So wählen Sie die beste Hypothek für Sie

Wenn Sie ein Haus nicht komplett in bar kaufen können, ist es nur die halbe Miete, das richtige Haus zu finden. Die andere Hälfte wählt die beste Art der Hypothek. Da Sie Ihre Hypothek wahrscheinlich über einen längeren Zeitraum zurückzahlen werden, ist es wichtig, ein Darlehen zu finden, das Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entspricht. Wenn Sie Geld von einem Kreditgeber ausleihen, treffen Sie eine rechtliche Vereinbarung zur Rückzahlung dieses Kredits über einen festgelegten Zeitraum - mit Zinsen.

Was ist eine Hypothek?

Es gibt zwei Komponenten für Ihre Hypothekenzahlung: Kapital und Zinsen. Kapital bezieht sich auf den Darlehensbetrag. Zinsen sind ein zusätzlicher Betrag (berechnet als Prozentsatz des Kapitals), den die Kreditgeber Ihnen für das Privileg in Rechnung stellen, sich Geld zu leihen, das Sie im Laufe der Zeit zurückzahlen. Während der Laufzeit Ihrer Hypothek zahlen Sie in monatlichen Raten, basierend auf einem von Ihrem Kreditgeber festgelegten Tilgungsplan.

Ein weiterer Faktor bei der Bewertung einer Hypothek ist der jährliche Prozentsatz (APR), mit dem die Gesamtkosten eines Kredits bewertet werden. Der effektive Jahreszins beinhaltet den Zinssatz und andere Darlehensgebühren.

Hauptarten von Hypotheken

Nicht alle Hypothekenprodukte sind gleich. Einige haben strengere Richtlinien als andere. Einige Kreditgeber verlangen möglicherweise eine Anzahlung von 20%, während andere nur 3% des Kaufpreises des Hauses verlangen. Um für einige Arten von Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie makellose Kredite. Andere richten sich an Kreditnehmer mit weniger als hervorragenden Krediten.

Die US-Regierung ist kein Kreditgeber, garantiert jedoch bestimmte Arten von Krediten, die die strengen Zulassungsbedingungen für Einkommen, Kreditlimits und geografische Gebiete erfüllen. Hier ist ein Überblick:

Konventionelle Hypotheken

Ein herkömmlicher Kredit ist ein Kredit, der nicht von der Bundesregierung gedeckt ist. Kreditnehmer mit guter Bonität, stabiler Beschäftigungs- und Einkommenshistorie und der Fähigkeit, eine Anzahlung von 3% zu leisten, können sich normalerweise für einen konventionellen Kredit von Fannie Mae oder Freddie Mac qualifizieren, zwei staatlich geförderten Unternehmen, die die meisten konventionellen Hypotheken in den Vereinigten Staaten kaufen und verkaufen Zustände. Einige Kreditgeber bieten auch konventionelle Kredite mit geringen Anzahlungsanforderungen und ohne private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) an.

Übereinstimmende Hypothekendarlehen

Konforme Kredite sind an von der Bundesregierung festgelegte Kredithöchstgrenzen gebunden. Diese Grenzwerte variieren je nach geografischem Gebiet. Für das Jahr 2018 hat die Federal Housing Finance Agency die grundsätzliche Kreditgrenze auf 453.100 USD für Objekte mit einer Einheit festgelegt. Die FHFA legt jedoch in bestimmten Teilen des Landes ein höheres Kreditlimit von 679.650 USD fest (siehe beispielsweise New York City oder San Francisco). Das liegt daran, dass die Eigenheimpreise in diesen Gebieten mit hohen Kosten die Basiskreditgrenze um mindestens 115% oder mehr überschreiten.

Nicht konforme Hypothekendarlehen

In der Regel können nicht konforme Kredite von Fannie Mae und Freddie Mac aufgrund des Kreditbetrags oder der Zeichnungsrichtlinien nicht verkauft oder gekauft werden. Jumbo-Kredite sind die häufigste Art von nicht konformen Krediten. Sie werden als "Jumbo" bezeichnet, da die Darlehensbeträge in der Regel die entsprechenden Darlehenslimits überschreiten. Diese Art von Krediten ist für einen Kreditgeber riskanter, daher müssen Kreditnehmer in der Regel größere Barreserven aufweisen, eine Anzahlung von 10% bis 20% (oder mehr) leisten und über einen starken Kredit verfügen.

Staatlich versicherte FHA-Kredite

Käufer mit niedrigem bis mäßigem Einkommen, die in der Regel zum ersten Mal ein Haus kaufen, wenden sich an Darlehen, die von der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung versichert wurden, wenn sie keinen Anspruch auf ein herkömmliches Darlehen haben. Darlehensnehmer können nur 3, 5% des Kaufpreises des Hauses niederlegen. FHA Darlehen haben entspanntere Kredit-Score-Anforderungen als herkömmliche Kredite. Die FHA leiht jedoch nicht direkt Geld aus. Es garantiert Darlehen von FHA-anerkannten Kreditgebern. Ein Nachteil von FHA-Darlehen: Alle Darlehensnehmer zahlen für die Laufzeit des Darlehens eine Voraus- und jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) - eine Art von Hypothekenversicherung, die den Darlehensgeber vor dem Ausfall des Darlehensnehmers schützt.

