Mietoption
Eine Mietoption ist eine Vereinbarung, die dem Mieter die Wahl lässt, die Mietsache während oder am Ende der Mietdauer zu kaufen. Dies schließt auch aus, dass der Eigentümer die Immobilie anderen zum Verkauf anbietet. Nach Ablauf der Frist muss der Mieter die Option entweder ausüben oder verfallen lassen. Eine Leasingoption wird auch als Leasing mit Kaufoption bezeichnet.
So funktioniert eine Leasingoption
Eine Mietoption bietet einem potenziellen Käufer mehr Flexibilität als ein Standard-Mietkaufvertrag, bei dem der Mieter das Haus kaufen muss, wenn der Mietvertrag endet. Der Preis des Hauses wird im Voraus vom Käufer (dem Mieter) und dem Eigentümer vereinbart. Der Preis entspricht in der Regel dem aktuellen Marktwert des Eigenheims, sodass der Mieter das Eigenheim künftig zum heutigen Preis kaufen kann. Für diese Option wird dem Mieter normalerweise eine Vorabgebühr in Rechnung gestellt, die 1% des Verkaufspreises des Hauses betragen kann. Die Gebühr wird auf die Anzahlung angerechnet, wenn der Mieter das Haus am Ende des Mietverhältnisses kauft.
Die Leasingoption ist besonders hilfreich für diejenigen, die möglicherweise ihr Guthaben aufbauen oder nicht genug für eine Anzahlung gespeichert haben. Es sind jedoch mehrere Merkmale von Leasingoptionen zu berücksichtigen.
Mietzahlungen
Der Eigentümer berechnet eine Prämie zusätzlich zur monatlichen Standardmiete für die Option, zum heutigen Preis zu kaufen, wenn der Mietvertrag endet. Die Prämie kann ein Prozentsatz der aktuellen Marktmiete sein, z. B. 10% des monatlichen Standardmietbetrags für ein Haus dieser Größe. Der zusätzliche Betrag oder die Prämie, die oft als Mietguthaben bezeichnet wird, wird Teil der Anzahlung für das Haus, wenn der Mieter von der Option Gebrauch macht, das Haus zu kaufen. Der Mieter verliert jedoch das zusätzliche Geld, das über der Standardmiete gezahlt wird, wenn das Haus am Ende des Mietverhältnisses nicht gekauft wird.
Einige Eigentümer erhalten möglicherweise eine einmalige Barzahlung, die oft als "wertvolle Gegenleistung" bezeichnet wird und der Prämie entspricht, die für eine Option auf den Finanzmärkten gezahlt wird. Es handelt sich nicht um eine Anzahlung beim Kauf der Immobilie, was bedeutet, dass diese nicht erstattet wird. Der Betrag liegt zwischen 100 USD und 5% des erwarteten Kaufpreises.
Bankfinanzierung mit Leasingoption
Die gute Nachricht für Mieter ist, dass die Banken in der Regel zulassen, dass der gesamte Betrag der Prämie, der über den Mietzahlungen liegt, in die Anzahlung für den Kauf des Eigenheims fließt. Wenn die Miete jedoch zu Marktpreisen berechnet wurde, kann die Bank möglicherweise nicht zulassen, dass Mittel auf den Kaufpreis angewendet werden. Es ist wichtig, dass Käufer sich bei mehreren Banken erkundigen, um herauszufinden, wie sie eine Hypothek für ein Haus mit Leasingoption finanzieren können.
Die Laufzeit einer Leasingoption
Die Laufzeit der Option kann jeder Zeitraum sein, über den sich der Eigentümer und der Mieter einig sind, beträgt jedoch in der Regel ein bis drei Jahre. Der Mietoptionsvertrag bestimmt auch den Kaufpreis der Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses oder wie dieser Preis am Ende der Option ermittelt wird.
Die zentralen Thesen
- Eine Mietoption ist eine Vereinbarung, die dem Mieter die Wahl lässt, die Mietsache während oder am Ende der Mietdauer zu kaufen.
- Eine Leasingoption schließt auch aus, dass der Eigentümer die Immobilie anderen zum Verkauf anbietet.
- Ein Mieter zahlt in der Regel einen gewissen Prozentsatz über dem monatlichen Standardmietbetrag, der für die Anzahlung für den Kauf des Eigenheims verwendet wird.
Gründe für die Nutzung einer Leasingoption
Es gibt mehrere Gründe, warum der Mieter und der Eigentümer eine Leasingoption eingehen könnten. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Vorteile die Nachteile des Vertragsabschlusses überwiegen.
