Jährliche Obergrenze
Die jährliche Obergrenze ist eine Klausel im Vertrag über eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), die die mögliche Erhöhung des Darlehenszinssatzes während eines jeden Jahres begrenzt. Die Obergrenze oder das Limit wird normalerweise in Bezug auf den Zinssatz definiert, aber der Dollarbetrag der Kapital- und Zinszahlung kann auch begrenzt werden. Die jährlichen Obergrenzen sollen die Kreditnehmer vor einem plötzlichen und übermäßigen Anstieg ihrer monatlichen Zahlungen schützen, wenn die Zinssätze über einen kurzen Zeitraum stark ansteigen. Bei einem ARM wird der anfängliche Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und anschließend regelmäßig auf der Grundlage der aktuellen Zinssätze zurückgesetzt. ARMs haben in der Regel auch lebenslange Zinsbeschränkungen, die einschränken, wie stark sich die Zinsen über die Laufzeit des Kredits erhöhen können.
BREAKING DOWN Jahresobergrenze
Der jährliche Zinssatz eines variabel verzinslichen Hypothekendarlehens mit jährlicher Obergrenze erhöht sich nur so weit, wie es die Bedingungen in Prozentpunkten zulassen, unabhängig davon, wie stark die Zinssätze in der Anfangsperiode tatsächlich steigen können. Zum Beispiel kann ein 5% ARM, der für drei Jahre mit einer Obergrenze von 2% festgelegt ist, im vierten Jahr nur auf 7% angepasst werden, selbst wenn sich die Zinssätze über die anfängliche feste Laufzeit des Darlehens um 4% erhöhen. Ein Kredit mit einer Dollar-Obergrenze kann sich ebenfalls nur um ein Vielfaches erhöhen, obwohl diese Art der Obergrenze in einigen Fällen zu einer negativen Abschreibung führen kann.
Die Höhen und Tiefen eines ARM
Hypotheken mit variabler Verzinsung ermöglichen es Kreditnehmern häufig, sich für größere anfängliche Hypothekendarlehen zu qualifizieren, da sie für einen bestimmten Zeitraum eine niedrigere Zahlung festlegen. Benutzer eines ARM können davon profitieren, wenn die Zinssätze sinken und der jährlich gezahlte Zinssatz sinkt. Gleichzeitig können die ARMs in einer Zeit steigender Zinsen deutlich über das hinausgehen, was eine Festhypothek gewesen wäre.
Wenn ein Käufer beispielsweise einen ARM zu 3, 5% nach drei festgelegten Jahren abschließt und die Sätze in den drei Jahren um 4% steigen, ist diese anfängliche jährliche Ratenerhöhung auf die jährliche Obergrenze begrenzt. In den Folgejahren könnte sich die Rate jedoch weiter erhöhen und schließlich die aktuellen Raten aufholen, die möglicherweise weiter steigen. Letztendlich könnte ein 3, 5% ARM, der anfangs mit einem festen Zinssatz von 4, 25% konkurrenzfähig war, deutlich höher ausfallen. ARM-Kreditnehmer versuchen häufig, bei steigenden Zinssätzen auf einen festen Zinssatz umzusteigen, zahlen jedoch möglicherweise immer noch mehr, wenn sie den ARM verwendet haben.