Hypothek ist die sogenannte Jumbo-Hypothek. Jumbo-Hypotheken sind Kredite, deren Höhe über den Grenzwerten von Fannie Mae und Freddie Mac liegt. Im Jahr 2018 lag diese Grenze in den meisten US-Bundesstaaten bei 453.100 USD, in einigen Gebieten mit hohen Kosten kann sie jedoch bis zu 679.650 USD betragen.
- Aber Hypotheken müssen nicht riesig sein, um fehlerhaft zu sein. Eine niedrige Anzahlung kann einen fehlerhaften Status auslösen. Der Schwellenwert variiert, kann jedoch bei einer herkömmlichen Hypothek 10 Prozent oder bei einem FHA-Darlehen nur 3 Prozent betragen.
- Ein weiterer Faktor ist das Schulden-Einkommens-Verhältnis (Debt-to-Income-Ratio, DTI) des Käufers, das in der Regel unter 42 Prozent liegen muss, um als konformes Darlehen eingestuft zu werden. Ein Kredit-Score über 630-650 ist in der Regel auch erforderlich.
- Die Art der Immobilie kann auch bestimmen, ob eine Hypothek fehlerhaft ist. Zum Beispiel werden Käufer von Eigentumswohnungen oft gestolpert, wenn sie erfahren, dass ihre Traumferieneinheit fehlerhaft ist, weil der Komplex als nicht garantierbar eingestuft wird. Dies schließt Eigentumswohnungsverbände ein, bei denen eine einzelne Einheit, wie beispielsweise der Entwickler, mehr als 10 Prozent der Einheiten besitzt. Weitere Fallstricke sind, wenn ein Großteil der Einheiten nicht von Eigentümern bewohnt ist, mehr als 25 Prozent der Fläche gewerblich genutzt werden oder wenn sich der Hausbesitzerverband (HOA) in einem Rechtsstreit befindet.