Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek

Eine Hypothek kann als Strom zukünftiger Zahlungsströme angesehen werden. Diese Cashflows werden auf dem Sekundärhypothekenmarkt gekauft, verkauft, abgetragen, in Tranchings eingeteilt und verbrieft. Der Sekundärhypothekenmarkt ist extrem groß und sehr liquide.

Vom Entstehungszeitpunkt bis zu dem Zeitpunkt, an dem die monatliche Zahlung eines Kreditnehmers bei einem Investor als Teil eines Mortgage-Backed-Securities (MBS), Asset-Backed-Securities (ABS), Collateralized-Mortgage-Obligation (CMO) oder Collateralized-Debt-Obligation ( CDO) -Zahlung gibt es mehrere verschiedene Institute, die alle einen bestimmten Prozentsatz der anfänglichen Gebühren und / oder monatlichen Cashflows herausarbeiten.

Die meisten Hypotheken werden auf dem Sekundärhypothekenmarkt verkauft. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie der Sekundärhypothekenmarkt funktioniert, und stellen Ihnen die wichtigsten Teilnehmer vor.

Weitere Informationen finden Sie unter Grundlagen der Hypothek.

Sekundäre Hypothekenmarktteilnehmer

Auf diesem Markt gibt es vier Hauptteilnehmer: den Originator der Hypothek, den Aggregator, den Effektenhändler und den Investor.

1. Der Originator der Hypothek

Der Hypothekengeber ist das erste Unternehmen, das auf dem Sekundärhypothekenmarkt tätig ist. Hypothekengeber sind Banken, Hypothekenbanken und Hypothekenmakler. Es ist zu beachten, dass Banken und Hypothekenbanker ihre eigenen Mittel verwenden, um Hypotheken zu schließen, und Hypothekenmakler nicht. Hypothekenmakler agieren als unabhängige Agenten für Banken oder Hypothekenbanker. Während Banken ihre traditionellen Finanzierungsquellen zur Schließung von Krediten nutzen, nutzen Hypothekenbanker in der Regel eine sogenannte Warehouse-Kreditlinie, um Kredite zu finanzieren. Die meisten Banken und fast alle Hypothekenbanker verkaufen schnell neu entstandene Hypotheken auf dem Sekundärmarkt.

Abhängig von der Größe und der Raffinesse des Urhebers können jedoch Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum aggregiert werden, bevor das gesamte Paket verkauft wird. es könnte auch einzelne Kredite verkaufen, wie sie entstanden sind. Es besteht ein Risiko für einen Originator, wenn er an einer Hypothek festhält, nachdem ein Zinssatz von einem Kreditnehmer notiert und festgeschrieben wurde. Wenn die Hypothek zum Zeitpunkt der Zinsbindung des Kreditnehmers nicht gleichzeitig auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, können sich die Zinssätze ändern, was den Wert der Hypothek auf dem Sekundärmarkt und letztendlich den Gewinn ändert, den der Originator mit der Hypothek erzielt.

Originatoren, die Hypotheken vor dem Verkauf aggregieren, sichern ihre Hypotheken-Pipelines häufig gegen Zinsänderungen ab. Es gibt eine spezielle Art von Transaktion, die als Best-Effort-Handel bezeichnet wird und für den Verkauf einer einzelnen Hypothek konzipiert ist. Dadurch muss der Originator keine Hypothek mehr absichern. Kleinere Originatoren tendieren dazu, nach besten Kräften zu handeln. (Weitere Informationen finden Sie unter "Leitfaden für Anfänger zum Absichern".)

Im Allgemeinen verdienen Hypothekengeber Geld mit den Gebühren, die für die Entstehung einer Hypothek erhoben werden, und der Differenz zwischen dem Zinssatz, der einem Kreditnehmer gewährt wird, und der Prämie, die ein Sekundärmarkt für diesen Zinssatz zahlt.

2. Der Aggregator

Aggregatoren sind das nächste Unternehmen in der Reihe der Marktteilnehmer für Sekundärhypotheken. Aggregatoren sind große Hypothekengeber mit Verbindungen zu Wall Street-Firmen und von der Regierung geförderten Unternehmen (GSEs) wie Fannie Mae und Freddie Mac. Aggregatoren kaufen neu emittierte Hypotheken von kleineren Originatoren und bilden zusammen mit ihren eigenen Originaten Pools von Hypotheken, die sie entweder in hypothekenbesicherten Private-Label-Wertpapieren verbriefen (in Zusammenarbeit mit Wall-Street-Unternehmen) oder MBS-Agenturen bilden (in Zusammenarbeit mit GSEs). (Weitere Informationen zu GSEs finden Sie unter "Profitieren Sie von Hypothekenschulden mit MBS".)

