Wie sich die Zinssätze auf den Wohnungsmarkt auswirken

Hypothekendarlehen gibt es in zwei Hauptformen - mit festem und variablem Zinssatz - mit einigen Hybridkombinationen und mehreren Derivaten. Ein grundlegendes Verständnis der Zinssätze und der wirtschaftlichen Einflüsse, die den zukünftigen Zinsverlauf bestimmen, kann Ihnen dabei helfen, finanziell fundierte Hypothekenentscheidungen zu treffen. Zu diesen Entscheidungen gehört die Wahl zwischen einer Festhypothek oder einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) oder die Entscheidung, ob eine Hypothek mit variablem Zinssatz refinanziert werden soll.

Die Hypothekenfertigungsstraße

Die Hypothekenbranche besteht aus drei Hauptteilen oder -geschäften: dem Originator, dem Aggregator und dem Investor.

Der Urheber der Hypothek ist der Kreditgeber. Kreditgeber gibt es in verschiedenen Formen, von Kreditgenossenschaften und Banken bis hin zu Hypothekenmaklern. Hypothekengeber führen Kredite an Verbraucher ein und vermarkten sie. Sie verkaufen Kredite. Sie konkurrieren miteinander auf der Grundlage der von ihnen angebotenen Zinssätze, Gebühren und Servicelevels. Die von ihnen berechneten Zinssätze und Gebühren bestimmen ihre Gewinnmargen. Die meisten Originatoren von Hypothekendarlehen „portfolieren“ keine Kredite (was bedeutet, dass sie das Darlehensvermögen nicht behalten). Stattdessen verkaufen sie die Hypothek auf dem Sekundärhypothekenmarkt. Die Zinssätze, die sie den Verbrauchern berechnen, werden von ihren Gewinnspannen und dem Preis bestimmt, zu dem sie die Hypothek auf dem Sekundärhypothekenmarkt verkaufen können.

Der Aggregator kauft neu aufgenommene Hypotheken von anderen Instituten. Sie sind Teil des Sekundärhypothekenmarktes. Die meisten Aggregatoren sind auch Originatoren von Hypotheken. Aggregatoren fassen viele ähnliche Hypotheken zusammen, um Mortgage-Backed Securities (MBS) zu bilden - ein Prozess, der als Verbriefung bezeichnet wird. Ein hypothekenbesichertes Wertpapier ist eine Anleihe, die durch einen zugrunde liegenden Pool von Hypotheken besichert ist. Hypothekenbesicherte Wertpapiere werden an Anleger verkauft. Der Preis, zu dem hypothekarisch besicherte Wertpapiere an Anleger verkauft werden können, bestimmt den Preis, den die Aggregatoren für neu entstandene Hypotheken von anderen Kreditgebern zahlen, und die Zinssätze, die sie den Verbrauchern für ihre eigenen Hypothekenherkünfte anbieten.

Es gibt viele Investoren in hypothekenbesicherte Wertpapiere: Pensionsfonds, Investmentfonds, Banken, Hedgefonds, ausländische Regierungen, Versicherungsunternehmen sowie Freddie Mac und Fannie Mae (staatlich geförderte Unternehmen). Wenn Anleger versuchen, die Rendite zu maximieren, führen sie häufig Relativwertanalysen zwischen hypothekenbesicherten Wertpapieren und anderen festverzinslichen Anlagen wie Unternehmensanleihen durch. Wie bei allen Finanztiteln bestimmt die Nachfrage der Anleger nach hypothekenbesicherten Wertpapieren den Preis, den sie für diese Wertpapiere zahlen.

Investoren beeinflussen die Hypothekenzinsen

In hohem Maße bestimmen hypothekenbesicherte Wertpapierinvestoren die Hypothekenzinsen, die den Verbrauchern angeboten werden. Wie oben erläutert, endet die Hypothekenproduktionslinie in Form von hypothekenbesicherten Wertpapieren, die von einem Investor gekauft wurden. Der freie Markt bestimmt die Marktclearing-Preise, die Anleger für hypothekenbesicherte Wertpapiere zahlen. Diese Preise ziehen sich durch die Hypothekenbranche zurück, um die Zinssätze zu bestimmen, die Ihnen beim Kauf Ihres Hauses angeboten werden.

