Eine Hypothek für Nicht-US-Bürger erhalten

Für viele im Ausland geborene Menschen, die in den USA leben, ist der Besitz eines Eigenheims einer der Eckpfeiler des amerikanischen Traums. Bei einigen Nicht-US-Bürgern herrscht jedoch die Auffassung, dass sie auf keinen Fall eine Hypothek erhalten können, was eine enorme Hürde für dieses Ziel darstellt. Nach Schätzungen der National Association of Realtors handelte es sich bei 60% der von internationalen Käufern gekauften Immobilien um Bargeldtransaktionen, im Gegensatz zu nur einem Drittel der Inlandsverkäufe.

Natürlich kann der Kauf eines Eigenheims einige Herausforderungen mit sich bringen, wenn Sie kein Bürger sind. Tatsache ist jedoch, dass viele Kreditgeber bereit sind, Kredite an Nichtstaatsangehörige zu vergeben - manchmal ohne Bonitätshistorie in den Vereinigten Staaten. Nichtstaatsangehörige können sich sogar für staatlich versicherte Hypotheken qualifizieren, die den Vorteil haben, geringe Anzahlungen zu verlangen.

Die zentralen Thesen

• Der Besitz eines Eigenheims in den USA ist zwar für Nicht-US-Bürger erreichbar, mit ein wenig zusätzlicher Arbeit verbunden.
• Der Erhalt einer Hypothek kann für Ausländer die schwierigste Aufgabe sein und hängt in gewissem Maße von ihrem Aufenthaltsstatus ab.
• Halten Sie Ihre Unterlagen bereit und versuchen Sie, Beziehungen zu Banken mit US-amerikanischer Präsenz aufzubauen, um eine amerikanische Bonitätsgeschichte aufzubauen.

Wohneigentum und Aufenthaltsstatus

Ein Punkt, den Sie beachten sollten, ist, dass die Voraussetzungen für einen Wohnungsbaudarlehen zum großen Teil vom Aufenthaltsstatus abhängen. Die meisten Kreditnehmer fallen in der Regel in eine der folgenden Gruppen:

• Einwohner mit einer grünen Karte (Formular I-551)
• Nichtständige mit gültigem Arbeitsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 und G1-G4)
• "Ausländer", deren Hauptwohnsitz nicht in den USA liegt

Im Allgemeinen ist es viel einfacher, einen Kredit zu erhalten, wenn Sie in eine der ersten beiden Kategorien fallen. Das liegt daran, dass die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac - die die meisten Wohnungsbaudarlehen auf dem Sekundärmarkt kaufen - im Wesentlichen dieselben Richtlinien für Inhaber von Green Cards und Arbeitsvisa haben wie alle anderen. Die wichtigste Einschränkung ist, dass der Kreditgeber den legalen Wohnsitz des Antragstellers überprüfen muss.

Ausländer halten sich jedoch nicht an die Standards von Fannie oder Freddie, weshalb die Kreditgeber diese Kredite in ihren eigenen Büchern führen müssen. Da die Bank auf diese Weise ein höheres Risiko eingeht, ist es wahrscheinlicher, dass eine erhebliche Anzahlung erforderlich ist.

Denken Sie daran, dass die Federal Housing Administration, die relativ niedrige Anforderungen an die Kreditwürdigkeit stellt und auf einer Reduzierung von nur 3, 5% besteht, eine weitere Option für Nicht-US-Bürger darstellt. Es bietet die gleichen Darlehenskonditionen wie für andere Käufer, vorausgesetzt, der Darlehensnehmer weist einen ständigen Wohnsitz in den USA nach

Wenn Sie als nicht ständiger Wohnsitz eine FHA-Hypothek beantragen, müssen Sie das Haus als Hauptwohnsitz nutzen und eine gültige Sozialversicherungsnummer und ein Arbeitserlaubnisdokument vorlegen. Dies bedeutet, dass die Agentur keine Hypotheken an Nichtansässige vergibt, die nur vorhaben, das Haus gelegentlich zu nutzen.

Dokumentationshürden

Das Haupthindernis für den Erhalt einer Hypothek besteht darin, dem Kreditgeber zu beweisen, dass Sie seinem Risikoprofil entsprechen. Das bedeutet, dass Sie Ihre Anstellungsgeschichte, Ihre Bonität und Ihren Einkommensnachweis vorlegen. Für US-Bürger ist dies ein relativ unkomplizierter Prozess, da die meisten einen Kreditpfad in den USA haben und es einen Rückstand an W-2-Formularen und Steuererklärungen gibt, die ihre Einnahmen über die Jahre belegen.

Aber für jemanden, der noch nicht so lange im Land ist oder die meiste Zeit nicht in den USA lebt, wird es etwas kniffliger. Wie können Sie beispielsweise Ihre Kreditwürdigkeit nachweisen, wenn Sie keine Kreditauskunft der drei großen Ämter Equifax, TransUnion und Experian haben?

Sie haben definitiv einen Vorteil, wenn Sie eine Beziehung zu einer internationalen Bank mit Niederlassungen in den USA haben. In dieser Bank sind Ihre Finanzen bereits verzeichnet, so dass sie möglicherweise eher bereit ist, eine Wette auf Sie anzunehmen, auch ohne eine amerikanische Kreditauskunft. Glücklicherweise wird die Hypothekenbranche von großen, globalen Banken dominiert, so dass es eine gute Chance gibt, dass Sie in der Vergangenheit Konten bei einer von ihnen hatten.

Einige Kreditgeber sind möglicherweise auch bereit, internationale Kreditberichte als Ersatz für die drei großen US-Büros zu bestellen. Dies kann jedoch ein teurer Prozess sein, der im Allgemeinen nur für Einwohner Kanadas, des Vereinigten Königreichs und Irlands verfügbar ist.

Wenn Sie keine Bonität in den USA haben, haben Sie einen weiteren Grund, über FHA-Kredite nachzudenken. Die FHA verlangt keine Kreditauskunft und akzeptiert Steuererklärungen, die nicht aus den USA stammen, als Nachweis der Beschäftigung.

Kreditgeber zu berücksichtigen

Einige Kreditgeber lassen Kreditnehmer mehr Zeit als andere, um einen Kredit zu erhalten. Sie können also eine Menge Kopfschmerzen beseitigen, indem Sie diejenigen identifizieren, die häufig mit Nicht-US-Bürgern zusammenarbeiten. Wenn Sie Geschäfte mit einer internationalen Bank gemacht haben, die hier tätig ist, ist dies wahrscheinlich der Ausgangspunkt.

Kreditgenossenschaften sind eine weitere Alternative. Diese gemeinnützigen Finanzdienstleister bieten in der Regel äußerst wettbewerbsfähige Tarife und können je nach Standort spezielle Ausleihprogramme für Inhaber von Green Cards und Visa anbieten.

Die Quintessenz

Viele Banken und Hypothekenbanken bieten konventionellen und FHA-Hypothekarkrediten für Nicht-US-Bürger an, vorausgesetzt, sie können ihren Aufenthaltsstatus, ihre Arbeitserfahrung und ihre finanzielle Erfolgsbilanz überprüfen. Kreditgeber, die in großem Umfang mit dieser Population arbeiten, sind in der Regel flexibler bei der Dokumentation, die Sie benötigen. Weitere Informationen zur Funktionsweise von US-Hypotheken finden Sie im Tutorial Hypotheken-Grundlagen von Investopedia.