6 Gründe, eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden

Vor dem Kauf eines Hauses sollten Sie im Idealfall genug Geld für eine Anzahlung von 20% sparen. Wenn Sie dies nicht können, ist es eine sichere Wette, dass Ihr Kreditgeber Sie zwingt, eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abzuschließen, bevor Sie den Kredit abschließen, wenn Sie eine konventionelle Hypothek aufnehmen. Der Zweck der Versicherung ist es, das Hypothekenunternehmen zu schützen, wenn Sie mit der Schuldverschreibung in Verzug geraten.

Die FHA hat eine ähnliche Prämienanforderung für Hypothekenversicherungen für diejenigen, die FHA-Hypotheken aufnehmen, mit etwas anderen Regeln. In diesem Artikel geht es um PMI, aber die Gründe, die zu vermeiden sind, gelten für beide Arten von Darlehen.

PMI klingt nach einer großartigen Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, ohne dass Sie für eine Anzahlung so viel sparen müssen. Manchmal ist es die einzige Option für neue Käufer. Es gibt jedoch gute Gründe, warum Sie PMI vermeiden sollten. Hier sind sechs, zusammen mit einem möglichen Weg für diejenigen ohne 20% Anzahlung, um es insgesamt zu umgehen.

Die zentralen Thesen

• Der Zweck der PMI-Versicherung besteht darin, das Hypothekenunternehmen zu schützen, wenn Sie mit der Note in Verzug geraten.
• Es gibt gute Gründe, warum Sie versuchen sollten, PMI zu vermeiden.
• In einigen Fällen kann PMI durch die Verwendung einer Huckepack-Hypothek vermieden werden.

6 Gründe, private Hypothekenversicherung zu vermeiden

Sechs gute Gründe, eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden

1. Kosten - Der PMI kostet in der Regel zwischen 0, 5% und 1% des gesamten Darlehensbetrags pro Jahr. Sie könnten bis zu 1.000 USD pro Jahr - oder 83, 33 USD pro Monat - für ein Darlehen von 100.000 USD zahlen, vorausgesetzt, Sie zahlen 1% PMI-Gebühr. Laut Zillow liegt der mittlere Listenpreis für US-Eigenheime jedoch bei 279.000 USD (Stand: 28. Februar 2019), was bedeutet, dass Familien monatlich bis zu 233 USD für die Versicherung ausgeben könnten. Das ist so viel wie eine kleine Autozahlung!
2. Kein längerer Selbstbehalt - Bis 2017 war der PMI noch steuerlich absetzbar, allerdings nur, wenn das bereinigte Bruttoeinkommen eines verheirateten Steuerpflichtigen geringer war als 110.000 USD pro Jahr. Dies bedeutete, dass viele Familien mit doppeltem Einkommen in der Kälte zurückgelassen wurden. Das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz von 2017 hat den Abzug der Hypothekenversicherungsprämien ab 2018 vollständig eingestellt.
3. Ihre Erben bekommen nichts - Die meisten Hausbesitzer hören das Wort „Versicherung“ und gehen davon aus, dass ihr Ehepartner oder ihre Kinder eine finanzielle Entschädigung erhalten, wenn sie sterben, was nicht der Fall ist. Das kreditgebende Institut ist der einzige Begünstigte einer solchen Police, und der Erlös wird direkt an den Kreditgeber gezahlt (nicht indirekt zuerst an die Erben). Wenn Sie Ihre Erben schützen und ihnen Geld für den Lebensunterhalt nach Ihrem Tod zur Verfügung stellen möchten, müssen Sie eine separate Versicherung abschließen. Lassen Sie sich nicht davon täuschen, dass PMI nur Ihrem Hypothekengeber hilft.
4. Geld weggeben - Hauskäufer, die weniger als 20% des Verkaufspreises abgeben, müssen den PMI zahlen, bis das gesamte Eigenkapital des Hauses 20% erreicht. Dies kann Jahre dauern, und es ist eine Menge Geld, das Sie buchstäblich verschenken. Um die Kosten in eine bessere Perspektive zu rücken: Wenn ein Ehepaar, das ein Haus mit 250.000 USD besitzt, stattdessen 208 USD pro Monat für den PMI ausgeben und ihn in einen Investmentfonds investieren würde, der eine jährliche Verzinsung von 8% erzielt, wäre dies das Geld innerhalb von 10 Jahren auf 37.707 USD anwachsen (unter der Annahme, dass keine Steuern abgezogen wurden).
5. Schwer zu stornieren - Wie oben erwähnt, müssen Sie in der Regel, wenn Ihr Eigenkapital 20% übersteigt, keinen PMI mehr zahlen. Es ist jedoch nicht so einfach, die monatliche Belastung zu beseitigen, als die Zahlung einfach nicht einzusenden. Bei vielen Kreditgebern müssen Sie ein Schreiben verfassen, in dem die Kündigung des PMI beantragt wird, und vor der Kündigung auf einer formellen Bewertung des Eigenheims bestehen. Alles in allem kann dies je nach Kreditgeber mehrere Monate dauern, in denen der Einkaufsmanagerindex noch gezahlt werden muss.
6. Zahlung geht weiter und weiter - Ein letztes Problem, das Erwähnung verdient, ist, dass einige Kreditgeber verlangen, dass Sie einen PMI-Vertrag für einen bestimmten Zeitraum aufrechterhalten. Selbst wenn Sie den Schwellenwert von 20% erreicht haben, müssen Sie möglicherweise weiterhin für die Hypothekenversicherung zahlen. Lesen Sie das Kleingedruckte Ihres PMI-Vertrags, um festzustellen, ob dies bei Ihnen der Fall ist.

Der PMI wird nicht automatisch storniert, bis Ihr Eigenkapital 22% erreicht.

So vermeiden Sie die Zahlung von PMI

In einigen Fällen kann PMI durch die Verwendung einer Huckepack-Hypothek vermieden werden. Das funktioniert so: Wenn Sie ein Haus für 200.000 US-Dollar kaufen möchten, aber nur genug Geld für eine Anzahlung von 10% haben, können Sie eine so genannte 80/10/10-Vereinbarung abschließen. Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 80% des Gesamtwerts der Immobilie oder 160.000 USD auf und anschließend ein zweites Darlehen, das als Huckepack-Darlehen bezeichnet wird, für 20.000 USD (oder 10% des Werts). Schließlich setzen Sie im Rahmen der Transaktion die letzten 10% oder 20.000 USD ab.

Wenn Sie die Kredite aufteilen, können Sie möglicherweise die Zinsen für beide abziehen und PMI insgesamt vermeiden. Natürlich gibt es einen Haken. Sehr oft sind die Konditionen eines Huckepackkredits riskant. Viele Darlehen sind variabel verzinslich, enthalten Rückstellungen für Ballons oder sind in 15 oder 20 Jahren fällig (im Gegensatz zu den Standardhypotheken mit 30 Jahren Laufzeit). (Weiterführende Informationen finden Sie unter "So vermeiden Sie die Zahlung privater Hypothekenversicherungen - PMI".)

Die Quintessenz

PMI ist teuer. Wenn Sie nicht glauben, dass Sie in ein paar Jahren 20% Eigenkapital im Eigenheim erzielen können, ist es wahrscheinlich sinnvoll zu warten, bis Sie eine größere Anzahlung leisten können, oder ein günstigeres Eigenheim in Betracht zu ziehen, das 20% weniger kostet Bezahlung erschwinglicher.