Festzinshypotheken

Der Zinssatz für eine Festhypothek ist für die Laufzeit der Hypothek festgelegt. Im Durchschnitt haben Festhypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren jedoch eine kürzere Laufzeit, da Kunden ihre Hypotheken umziehen oder refinanzieren. Die Faustregel war, dass Hausbesitzer durchschnittlich sieben Jahre in ihren Häusern blieben. Die National Association of Home Builders berichtete jedoch im Januar 2018, dass sich dies nun auf 12 bis 13 Jahre geändert hat.

Hypothekenbesicherte Wertpapierpreise korrelieren stark mit den Kursen von US-Schatzanleihen. Dies bedeutet, dass sich der Preis für hypothekarisch besicherte Wertpapiere, die durch 30-jährige Hypotheken besichert sind, mit dem Preis der fünfjährigen Schuldverschreibung des US-Finanzministeriums oder der zehnjährigen Schuldverschreibung des US-Finanzministeriums auf der Grundlage eines als Duration bezeichneten Kapitalbetrags ändert. In der Praxis liegt die Laufzeit einer 30-jährigen Hypothek näher an der Fünfjahres-Anleihe, aber der Markt tendiert dazu, die 10-jährige Anleihe als Benchmark zu verwenden. Dies bedeutet auch, dass der Zinssatz für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken, die Verbrauchern angeboten werden, mit der Rendite der 10-jährigen US-Schatzanleihe steigen oder fallen sollte. Die Rendite einer Anleihe ist eine Funktion ihrer Kuponrate und ihres Preises.

Konjunkturerwartungen bestimmen den Preis und die Rendite von US-Staatsanleihen. Der schlimmste Feind einer Anleihe ist die Inflation, die den Wert künftiger Anleihezahlungen untergräbt - sowohl Kuponzahlungen als auch die Rückzahlung des Kapitals. Wenn die Inflation hoch ist oder voraussichtlich steigt, sinken die Anleihepreise, was bedeutet, dass die Renditen steigen - es besteht ein umgekehrtes Verhältnis zwischen dem Preis einer Anleihe und ihrer Rendite.

Die Rolle der Fed

Die Federal Reserve spielt eine große Rolle bei den Inflationserwartungen. Dies liegt daran, dass die Wahrnehmung des Anleihemarkts, wie gut die Federal Reserve die Inflation durch die Verwaltung der kurzfristigen Zinssätze steuert, die längerfristigen Zinssätze bestimmt, beispielsweise die Rendite der 10-jährigen US-Schatzanleihe. Mit anderen Worten, die Federal Reserve legt die aktuellen kurzfristigen Zinssätze fest, die der Markt interpretiert, um langfristige Zinssätze wie die Rendite der 10-jährigen US-Schatzanleihe zu bestimmen.

Denken Sie daran, dass die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken in hohem Maße mit der Rendite der 10-jährigen US-Schatzanleihe korrelieren. Wenn Sie vorhersagen möchten, wie sich die 30-jährigen Hypothekenzinsen in Zukunft auswirken werden, sollten Sie die Rendite der 10-jährigen US-Schatzanleihe (oder der Fünfjahresanleihe) beobachten und nachvollziehen, wie sich der Markt entwickelt Spruch über die Geldpolitik der Federal Reserve.

Hypothek mit variabler Verzinsung - ARM

Der Zinssatz für eine Hypothek mit variablem Zinssatz kann sich je nach Laufzeit der Hypothek monatlich, halbjährlich, jährlich oder seltener ändern. Der Zinssatz besteht aus einem Indexwert plus einer Marge. Dies ist als vollständig indexierter Zinssatz bekannt. Sie wird normalerweise auf ein Achtel eines Prozentpunktes gerundet. Der Indexwert ist variabel, während die Marge für die Laufzeit der Hypothek festgelegt ist. Wenn der aktuelle Indexwert beispielsweise 6, 83% und die Marge 3% beträgt, ergibt eine Rundung auf das nächste Achtel eines Prozentpunkts einen vollständig indexierten Zinssatz von 9, 83%. Wenn der Index auf 6, 1% fallen würde, wäre der vollständig indexierte Zinssatz 9, 1%.

