Investition in Grundsteuerpfandrechte

Die zunehmende Volatilität an den Aktienmärkten in Verbindung mit den immer noch historisch niedrigen Zinssätzen veranlasst viele Anleger, nach alternativen Wegen zu suchen, um eine angemessene Rendite zu erzielen. Eine häufig übersehene Investitionslücke sind Grundsteuerpfandrechte. Diese einmalige Gelegenheit kann sachkundigen Anlegern in einigen Fällen hervorragende Renditen bescheren. Grundpfandrechte können auch ein erhebliches Risiko mit sich bringen, was bedeutet, dass unerfahrene Käufer die Regeln und möglichen Fallstricke, die mit dieser Art von Vermögenswerten verbunden sind, verstehen müssen. In diesem Artikel wird erläutert, wie Sie in Steuervergünstigungen investieren können und welche Nachteile diese Art von Anlageinstrument mit sich bringen.

Die zentralen Thesen

• Grundpfandrechte werden auf Auktionen verkauft, bei denen es manchmal zu Bieterkriegen kommt.
• Wenn Sie eine Abschottung benötigen, können andere Grundpfandrechte gegen das Eigentum bestehen, die Sie davon abhalten, den Besitz zu ergreifen.
• Wenn Sie die Immobilie erhalten, kann es zu unvorhergesehenen Ausgaben wie Reparaturen oder sogar zur Räumung der derzeitigen Bewohner kommen.
• Sie können auch in Grundpfandrechte investieren.

Was ist ein Steuerpfandrecht?

Wenn ein Grundbesitzer die Steuern auf sein Eigentum nicht zahlt, ist die Stadt oder der Landkreis, in dem sich das Eigentum befindet, befugt, ein Pfandrecht auf das Eigentum zu erheben. Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch gegen das Eigentum in Höhe des nicht bezahlten Betrages. Grundstücke mit einem damit verbundenen Pfandrecht können erst verkauft oder refinanziert werden, wenn die Steuern entrichtet und das Pfandrecht beseitigt wurde.

Bei der Ausstellung eines Grundpfandrechts wird von der Gemeinde eine Steuerbescheinigung erstellt, die den auf dem Grundstück geschuldeten Betrag zuzüglich etwaiger Zinsen oder fälliger Strafen widerspiegelt. Diese Zertifikate werden dann an den höchstbietenden Investor versteigert. Steuerpfandrechte können für sehr kleine Objekte bereits für ein paar hundert Dollar erworben werden, die meisten kosten jedoch viel mehr.

Grundsteuerpfandrechte können von einer Gemeinde erworben werden, so dass der Pfandgläubiger Zahlungen mit Zinsen einziehen oder das Eigentum ausschließen kann.

Steuerpfandrechte nach Zahlen

Laut Brad Westover, Geschäftsführer der National Tax Lien Association (NTLA), wurden im Jahr 2017 rund 14 Milliarden US-Dollar an Grundsteuern nicht gezahlt. Etwa ein Drittel dieser Grundpfandrechte wird anschließend an Privatinvestoren verkauft. Kommunalverwaltungen profitieren von privaten Verkäufen, da sie die auf dem betreffenden Grundstück geschuldeten Gelder sofort einziehen. Laut Westover verkaufen 30 Bundesstaaten Steuerbescheinigungen.

Westover hat keine nationalen Zahlen für 2018, aber er merkt an, dass die unbezahlten Grundsteuern im Bundesstaat Florida von 1, 2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2008 auf 740 Millionen US-Dollar im Jahr 2018 gesunken sind der Grundpfandrechte für Investoren ist wahrscheinlich ein nationaler Trend. "Bei einer gesunden Wirtschaft ist es sinnvoll, dass mehr Menschen ihre Grundsteuern zahlen", sagt er.

Wie kann ich in Steuerpfandrechte investieren?

