Der REIT-Weg

Die Fülle an Anlageinstrumenten stellt den Durchschnittsinvestor vor eine Herausforderung, um zu verstehen, worum es geht. Aktien sind die Hauptstütze des Investierens, Anleihen waren schon immer der sichere Ort, um Ihr Geld zu parken, Optionen haben den Hebel für Spekulanten erhöht, und Investmentfonds gelten als eines der einfachsten Mittel für Anleger. Eine Art von Investition, die nicht in diese Kategorien fällt und oft übersehen wird, ist der Real Estate Investment Trust (REIT).

Die zentralen Thesen

• Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das ertragsbringende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert.
• Equity REITs besitzen und verwalten Immobilien.
• Mortgage REITs halten oder handeln Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere.
• REITs generieren einen konstanten Einkommensstrom für Investoren, bieten jedoch wenig Kapitalzuwachs.
• Die meisten REITs werden wie Aktien öffentlich gehandelt, was sie im Gegensatz zu den meisten Immobilienanlagen hochliquide macht.

Was ist ein REIT?

Eine REIT-Treuhandgesellschaft, die durch einen Börsengang einen Geldpool aufbaut, der dann zum Kauf, zur Entwicklung, Verwaltung und zum Verkauf von Immobilienvermögen verwendet wird. Der Börsengang ist identisch mit allen anderen Wertpapierangeboten, mit vielen der gleichen Regeln in Bezug auf Prospekte, Meldepflichten und Vorschriften. Anstatt jedoch Aktien eines einzelnen Unternehmens zu kaufen, kauft der Eigentümer einer REIT-Einheit einen Teil eines verwalteten Immobilienpools. Dieser Immobilienpool generiert dann Einnahmen aus der Vermietung, dem Leasing und dem Verkauf von Immobilien und verteilt diese regelmäßig direkt an den REIT-Inhaber. (Weitere Erklärungen finden Sie in unserem Artikel: Was sind REITs? )

Arten von REITs

REITs gibt es, wie die meisten Anlagen, in verschiedenen Geschmacksrichtungen. Diese Fonds sind nach der Art ihres Geschäfts klassifiziert und können je nach Kauf und Verkauf ihrer Anteile weiter klassifiziert werden.

Equity REITs sind die häufigste Unternehmensform. Diese Unternehmen kaufen, besitzen und verwalten einkommensschaffende Immobilien. Die Umsatzerlöse stammen hauptsächlich aus Mieten und nicht aus dem Weiterverkauf der Bestandsimmobilien.

Mortgage REITs, auch mREITs genannt, verleihen Immobilienbesitzern und -betreibern Geld. Die Kreditvergabe kann entweder direkt über Hypotheken und Kredite oder indirekt über den Erwerb von Mortgage-Backed Securities (MBS) erfolgen. MBS sind Anlagen, die Hypothekenpools von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) halten. Ihre Einnahmen ergeben sich hauptsächlich aus der Nettozinsspanne - der Differenz zwischen den Zinsen für Hypothekarkredite und den Finanzierungskosten für diese Kredite. Aufgrund der hypothekenzentrierten Ausrichtung dieses REIT reagieren sie möglicherweise empfindlich auf Zinserhöhungen.

Hybrid-REITs- Unternehmen halten sowohl physische Miet- als auch Hypothekendarlehen in ihren Portfolios. Abhängig vom angegebenen Investitionsschwerpunkt des Unternehmens können sie das Portfolio auf mehr Immobilien oder mehr Hypothekenbestände ausrichten.

Vorteile

Wenn Sie eine Aktie eines REIT kaufen, kaufen Sie im Wesentlichen einen physischen Vermögenswert mit einer langen erwarteten Lebensdauer und einem Ertragspotenzial durch Miet- und Immobilienwertsteigerung. Dies steht im Gegensatz zu Stammaktien, bei denen Investoren das Recht erwerben, über das Eigentum an der Rentabilität des Unternehmens teilzunehmen. Beim Kauf eines REITs beteiligt man sich nicht nur durch Wertzu- und -abnahme real am Immobilieneigentum, sondern partizipiert auch an den durch die Immobilie erzielten Erträgen. Dies schafft ein gewisses Sicherheitsnetz für Anleger, da sie immer Rechte an der dem Trust zugrunde liegenden Immobilie haben und gleichzeitig die Vorteile ihres Einkommens nutzen können.

