Hauptgründe für eine Investition in Immobilien

Immobilieninvestitionen sind der Kauf einer zukünftigen Einnahmequelle aus Immobilien und können gegenüber anderen Arten von Investitionen mehrere Vorteile bieten, einschließlich potenziell höherer Renditen, Stabilität, Inflationsabsicherung und Diversifikation. Hier sind einige der wichtigsten Gründe, in Immobilien zu investieren.

Die zentralen Thesen

• Mit REITs und Immobilien-ETFs war es noch nie einfacher, in Immobilien zu investieren, sodass gewöhnliche Anleger in eine Vielzahl von Immobilientypen und -standorten einsteigen können.
• Anleger können versuchen, Immobilien als Diversifikator in ihr Portfolio aufzunehmen und sich gegen Inflation abzusichern.
• Immobilien haben zusätzliche Vorteile wie die Fähigkeit, sowohl Wertzuwächse als auch Cashflows aus Mieteinnahmen oder Hypothekenzinsen zu erzielen.

Wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen

Basierend auf den Daten des Nationalen Rates der Treuhänder für Immobilieninvestitionen (NCREIF) vom Juli 2018 erzielten gewerbliche Immobilien auf dem privaten Markt in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite von 9, 85%. Diese glaubwürdige Wertentwicklung wurde zusammen mit der geringen Volatilität im Vergleich zu Aktien und Anleihen bei wettbewerbsintensiven risikoadjustierten Renditen erzielt.

Kritiker argumentieren, dass das Merkmal der geringen Volatilität von Immobilien das Ergebnis seltener Immobilientransaktionen und Immobilienwerte ist, die häufig durch Einschätzungen von Dritten ermittelt werden und tendenziell hinter dem Markt zurückbleiben. Die seltenen Transaktionen und Bewertungen führen zu einer Glättung der Renditen, da gemeldete Immobilienwerte die Marktwerte im Aufschwung unterschätzen und die Marktwerte im Abschwung überschätzen.

Während es stimmt, dass historische Schätzungen der Immobilienvolatilität nach oben korrigiert werden sollten, sind Echtzeitmärkte anfällig für plötzliche unerwartete Schocks. Ein gutes Beispiel hierfür wäre der "Flash Crash" vom Mai 2010, bei dem ein Börsenwert von 1 Billion US-Dollar in nur 15 Minuten gelöscht wurde. In einem Umfeld, in dem die Volatilität der Märkte eine Rolle spielt und die Dynamik des algorithmischen Handels trübe ist, ist eine stabilere Preisgestaltung für Immobilien attraktiv.

Hoher materieller Wert

Im Gegensatz zu Aktien und zu einem gewissen Grad auch Anleihen ist eine Investition in Immobilien durch einen hohen Anteil an Ziegel und Mörtel abgesichert. Dies trägt dazu bei, den Principal-Agent-Konflikt oder das Ausmaß zu verringern, in dem das Interesse des Anlegers von der Integrität und Kompetenz der Manager und Schuldner abhängt. Selbst Immobilien-Investment-Trusts (REITs), bei denen es sich um börsennotierte Immobilien handelt, haben häufig Vorschriften, die vorschreiben, dass ein Mindestprozentsatz des Gewinns als Dividende ausgeschüttet wird.

Attraktive und stabile Einkommensrendite

Ein wesentliches Merkmal von Immobilieninvestments ist der signifikante Anteil der langfristigen Gesamtrendite aus Mieteinnahmen. In einem Zeitraum von 30 Jahren von 1977 bis 2007 stammten fast 80% der gesamten US-Immobilienrendite aus Einkommensflüssen. Dies trägt zur Verringerung der Volatilität bei, da Anlagen, die sich stärker auf die Rendite stützen, tendenziell weniger volatil sind als Anlagen, die sich stärker auf die Kapitalwertrendite stützen.

Immobilien sind auch im Vergleich zu traditionelleren Einkommensquellen attraktiv. Die Anlageklasse wird in der Regel mit einer Renditeprämie für US-Staatsanleihen gehandelt und ist in einem Umfeld mit niedrigen Zinssätzen für Staatsanleihen besonders attraktiv.

Portfoliodiversifikation

Ein weiterer Vorteil von Immobilieninvestitionen ist das Diversifizierungspotenzial. Immobilien weisen eine geringe und teilweise negative Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf. Dies bedeutet, dass die Aufnahme von Immobilien in ein Portfolio aus diversifizierten Vermögenswerten die Volatilität des Portfolios senken und eine höhere Rendite pro Risikoeinheit erzielen kann.

Inflationsabsicherung

Die Fähigkeit zur Inflationsabsicherung von Immobilien ergibt sich aus der positiven Beziehung zwischen dem BIP-Wachstum und der Nachfrage nach Immobilien. Mit dem Wachstum der Volkswirtschaften steigt auch die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum zu höheren Kapitalwerten führt. Immobilien tendieren daher dazu, die Kaufkraft des Kapitals zu erhalten, indem sie einen Teil des Inflationsdrucks auf die Mieter übertragen und einen Teil des Inflationsdrucks in Form von Kapitalzuwachs berücksichtigen.

Der Nachteil: Mangel an Liquidität

Der Hauptnachteil einer Investition in Immobilien ist die Illiquidität oder die relative Schwierigkeit, einen Vermögenswert in Bargeld und einen Vermögenswert in Bargeld umzuwandeln. Im Gegensatz zu einer Aktien- oder Anleihe-Transaktion, die in Sekunden abgeschlossen werden kann, kann es Monate dauern, bis eine Immobilientransaktion abgeschlossen ist. Selbst mit Hilfe eines Maklers kann es einige Wochen dauern, den richtigen Kontrahenten zu finden.

Fortschritte in der Finanzinnovation haben jedoch eine Lösung für das Problem der Illiquidität in Form von börsennotierten REITs und Immobilienunternehmen dargestellt. Diese bieten indirektes Eigentum an Immobilienvermögen und sind als börsennotierte Kapitalgesellschaften strukturiert. Sie bieten eine bessere Liquidität und Marktpreisgestaltung, gehen jedoch mit einer höheren Volatilität und geringeren Diversifizierungsvorteilen einher.

Die Quintessenz

Immobilien sind eine bestimmte Anlageklasse, die einfach zu verstehen ist und das Risiko- und Ertragsprofil des Portfolios eines Anlegers verbessern kann. Immobilien bieten für sich genommen wettbewerbsfähige, risikoadjustierte Renditen mit weniger Principal-Agent-Konflikten und attraktiven Einnahmequellen. Es kann auch ein Portfolio aufwerten, indem es die Volatilität durch Diversifikation senkt. Obwohl Illiquidität für einige Anleger ein Problem sein kann, gibt es Möglichkeiten, ein Engagement in Immobilien zu erzielen, die Illiquidität jedoch zu verringern und sie sogar auf das Niveau traditioneller Anlageklassen zu bringen.