Der Zinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz ist an einen Index gebunden. Es gibt verschiedene Hypothekenindizes für verschiedene Hypotheken mit variabler Verzinsung, die jeweils anhand der Zinssätze für eine aktiv gehandelte finanzielle Sicherheit, eine Art Bankkredit oder eine Art Bankeinlage erstellt werden. Alle verschiedenen Hypothekenindizes sind weitgehend miteinander korreliert. Mit anderen Worten, sie bewegen sich in die gleiche Richtung nach oben oder unten, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen ändern.

Die meisten Hypothekenindizes gelten als kurzfristige Indizes. "Kurzfristig" oder "Laufzeit" bezieht sich auf die Laufzeit der Wertpapiere, Darlehen oder Einlagen, die zur Erstellung des Index verwendet wurden. In der Regel wird jede Sicherheit, jedes Darlehen oder jede Einlage mit einer Laufzeit von einem Jahr oder weniger als kurzfristig angesehen. Die meisten kurzfristigen Zinssätze, einschließlich der für die Erstellung von Hypothekenindizes verwendeten, stehen in engem Zusammenhang mit einem als Federal Funds Rate bezeichneten Zinssatz.

Änderungen prognostizieren

Wenn Sie versuchen, Zinsänderungen bei variabel verzinslichen Hypotheken vorherzusagen, sehen Sie sich die Form der Zinskurve an. Die Zinsstrukturkurve zeigt die Renditen von US-Staatsanleihen mit Laufzeiten von drei Monaten bis 30 Jahren.

Wenn die Form der Kurve flach ist oder nach unten abfällt, bedeutet dies, dass der Markt erwartet, dass die Federal Reserve die kurzfristigen Zinssätze stabil hält oder sie senkt. Wenn die Form der Kurve nach oben abfällt, geht der Markt davon aus, dass die Federal Reserve die kurzfristigen Zinssätze erhöht.

Die Steilheit der Kurve in beiden Richtungen ist ein Hinweis darauf, inwieweit der Markt erwartet, dass die Federal Reserve die kurzfristigen Zinssätze erhöht oder senkt. Der Preis von Fed Funds-Futures ist auch ein Hinweis auf die Markterwartungen für die zukünftigen kurzfristigen Zinssätze.

Die Quintessenz

Wenn Sie wissen, welchen Einfluss die aktuellen und zukünftigen fest- und variabel verzinslichen Hypothekenzinsen haben, können Sie fundierte Hypothekenentscheidungen treffen. Beispielsweise kann es Ihre Entscheidung über die Auswahl einer Hypothek mit variablem Zinssatz anstelle einer Hypothek mit festem Zinssatz informieren und Sie bei der Entscheidung unterstützen, wann eine Refinanzierung aus einer Hypothek mit variablem Zinssatz sinnvoll ist.

Glauben Sie nicht alles, was Sie im Fernsehen hören. Es ist nicht immer „ein guter Zeitpunkt, um eine Refinanzierung aus Ihrer Hypothek mit variablem Zinssatz vorzunehmen, bevor der Zinssatz weiter steigt.“ Die Zinssätze könnten in Zukunft weiter steigen oder fallen. Finden Sie heraus, was die Zinsstrukturkurve aussagt.

• (Weitere Informationen finden Sie unter Funktionsweise der Zinssätze für eine Hypothek, Überprüfen der aktuellen Hypothekenzinssätze, Funktionsweise der Zinssätze für eine Hypothek, Grundlegendes zur Struktur der Hypothekenzahlung, Hypothekenpunkte: Worum geht es?
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