Grundsteuerpfandrechte können auf die gleiche Weise erworben werden, wie tatsächliche Immobilien auf Auktionen gekauft und verkauft werden können. Die Auktionen können in einem physischen Umfeld oder online stattfinden, und Anleger können entweder den Zinssatz für das Pfandrecht herabsetzen oder eine Prämie aufbieten, die sie dafür zahlen werden. Der Anleger, der bereit ist, den niedrigsten Zinssatz zu akzeptieren oder den höchsten Aufschlag zu zahlen, erhält das Pfandrecht. Käufer geraten häufig in Bieterkriege um eine bestimmte Immobilie, was die Rendite des gewinnenden Käufers senkt.

Die nationale Zwangsvollstreckungsrate für Grundstücke mit Steuerpfandrechten beträgt laut Westover nur etwa 4%. Die Käufer müssten sich jedoch über die Kosten für Reparaturen sowie über alle anderen Unbekannten im Klaren sein, die sie möglicherweise zahlen müssten, wenn sie das Eigentum an der Immobilie übernehmen würden. Diejenigen, die diese Immobilien besitzen, müssen sich möglicherweise mit unangenehmen Aufgaben befassen, wie z. B. der Räumung der derzeitigen Bewohner, die möglicherweise teure Unterstützung durch einen Immobilienverwalter oder einen Anwalt erfordern.

Jeder, der an einem Steuerpfandrecht interessiert ist, sollte zunächst entscheiden, für welche Art von Immobilie ein Pfandrecht bestehen soll, z. B. für Wohn- oder Gewerbeimmobilien oder unbebautes Land im Vergleich zu Immobilien mit Verbesserungen. Sie können sich dann an ihren Schatzmeister in der Stadt oder im Landkreis wenden, um herauszufinden, wann, wo und wie die nächste Auktion stattfinden wird. Das Büro des Schatzmeisters kann dem Investor mitteilen, wo er eine Liste der Grundpfandrechte erhält, die versteigert werden sollen, sowie die Regeln für die Durchführung des Verkaufs. In diesen Regeln werden alle Voranmeldungsanforderungen, akzeptierten Zahlungsmethoden und andere relevante Details aufgeführt.

Käufer müssen auch ihre Sorgfalt auf verfügbare Immobilien anwenden, da in einigen Fällen der aktuelle Wert der Immobilie geringer sein kann als die Höhe des Pfandrechts. Die NTLA empfiehlt, den Nennbetrag der delinquenten Steuerschuld durch den Marktwert der Immobilie zu dividieren. Wenn die Quote über 4% liegt, sollten sich potenzielle Käufer von dieser Immobilie fernhalten. Darüber hinaus kann es auch andere Grundpfandrechte auf dem Grundstück geben, die den Bieter daran hindern, das Eigentum daran zu übernehmen.

Jedes Grundstück in einem bestimmten Landkreis mit einem Steuerpfandrecht erhält eine Nummer innerhalb des jeweiligen Grundstücks. Käufer können diese Grundpfandrechte anhand ihrer Nummer suchen, um Informationen über sie aus dem Landkreis zu erhalten. Dies ist häufig online möglich. Für jede Nummer verfügt der Landkreis über die Immobilienadresse, den Namen des Eigentümers, den geschätzten Wert der Immobilie, die rechtliche Beschreibung und eine Aufschlüsselung des Zustands der Immobilie sowie über alle auf dem Gelände befindlichen Strukturen.

So profitieren Sie von einem Pfandrecht

Anleger, die Grundsteuerpfandrechte erwerben, müssen das Pfandrecht in der Regel unverzüglich und vollständig an die ausstellende Gemeinde zurückzahlen. In allen Staaten mit Ausnahme von zwei Staaten erhebt der Steuerschuldner den Kapitalbetrag, die Zinsen und etwaige Strafen, zahlt den Pfandscheininhaber und erhebt dann den Pfandschein, wenn er nicht in den Akten liegt. Der Immobilienbesitzer muss dem Investor den gesamten Betrag des Pfandrechts zuzüglich Zinsen zurückzahlen, der zwischen 5% und 36% liegen kann - der Satz variiert von Staat zu Staat -, liegt jedoch in der Regel zwischen 10% und 12%. Wenn der Anleger eine Prämie für das Pfandrecht gezahlt hat, kann dies zu dem Betrag hinzuaddiert werden, der in einigen Fällen zurückgezahlt wird.

