Wie kombiniere ich zwei Hypotheken zu einer?

Zwei Hypotheken zu haben, ist nicht so selten, wie man denkt. Leute, die genug Eigenkapital in ihren Häusern ansammeln, entscheiden sich oft dafür, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Sie könnten dieses Geld verwenden, um Schulden zu begleichen, ein Kind ans College zu schicken, die Gründung eines Unternehmens zu finanzieren oder große Einkäufe zu tätigen. Andere nutzen eine zweite Hypothek, um den Wert ihres Hauses oder Eigentums durch Umbau oder Bau eines Schwimmbades usw. zu steigern.

Zwei Hypotheken können jedoch schwieriger sein, als nur eine zu halten. Glücklicherweise gibt es Mechanismen, mit denen zwei Hypotheken zu einem Darlehen kombiniert oder konsolidiert werden können. Aber der Konsolidierungsprozess selbst kann schwierig sein und die Mathematik macht es am Ende möglicherweise nicht lohnenswert.

Die zentralen Thesen

• Das Halten von zwei Hypotheken ist eine häufige Situation, die vereinfacht werden kann, indem sie zu einem einzigen Darlehen zusammengefasst werden.
• Die Konsolidierung von zwei Darlehen zu einem Darlehen erfordert möglicherweise die Hilfe eines erfahrenen Maklers.
• Während die Konsolidierung Ihre Finanzen vereinfachen und Ihnen im Laufe der Zeit Geld sparen kann, gehen mit ihnen Kosten einher, die am Ende möglicherweise nicht zu einer klugen Entscheidung führen.

Hypotheken kombinieren

Schauen wir uns ein Beispiel an: Sie haben vor zehn oder mehr Jahren eine Eigenmittelkreditlinie abgeschlossen, und während des Ziehungszeitraums - der Zeit, in der Sie Ihre Kreditlinie in Anspruch nehmen konnten - haben Sie einen überschaubaren Betrag gezahlt: 275 USD pro Monat eine Kreditlinie von 100.000 USD.

Gemäß den Bedingungen dieses Darlehens wurde die Rückzahlungsfrist nach zehn Jahren zur Rückzahlungsfrist - die nächsten 15 Jahre, in denen Sie das Darlehen wie eine Hypothek zurückzahlen müssen. Aber wahrscheinlich haben Sie nicht damit gerechnet, dass die Zahlung von 275 US-Dollar zu einer Zahlung von 700 US-Dollar wird, die bei einer Erhöhung des Leitzinses sogar noch höher ausfallen könnte.

Durch die Konsolidierung der beiden Kredite könnten Sie möglicherweise mehr als 100 US-Dollar pro Monat einsparen und Ihren Zinssatz festhalten, anstatt zu beobachten, wie er eskaliert, wenn die Primzahl steigt. Auf der anderen Seite möchten Sie vielleicht die Kredite schneller zurückzahlen und bessere Konditionen wünschen, die Ihnen dabei helfen. Wie funktioniert diese Art der Konsolidierung und ist es eine gute Idee?

Wissen, womit Sie anfangen

Um zu verstehen, was passiert, wenn Sie konsolidieren, müssen Sie ein paar Dinge über die aktuellen Kredite wissen, die Sie haben. Wenn Sie bei der Konsolidierung von Krediten feststellen, dass Ihre zweite Hypothek aus irgendeinem Grund zum Abheben von Bargeld aus Ihrem Haus verwendet wurde - als Auszahlungsdarlehen bezeichnet -, kann dies zu zusätzlichen Kosten für den neuen Kredit und zu einer Reduzierung des Betrags führen qualifizieren. Cash-out-Kredite sind teurer, sagen Kreditgeber, weil der Kreditnehmer statistisch gesehen eher vom Kredit abweicht, wenn er in Schwierigkeiten gerät.

Dann gibt es die Rate / Laufzeit-Refinanzierung (Refi). Bei dieser Art von Darlehen handelt es sich lediglich um eine Anpassung des Zinssatzes und der Laufzeit Ihres aktuellen Darlehens. Der Kredit wird als sicherer für den Kreditgeber angesehen, da der Kreditnehmer kein Geld einsteckt oder die Höhe des Eigenkapitals, über das er verfügt, verringert. Möglicherweise haben Sie sich kürzlich refinanziert, als die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände gefallen sind.

Warum sind diese Unterscheidungen wichtig? Laut Casey Fleming, Hypothekenberaterin bei C2 FINANCIAL CORPORATION und Autorin von „The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek“, sind sie wichtig, da die Bedingungen und der Betrag, den Sie für neue Hypotheken bezahlen, sehr unterschiedlich sein können.