Ähnlich wie Originatoren müssen Aggregatoren die Hypotheken in ihren Pipelines ab dem Zeitpunkt, zu dem sie sich zum Kauf einer Hypothek verpflichten, durch den Verbriefungsprozess absichern, bis die MBS an einen Effektenhändler verkauft wird. Die Absicherung einer Hypotheken-Pipeline ist aufgrund des Ausfalls und des Spread-Risikos eine komplexe Aufgabe. Aggregatoren erzielen Gewinne durch die Differenz zwischen dem Preis, den sie für Hypotheken zahlen, und dem Preis, zu dem sie die durch diese Hypotheken gesicherten MBS verkaufen können, abhängig von ihrer Effektivität der Absicherung.

3. Effektenhändler

Nachdem ein MBS gebildet wurde (und manchmal, je nach Art des MBS, bevor es gebildet wird), wird es an einen Wertpapierhändler verkauft. Die meisten Wall Street-Brokerfirmen haben MBS-Trading-Desks. Händler machen alle möglichen kreativen Dinge mit MBS und Hypothekendarlehen. Das Endziel ist der Verkauf von Wertpapieren an Investoren. Händler verwenden häufig MBSs, um CMO-, ABS- und CDO-Deals zu strukturieren. Diese Deals können so strukturiert werden, dass sie im Vergleich zu den zugrunde liegenden MBS oder ganzen Darlehen unterschiedliche und etwas eindeutige Vorauszahlungsmerkmale und verbesserte Kreditratings aufweisen. Die Händler streuen den Preis, zu dem sie MBS kaufen und verkaufen, und streben Arbitrage-Gewinne bei der Strukturierung von CMO-, ABS- und CDO-Geschäften an.

4. Investoren

Investoren sind die Endnutzer von Hypotheken. Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen, Banken, GSEs und Hedgefonds sind große Investoren für Hypotheken. MBS, CMOs, ABS und CDOs bieten Anlegern eine breite Palette möglicher Renditen, die auf unterschiedlichen Bonitäts- und Zinsrisiken beruhen.

Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen und Banken investieren in der Regel in Hypothekenprodukte mit hoher Bonität. Bestimmte Tranchen der verschiedenen strukturierten Hypothekengeschäfte werden von diesen Anlegern wegen ihres Vorauszahlungs- und Zinsrisikoprofils nachgefragt. Hedge-Fonds sind in der Regel große Investoren in Hypothekenprodukte mit niedriger Bonität und strukturierte Hypothekenprodukte mit höherem Zinsrisiko.

Von allen Hypothekeninvestoren haben die GSEs die größten Portfolios. Die Art des Hypothekenprodukts, in das sie investieren können, wird weitgehend vom Amt für die Aufsicht über Wohnungsunternehmen des Bundes geregelt.

Die Quintessenz

Nur wenige Kreditnehmer erkennen, inwieweit ihre Hypothek in Scheiben geschnitten, gewürfelt und gehandelt wird. Innerhalb weniger Wochen, möglicherweise eines Monats, kann eine Hypothek von der Entstehung an Teil eines CMO-, ABS- oder CDO-Geschäfts werden. Der Endnutzer einer Hypothek kann ein Hedgefonds sein, der direktionale Zinssätze setzt oder Hebelpositionen nutzt, um kleine Unregelmäßigkeiten bei der relationalen Preisgestaltung auszunutzen, oder die Zentralbank eines fremden Landes, die das Kreditrating einer MBS-Agentur mag.

Andererseits könnte es sich um eine in Brüssel ansässige Versicherungsgesellschaft handeln, die sich durch die Laufzeit und das Konvexitätsprofil einer bestimmten Tranche eines ABS-, CMO- oder CDO-Geschäfts auszeichnet. Der Sekundärhypothekenmarkt ist riesig, liquide und komplex. Mehrere Institute möchten unbedingt ein Stück vom Hypothekenkuchen konsumieren.

(Hier erhalten Sie alles aus einer Hand über Subprime-Hypotheken und den Zusammenbruch von Subprime.)