Wer ist am besten für einkommensschwache bis einkommensschwache Kreditnehmer geeignet, die sich nicht für ein herkömmliches Kreditprodukt qualifizieren können, oder für alle, die sich keine nennenswerte Anzahlung leisten können? Mit FHA-Darlehen kann ein FICO-Score von nur 500 für eine Anzahlung von 10% und von nur 580 für eine Anzahlung von 3, 5% qualifiziert werden.

Staatlich versicherte VA-Kredite

Das US-Veteranenministerium garantiert qualifizierten Militärangehörigen, Veteranen und ihren Ehepartnern Hypothekendarlehen. Darlehensnehmer können 100% des Darlehensbetrags ohne erforderliche Anzahlung finanzieren. Weitere Vorteile sind eine Begrenzung der Abschlusskosten (die vom Verkäufer bezahlt werden kann), keine Maklergebühren und kein MEP. Für VA-Darlehen ist eine „Finanzierungsgebühr“ erforderlich, ein Prozentsatz des Darlehensbetrags, der dazu beiträgt, die Kosten für die Steuerzahler auszugleichen. Die Finanzierungsgebühr variiert je nach Wehrdienstkategorie und Darlehensbetrag. Folgende Servicemitglieder müssen die Fördergebühr nicht bezahlen:

• Veteranen, die VA-Leistungen für eine dienstbezogene Behinderung erhalten
• Veteranen, die Anspruch auf eine VA-Entschädigung für eine dienstbedingte Behinderung hätten, wenn sie kein Ruhestands- oder Arbeitsentgelt erhalten hätten
• überlebende Ehegatten von Veteranen, die im Dienst oder an einer dienstbedingten Behinderung gestorben sind

Für wen ist es am besten geeignet : Anspruchsberechtigtes aktives Militärpersonal oder Veteranen und deren Ehepartner, die wettbewerbsfähige Konditionen und ein Hypothekenprodukt wünschen, das auf ihre finanziellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Staatlich versicherte USDA-Kredite

Das US-Landwirtschaftsministerium garantiert Kredite, um einkommensschwachen Käufern in ländlichen Gebieten im ganzen Land Wohneigentum zu ermöglichen. Diese Kredite erfordern für qualifizierte Kreditnehmer nur wenig oder gar kein Geld - solange die Immobilien die USDA-Zulassungsregeln erfüllen.

Für wen ist es am besten geeignet : Eigenheimkäufer in förderfähigen ländlichen Gebieten mit geringerem Einkommen, wenig Geld, das für eine Anzahlung gespart wurde und die sich ansonsten nicht für ein herkömmliches Darlehensprodukt qualifizieren können.

Darlehensbedingungen: Preise

Die Bedingungen für Hypotheken, einschließlich der Dauer der Rückzahlung, sind ein Schlüsselfaktor dafür, wie ein Kreditgeber Ihr Darlehen und Ihren Zinssatz bewertet. Sie klingen wie Festzinsdarlehen: ein fester Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens, in der Regel zwischen 10 und 30 Jahren. Wenn Sie Ihr Zuhause schneller auszahlen möchten und sich eine höhere monatliche Zahlung leisten können, können Sie mit einem kurzfristigen Festzinsdarlehen (z. B. 15 oder 20 Jahre) Zeit und Zinszahlungen sparen. Sie werden auch viel schneller Eigenkapital in Ihrem Zuhause aufbauen.

Wenn Sie sich für eine kürzere befristete Hypothek entscheiden, sind die monatlichen Zahlungen höher als bei einem längerfristigen Darlehen. Drücken Sie die Zahlen zusammen, um sicherzustellen, dass Ihr Budget die höheren Zahlungen bewältigen kann. Möglicherweise möchten Sie auch andere Ziele berücksichtigen, z. B. das Sparen für den Ruhestand oder einen Notfallfonds.

Für wen ist es am besten geeignet? Festverzinsliche Kredite sind ideal für Käufer, die vorhaben, über viele Jahre im Geschäft zu bleiben. Ein 30-jähriger fester Kredit kann Ihnen Spielraum geben, um andere finanzielle Bedürfnisse zu befriedigen. Wenn Sie jedoch den Appetit auf ein geringes Risiko haben und über die Ressourcen und die Disziplin verfügen, um Ihre Hypothek schneller zurückzuzahlen, können Sie mit einem 15-jährigen Festkredit erhebliche Zinsersparnisse erzielen und die Rückzahlungsdauer halbieren.