„Nehmen wir an, Sie und Ihr Nachbar erhalten beide 75% -ige Darlehen zur Refinanzierung, und zwar unter dem entsprechenden Kreditlimit von 417.000 USD. Ihre ist eine Auszahlung, seine nicht. Ihr Darlehen würde ab April 2015 0, 625 Punkte mehr kosten als das Ihres Nachbarn. Und 1 Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Wenn Ihr Darlehensbetrag also 200.000 US-Dollar beträgt, würden Sie bei gleicher Summe 1.250 US-Dollar (200.000 x 0, 00625 US-Dollar) mehr zahlen zum gleichen Zinssatz wie Ihr Nachbar.

Denk darüber so. Wenn Sie die beiden Kredite ursprünglich beim Kauf des Hauses erworben haben, handelt es sich nicht um ein Auszahlungsdarlehen, da die zweite Hypothek zum Erwerb des Hauses verwendet wurde - und nicht um Bargeld. Wenn Sie jedoch später als Ergebnis der Aufnahme einer zweiten Hypothek Geld erhalten haben, handelt es sich um ein Auszahlungsdarlehen, sodass ein neues konsolidiertes Darlehen als dasselbe angesehen wird.

Es gibt einen weiteren Grund, warum diese Unterscheidung wichtig wird. Da Auszahlungskredite für den Kreditgeber risikoreicher sind, können sie nur 75% bis 80% Ihres Eigenkapitals in Ihrem Haus verleihen, im Gegensatz zu 90% bei einem Zinssatz / Laufzeit-Refinanzierungssatz. Fleming fasst es so zusammen: "Wenn Ihr Darlehen als Auszahlungsdarlehen betrachtet wird, benötigen Sie mehr Eigenkapital für Ihre Immobilie, um sich zu qualifizieren."

Konsolidieren

Der Kreditgeber wird alle komplizierten Formalitäten erledigen, die mit der Konsolidierung der Kredite verbunden sind. Ihre Aufgabe ist es, ein informierter Verbraucher zu sein. Sprechen Sie nicht mit einem Kreditgeber, sondern mit mehreren.

Da die Konsolidierung von zwei Darlehen komplizierter ist als eine unkomplizierte Hypothek, ist es am besten, mit bis zu drei oder vier Kreditgebern persönlich zu sprechen. Sie können mit Ihrer Bank oder Kreditgenossenschaft, einem Hypothekenmakler, sprechen oder Empfehlungen von Branchenfachleuten Ihres Vertrauens entgegennehmen.

Fragen Sie sie natürlich, ob aus dem neuen Darlehen ein Auszahlungsdarlehen oder ein Zinssatz / Laufzeit-Refi wird. Ist es ein fester oder variabler Zinssatz? 15 oder 30 Jahre?

Sobald Sie mit einem bestimmten Kreditgeber zufrieden sind, werden Sie durch den Prozess geführt. Unterschreiben Sie nichts, ohne es vorher gelesen zu haben, und vergewissern Sie sich, dass Sie den Zahlungsplan verstanden haben.

Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein Auszahlungsdarlehen handelt, gibt es laut Casey Fleming möglicherweise eine Möglichkeit, es ein Jahr später in einen Zinssatz / eine Laufzeit umzuwandeln.

„Konsolidieren Sie die Kredite als Auszahlung, erhalten Sie jedoch einen Kreditgeber, der alle mit der Transaktion verbundenen Kosten übernimmt. Warten Sie ein Jahr und refinanzieren Sie erneut. Da Sie zu diesem Zeitpunkt nur ein einzelnes Darlehen refinanzieren, handelt es sich nicht um ein Auszahlungsdarlehen. Jetzt können Sie Geld für Punkte ausgeben, um den Zinssatz zu senken, da Sie den Kredit für einen längeren Zeitraum behalten. “Fleming empfiehlt dies nur, wenn Sie der Ansicht sind, dass die Zinssätze stabil sind oder fallen könnten.

Die Quintessenz

„Treffen Sie niemals eine Entscheidung zur Refinanzierung oder Konsolidierung von Darlehen, die nur auf der Reduzierung Ihrer monatlichen Zahlung beruht. In den meisten Fällen werden Sie über Ihre gesamte Lebensdauer mehr für das neue Darlehen ausgeben als für die Rückzahlung bestehender Darlehen “, sagt Fleming. "Millionen von Verbrauchern belasten ihre Zukunft weiterhin mit Hypotheken und haben im Ruhestand Zehntausende oder gar Hunderttausende Dollar weniger."

Bestimmen Sie stattdessen, wie lange Sie im Haus bleiben werden, und vergleichen Sie die Kosten Ihrer aktuellen Hypothek (en) mit der neuen Hypothek zuzüglich der mit dem neuen Darlehen verbundenen Kosten während der gesamten Laufzeit des Darlehens. Wenn die Kosten niedriger wären, ist die Konsolidierung wahrscheinlich eine gute Idee.