Der Tilgungsplan reicht in der Regel von sechs Monaten bis drei Jahren. In den meisten Fällen kann der Eigentümer das Pfandrecht vollständig bezahlen. Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht fristgerecht bezahlen kann, hat der Investor die Befugnis, das Grundstück wie die Gemeinde auszuschließen, obwohl dies sehr selten der Fall ist.

Nachteile der Investition in Grundsteuerpfandrechte

Obwohl Grundsteuerpfandrechte zu erheblichen Zinssätzen führen können, müssen Anleger ihre Hausaufgaben machen, bevor sie in diese Arena einsteigen können. Steuervergünstigungen sind im Allgemeinen für Anfänger oder Anleger mit wenig Erfahrung oder Kenntnissen in Immobilien ungeeignet.

Investoren müssen auch mit der tatsächlichen Immobilie vertraut sein, auf die das Pfandrecht gelegt wurde, um sicherzustellen, dass sie das Geld vom Eigentümer einholen können. Eine baufällige Immobilie im Herzen eines Slumviertels ist wahrscheinlich kein guter Kauf, ungeachtet des versprochenen Zinssatzes, da der Eigentümer möglicherweise nicht in der Lage oder nicht bereit ist, die geschuldete Steuer zu zahlen. Grundsätzlich unerwünscht sind auch Eigenschaften mit jeglicher Art von Umweltschäden, beispielsweise durch dort abgelagerte Chemikalien oder Gefahrstoffe.

Die Pfandgläubiger müssen wissen, welche Aufgaben sie haben, nachdem sie ihre Zertifikate erhalten haben. In der Regel müssen sie den Eigentümer innerhalb einer festgelegten Frist schriftlich über ihren Kauf benachrichtigen. Wenn die Zahlung bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig erfolgt ist, müssen sie ihnen gegen Ende der Rücknahmefrist ein zweites Benachrichtigungsschreiben zusenden.

Steuerpfandrechte sind ebenfalls keine dauerhaften Instrumente. Viele haben ein Ablaufdatum nach Ablauf der Rücknahmefrist. Sobald das Pfandrecht abgelaufen ist, kann der Pfandgläubiger keinen nicht bezahlten Saldo mehr einlösen. Im Falle einer Zwangsvollstreckung des Eigentums kann der Pfandgläubiger andere Grundpfandrechte an dem Eigentum feststellen, die die Erlangung des Eigentums unmöglich machen.

Viele kommerzielle Institutionen wie Banken und Hedgefonds haben sich für Grundpfandrechte interessiert. Sie konnten die Konkurrenz überbieten und die Erträge senken. Dies hat es einzelnen Anlegern erschwert, rentable Grundpfandrechte zu finden, und einige haben infolgedessen aufgegeben. Es sind jedoch auch einige Fonds verfügbar, die in Grundpfandrechte investieren, und dies kann eine gute Möglichkeit für einen unerfahrenen Anleger sein, mit einem geringeren Risiko in diese Arena einzudringen.

Die Quintessenz

Grundsteuerpfandrechte können für erfahrene, mit dem Immobilienmarkt vertraute Anleger eine rentable Anlagealternative sein. Diejenigen, die wissen, was sie tun, und sich die Zeit nehmen, um nach den Grundstücken zu suchen, für die sie Grundpfandrechte erwerben, können im Laufe der Zeit erhebliche Gewinne erzielen. Die potenziellen Risiken machen diese Arena jedoch für ungeübte Anleger unangemessen.

Westover nennt Grundsteuerpfandrechte "gute Gelegenheiten für gebildete, weise und versierte Menschen - und eine schreckliche Investition für diejenigen, die keine angemessene Sorgfalt walten lassen. Wenn Sie Sumpfland in Florida oder Wüstenland in Arizona kaufen, das keinen Wert hat, stehen die Chancen gut sind, dass der Eigentümer nicht einlösen wird [indem er seine Steuern mit Zinsen an Sie zahlt] und das Land, das Sie erhalten, keinen Wert hat. " Weitere Informationen zu Grundsteuerpfandrechten erhalten Sie von Ihrem Immobilienmakler oder Finanzberater.