Warum Mieter eine Mietoption eingehen
Ein potenzieller Käufer kann viele Gründe haben, eine Leasingoption zu nutzen, anstatt die Immobilie gleich zu Beginn zu kaufen. Eine wichtige Überlegung ist, nicht genug Geld oder Kredit zu haben, um den Kauf abzuschließen. Durch das Mieten kann der potenzielle Käufer Geld für den Kauf sparen und gleichzeitig sein Guthaben durch regelmäßige, pünktliche Zahlungen aufbauen.
Der Mieter hat die Möglichkeit, in Zukunft eine Immobilie zu heutigen Preisen zu kaufen. Wenn der Mieter nicht das Geld hat, das er heute für den Kauf des Hauses gespart hat, aber befürchtet, dass der Wert des Hauses in den nächsten Jahren steigen wird, ist die Mietoption eine gute Wahl. Wenn der Mieter das Haus, den Schulbezirk oder die Nachbarschaft liebt, wird das Haus durch die Mietoption vom Markt genommen, sodass der Mieter genug Geld sparen kann, um es zu kaufen, wenn der Mietvertrag endet.
Auch wenn der potenzielle Käufer die Möglichkeit hat, die Immobilie zu kaufen, möchte er sich möglicherweise nicht sofort dazu verpflichten. Wenn der potenzielle Käufer beispielsweise aus einer anderen Stadt stammt, möchte er oder sie möglicherweise in der neuen Stadt wohnen, bevor er sich zum Kauf verpflichtet. Oder er oder sie hat möglicherweise noch seine alte Immobilie zu verkaufen, bevor er die neue Immobilie kaufen kann.
Schließlich kann es vorkommen, dass die Immobilie aufgrund erforderlicher Reparaturen oder Upgrades nicht für bestimmte Darlehen, einschließlich VA-Darlehen, qualifiziert ist. Wenn Sie zuerst mieten, kann der potenzielle Käufer diese Verbesserungen vornehmen, um sich später für das Darlehen zu qualifizieren.
Warum Eigentümer eine Leasingoption abschließen
Ein Immobilienbesitzer kann eine Mietoptionsvereinbarung abschließen, weil er Schwierigkeiten hatte, das Haus vollständig zu verkaufen. Die Option kann die Attraktivität der Immobilie für verschiedene Arten von potenziellen Käufern erhöhen.
Wenn ein Hausbesitzer beabsichtigt, das Haus in ein paar Jahren zu verkaufen, ermöglicht die Leasingoption dem Eigentümer, eine Prämie über dem aktuellen Markt für Miete zu erheben. Das schlimmste Szenario ist, dass der Mieter das Haus nicht kauft; Der Eigentümer bringt es zum Verkauf auf den Markt und behält die zusätzlich gezahlten Mittel über der monatlichen Standardmiete.
Es kann auch steuerliche Probleme geben, wenn die Immobilie sofort verkauft wird, anstatt sie später zu verkaufen. Die Option ist zwar keine Garantie für einen späteren Verkauf, erhöht jedoch die Wahrscheinlichkeit, dass der Eigentümer am Ende der Option einen Käufer bereit hat.
Der Mieter verwirklicht das zusätzliche Geld, das über der monatlichen Standardmiete gezahlt wird, wenn die Option zum Kauf des Hauses am Ende des Mietverhältnisses nicht ausgeübt wird.
Besondere Überlegungen zu Leasingoptionen
Die Versicherung des Mieters ist in der Regel für die persönlichen Gegenstände des Mieters erforderlich. Die Mieterversicherung schützt vor Wertverlust von Gegenständen und Einrichtungsgegenständen im Haus. Es ist auch wichtig, dass der Eigentümer auch eine Hausbesitzer-Versicherung hat, falls während der Mietdauer etwas passiert, das den Wert der Immobilie nachteilig beeinflussen könnte, wie z. B. ein Feuer- oder Wasserschaden.
Ein Bewertungskriterium sollte in die Leasingoptionsvereinbarung aufgenommen werden. Mit anderen Worten, wenn der Mietvertrag endet, könnte der Wert des Hauses gesunken sein. Eine Schätzung liefert einen aktualisierten Wert der Immobilie, bevor Kauf und Verkauf stattfinden.
Es ist wichtig, den genauen Geldbetrag zu berechnen, der am Ende der Leasingoption an den Eigentümer zu zahlen ist. Denken Sie daran, der Eigentümer nimmt das Haus vom Markt und verzichtet auf Marktwertgewinne durch Abschluss der Leasingoption. Der Eigentümer möchte eine angemessene Entschädigung dafür erhalten, dass er das Haus nicht an eine andere Person verkaufen kann, die bereit war, es zu kaufen.
Wenn Sie eine Leasing- oder Kaufoption in Betracht ziehen, sollten Sie einen Anwalt beauftragen, der mit Transaktionen im Zusammenhang mit Leasingoptionen vertraut ist, um das Kleingedruckte zu überprüfen und sicherzustellen, dass es nach Ablauf der Leasingdauer keine Überraschungen gibt.