Ein weiterer Vorteil, den dieses Produkt einem durchschnittlichen Anleger bietet, ist die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne den normalerweise damit verbundenen hohen Kapital- und Arbeitskräftebedarf. Darüber hinaus wird durch die Bündelung der Mittel dieses Trusts eine größere Diversifikation erzielt, da die Trust-Unternehmen zahlreiche Immobilien kaufen und die negativen Auswirkungen von Problemen mit einem einzigen Vermögenswert verringern können. Einzelne Anleger, die versuchen, einen REIT nachzuahmen, müssten eine große Anzahl von Anlageimmobilien kaufen und pflegen, was in der Regel einen erheblichen Zeit- und Geldaufwand für eine Anlage mit sich bringt, die sich nicht leicht liquidieren lässt. Beim Kauf eines REITs ist die Kapitalinvestition auf den Preis des Anteils begrenzt, die Menge der investierten Arbeitskräfte ist auf den Forschungsaufwand beschränkt, der erforderlich ist, um die richtige Investition zu tätigen, und die Aktien sind an regulären Börsen liquide.

Der letzte und wahrscheinlich wichtigste Vorteil, den REITs bieten, besteht darin, dass sie fast 90% ihres jährlichen steuerpflichtigen Einkommens, das durch einkommensschaffende Immobilien entsteht, an ihre Aktionäre ausschütten müssen. Dieser Betrag ist auf Unternehmensebene abzugsfähig und wird in der Regel auf persönlicher Ebene besteuert. Anders als bei Dividenden gibt es für die an Anleger gezahlten Ausschüttungen nur eine Besteuerungsstufe. Diese hohe Ausschüttungsrate bedeutet, dass der Inhaber eines REIT erheblich an der Rentabilität der Verwaltung und des Eigentums des Trusts beteiligt ist, anders als bei Stammaktien, bei denen die Gesellschaft und ihr Vorstand entscheiden, ob überschüssige Barmittel an den Aktionär ausgeschüttet werden.

Den richtigen REIT auswählen

Wie bei jeder Investition sollten Sie Ihre Hausaufgaben machen, bevor Sie sich für einen REIT entscheiden. Es gibt einige offensichtliche Anzeichen, auf die Sie achten sollten, bevor Sie eine Entscheidung treffen:

1. Management
Beim Kauf in ein Trust oder einen verwalteten Pool von Vermögenswerten ist es immer wichtig, die Erfolgsbilanz der Manager und ihres Teams zu verstehen und zu kennen. Rentabilität und Vermögenszuwachs hängen eng mit der Fähigkeit des Managers zusammen, die richtigen Anlagen auszuwählen und die besten Strategien zu bestimmen. Stellen Sie bei der Auswahl des REIT sicher, dass Sie das Management-Team und dessen Erfolgsbilanz kennen. Überprüfen Sie, wie sie kompensiert werden. Wenn es auf Leistung basiert, besteht die Möglichkeit, dass sie auch nach Ihren besten Interessen Ausschau halten.

2. Diversifikation
REITs sind Trusts, die sich auf das Eigentum an Eigentum konzentrieren. Da die Immobilienmärkte nach Standort und Immobilientyp schwanken, ist es entscheidend, dass der REIT, für den Sie sich entscheiden, richtig diversifiziert ist. Wenn der REIT stark in Gewerbeimmobilien investiert ist und die Auslastung sinkt, treten große Probleme auf. Diversifikation bedeutet auch, dass das Vertrauen über ausreichenden Zugang zu Kapital verfügt, um zukünftige Wachstumsinitiativen zu finanzieren und sich für die höheren Renditen richtig einzusetzen.

3. Ergebnis
Der letzte Punkt, den Sie vor dem Kauf in einen bestimmten REIT berücksichtigen sollten, sind dessen Funds from Operations und die zur Verteilung verfügbaren Barmittel. Diese Zahlen sind wichtig, da sie die Gesamtperformance des REIT messen, was sich wiederum in dem Geld niederschlägt, das an die Anleger überwiesen wird. Achten Sie darauf, dass Sie nicht die vom REIT generierten regulären Einkommenszahlen verwenden, da diese die Wertminderung von Immobilien beinhalten und somit die Zahlen ändern. Diese Zahlen sind nur dann nützlich, wenn Sie sich die beiden anderen Anzeichen bereits genau angesehen haben, da der REIT möglicherweise aufgrund der Bedingungen auf dem Immobilienmarkt oder des Glücks des Managements bei der Auswahl von Anlagen eine anormale Rendite erzielt. (Weitere Informationen finden Sie unter So bewerten Sie einen REIT .)

Die Quintessenz

Bei so vielen verschiedenen Möglichkeiten, Ihr Geld anzulegen, ist es wichtig, dass jede Entscheidung, die Sie treffen, gut informiert ist. Dies gilt für Aktien, Anleihen, Investmentfonds, REITs oder sonstige Anlagen. Dennoch haben REITs einige interessante Funktionen, die sich gut in Ihr Portfolio einfügen könnten.