Hypotheken mit variabler Verzinsung

Hypothekenzinsen mit variabler Verzinsung (ARM) sind zunächst für einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren festverzinslich. Nach Ablauf dieses Zeitraums schwankt der Zinssatz jedoch mit den Marktbedingungen. Diese Darlehen können riskant sein, wenn Sie nicht in der Lage sind, eine höhere monatliche Hypothekenzahlung zu zahlen, sobald der Zinssatz zurückgesetzt wird. Einige ARM-Produkte haben eine Zinsobergrenze, bei der Ihre monatliche Hypothekenzahlung einen bestimmten Betrag nicht überschreiten kann. In diesem Fall müssen Sie die Zahlen zusammenfassen, um sicherzustellen, dass Sie potenzielle Zahlungserhöhungen bis zu diesem Zeitpunkt verarbeiten können. Rechnen Sie nicht damit, dass Sie Ihr Eigenheim verkaufen oder Ihre Hypothek refinanzieren können, bevor Ihr ARM zurückgesetzt wird, da sich die Marktbedingungen und Ihre Finanzen ändern könnten.

Für wen es am besten geeignet ist : ARMs sind eine gute Option, wenn Sie nicht vorhaben, über den anfänglichen Festzinszeitraum hinaus in einem Haus zu bleiben, oder wenn Sie wissen, dass Sie eine Refinanzierung beabsichtigen, bevor der Kredit zurückgesetzt wird. Warum? Die Zinssätze für ARMs sind in den ersten Jahren der Rückzahlung in der Regel niedriger als die festen Zinssätze, sodass Sie in den ersten Jahren des Wohneigentums möglicherweise Tausende von Dollar an Zinszahlungen einsparen können.

Ersthilfeprogramme

Spezielle Programme in Ihrem Bundesland oder Ihrer örtlichen Wohnungsbehörde bieten Hilfe speziell für Erstkäufer. Viele dieser Programme sind auf der Grundlage des Einkommens oder der finanziellen Bedürfnisse der Käufer erhältlich. Diese Programme, die in der Regel Unterstützung in Form von Anzahlungszuschüssen bieten, können Erstkreditnehmern auch erhebliche Einsparungen bei den Abschlusskosten ermöglichen.

Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung listet die erstmaligen Eigenheimkäuferprogramme nach Bundesstaaten auf. Wählen Sie Ihr Bundesland und dann "Hilfe beim Wohneigentum", um das Programm in Ihrer Nähe zu finden.

Hypotheken für Erstkäufer

Alle diese Darlehensprogramme (mit Ausnahme der erstmaligen Hilfe für Eigenheimkäufer) stehen allen Eigenheimkäufern zur Verfügung, unabhängig davon, ob Sie zum ersten Mal oder zum vierten Mal ein Eigenheim kaufen. Viele Leute glauben fälschlicherweise, dass FHA-Kredite nur Erstkäufern zur Verfügung stehen, aber Wiederholungskreditnehmer können sich qualifizieren, solange der Käufer vor dem Kauf nicht mindestens drei Jahre lang keinen Hauptwohnsitz besessen hat.

Die Wahl des für Ihre Situation am besten geeigneten Kredits hängt in erster Linie von Ihrer finanziellen Gesundheit ab: Ihrem Einkommen, Ihrer Bonität, Ihrem Ergebnis, Ihrer Beschäftigung und Ihren finanziellen Zielen. Hypothekengeber können Ihnen bei der Analyse Ihrer Finanzen helfen, um die besten Darlehensprodukte zu ermitteln. Sie können Ihnen auch dabei helfen, die Qualifikationsanforderungen, die in der Regel komplex sind, besser zu verstehen. Ein unterstützender Kreditgeber oder Hypothekenmakler kann Ihnen auch Hausaufgaben machen - gezielte Bereiche Ihrer Finanzen, um sich zu verbessern -, um Sie in die stärkste Position zu bringen, eine Hypothek zu erhalten und ein Haus zu kaufen.

Die Quintessenz

Egal für welche Darlehensart Sie sich entscheiden, prüfen Sie Ihre Kreditauskunft im Voraus, um festzustellen, wo Sie stehen. Sie haben über annualcreditreport.com jedes Jahr Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft von jedem der drei Hauptauskunfteien. Von dort aus können Sie Fehler erkennen und beheben, die Tilgung von Schulden vorbereiten und den Verlauf verspäteter Zahlungen verbessern, bevor Sie sich an einen Hypothekengeber wenden.

Es kann vorteilhaft sein, die Finanzierung fortzusetzen, bevor Sie sich ernsthaft mit Immobilien beschäftigen und Angebote machen. Warum? Sie können schneller handeln und werden von Verkäufern möglicherweise ernst genommen, wenn Sie ein Vorabgenehmigungsschreiben in der Hand haben.

(Siehe auch Ultimate Mortgage Guide, Wie bekomme ich eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek ?, 11 Fehler, die Erstkäufer vermeiden sollten, Wie viel Geld muss ich ablegen ?, Was ist eine Hypothekenversicherung und welche Optionen habe ich?), Was sind Abschlusskosten ?, Wie erhält man die beste Hypothekenzinse, Was sind die wichtigsten Arten von Kreditgebern?)