Bruttoeinkommensmultiplikator
Ein Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM) ist eine grobe Messung des Werts einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, die durch Division des Verkaufspreises der Immobilie durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen erhalten wird. GIM wird bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren und Apartmentkomplexen verwendet, ist jedoch insofern begrenzt, als die Kosten von Faktoren wie Nebenkosten, Steuern, Instandhaltung und Leerstand nicht berücksichtigt werden. Weitere, detailliertere Methoden zur Bewertung von Gewerbeimmobilien sind der Kapitalisierungssatz (Cap Rate) und die Discounted-Cashflow-Methode.
Bruttoeinkommensmultiplikator erklärt
Der Bruttoeinkommensmultiplikator kann verwendet werden, um ungefähr zu bestimmen, ob der Angebotspreis einer Immobilie ein gutes Geschäft ist. Multipliziert man die GIM mit dem Bruttojahreseinkommen der Immobilie, erhält man den Wert der Immobilie oder wofür sie verkauft werden soll.
Beispiel für die Berechnung des Bruttoeinkommensmultiplikators
Beispielsweise hat eine überprüfte Immobilie ein effektives Bruttoeinkommen von 50.000 USD. Ein vergleichbarer Verkauf ist mit einem effektiven Einkommen von 56.000 US-Dollar und einem Verkaufswert von 392.000 US-Dollar erhältlich (in Wirklichkeit würden wir eine Reihe von vergleichbaren suchen, um die Analyse zu verbessern).
Unser GIM wäre 392.000 $ / 56.000 $ = 7.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dieses vergleichbare (oder in der Praxis oft als „comp“ bezeichnete) Produkt für das 7-fache (7-fache) seines effektiven Bruttos verkauft wurde. Unter Verwendung dieses Multiplikators sehen wir, dass diese Immobilie einen Kapitalwert von 350.000 USD hat. Was gefunden wird durch: V = GIM x EGI, 7 x 50.000 $ = 350.000 $.
Nachteile der Bruttoeinkommensmultiplikatormethode
Ein natürliches Argument gegen die Multiplikatormethode ergibt sich, weil es sich um eine eher grobe Bewertungstechnik handelt. Da Änderungen der Zinssätze (die sich auf die Abzinsungssätze bei der Berechnung des Zeitwerts des Geldes auswirken), der Quellen oder der Einnahmen (Qualität) und der Ausgaben nicht explizit berücksichtigt werden, ist der Bruttoeinkommensmultiplikator kaum ein praktisches Bewertungsmodell, bietet jedoch eine „ Rückseite des Umschlags “.
Andere Nachteile sind:
- Die GIM-Methode geht von einheitlichen Eigenschaften über ähnliche Klassen hinweg aus. Praktiker wissen aus Erfahrung, dass sich die Kostenquoten für ähnliche Immobilien häufig aufgrund von Faktoren wie verzögerter Instandhaltung, Alter der Immobilien und der Qualität des Immobilienverwalters unterscheiden.
- Die GIM schätzt den Wert auf der Grundlage des Bruttoeinkommens und nicht des Nettoeinkommens (NOI), während ein Objekt hauptsächlich auf der Grundlage seiner Nettoertragsleistung gekauft wird. Es ist durchaus möglich, dass zwei Immobilien denselben NOI aufweisen, obwohl sich ihre Bruttoeinkommen erheblich unterscheiden. Somit kann die GIM-Methode leicht von denen missbraucht werden, die ihre Grenzen nicht einschätzen.
- Eine GIM berücksichtigt nicht die Restnutzungsdauer vergleichbarer Immobilien. Indem ein Praktiker die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer ignoriert, kann er einer neuen Immobilie und einer 50 Jahre alten Immobilie gleiche Werte zuweisen, vorausgesetzt, sie erzielen gleiche Einkommen.