Die wichtigsten Faktoren für die Investition in Immobilien

Immobilieninvestments weisen im Vergleich zu anderen Anlageformen ein relativ günstiges Risiko- / Ertragsprofil mit relativ geringer Liquidität auf (einfache Ein- und Ausstiegsmöglichkeiten). Sehen wir uns einige der wichtigsten Faktoren an, die bei der Investition in Immobilien zu berücksichtigen sind.

1. Standort der Immobilie

Warum ist es wichtig? Die uralte Pointe "Standort, Standort, Standort" ist und bleibt der wichtigste Faktor für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Die Nähe zu Annehmlichkeiten, friedlichen Anpassungsgebieten, dem Status der Nachbarschaft, malerischen Ausblicken usw. sind wichtige Faktoren für die Bewertung von Wohneigentum. Während die Nähe zu Märkten, Lagern, Verkehrsknotenpunkten, Autobahnen, steuerfreien Gebieten usw. eine wichtige Rolle für die Bewertung von Gewerbeimmobilien spielt.

Wonach schauen? Eine mittel- bis langfristige Einschätzung, wie sich der Standort im Investitionszeitraum voraussichtlich entwickeln wird. Das heutige friedliche offene Land auf der Rückseite eines Wohngebäudes könnte in Zukunft zu einer lauten Produktionsstätte ausgebaut werden, was die Bewertung von Wohngebäuden weniger rentabel macht. Es ist ratsam, die Eigentumsverhältnisse, die Art und die vorgesehene Nutzung von Nachbargebieten, Betrieben und freiem Land vor Ort sorgfältig zu überprüfen.

2. Bewertung der Immobilie

Warum ist es wichtig? Immobilienfinanzierung während des Kaufs, Notierungspreis während des Verkaufs, Investitionsanalyse, Versicherungsprämie und Besteuerung - alle hängen von der Immobilienbewertung ab.

Wonach schauen? Zu den gebräuchlichen Bewertungsmethoden gehören:

• Verkaufsvergleichsansatz: Aktuelle vergleichbare Verkäufe von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen - am häufigsten und sowohl für neue als auch für alte Immobilien geeignet
• Kostenansatz: Alle Kosten abzüglich Abschreibungen - für Neubau geeignet
• Einkommensansatz: Basierend auf erwarteten Mittelzuflüssen - zur Vermietung geeignet

3. Anlagezweck und Anlagehorizont

Warum ist es wichtig? Angesichts der geringen Liquidität und der hohen Wertschöpfung von Immobilieninvestitionen kann eine unklare Absicht zu unerwarteten Ergebnissen führen, einschließlich finanzieller Schwierigkeiten, insbesondere wenn die Investition mit einer Hypothek belastet ist.

Wonach schauen? Ermitteln Sie, welche der folgenden allgemeinen Kategorien zu Ihrem Zweck passt, und bereiten Sie sich entsprechend vor:

• Buy & Self-Use: Mieteinsparungen, Selbstnutzung und Wertsteigerung
• Buy & Lease: Regelmäßiges Einkommen und langfristige Wertsteigerung. Erfordert den Aufbau eines Temperaments als Vermieter - für die Behandlung möglicher Streitigkeiten und rechtlicher Probleme, die Verwaltung von Mietern, Reparaturarbeiten usw.
• Buy & Sell (kurzfristig): Schneller, kleiner bis mittelmäßiger Gewinn - normalerweise Kauf von im Bau befindlichen Immobilien und Verkauf von leichtem Hoch, sobald diese fertig sind
• Kaufen & Verkaufen (langfristig): Hohe Wertsteigerung über einen langen Zeitraum; eine Lösung für langfristige Ziele wie Altersvorsorge, Kindererziehung usw.

4. Erwartete Cashflows und Gewinnchancen

Warum ist es wichtig? Der Anlagezweck und die Verwendung beeinflussen den Cashflow und damit die Gewinnchancen.

Wonach schauen? Entwickeln Sie Projektionsentwürfe für die folgenden Gewinn- und Kostenarten:

• Erwarteter Cashflow aus Mieteinnahmen - Inflation begünstigt Vermieter bei Mieteinnahmen
• Erwartete Steigerung des inneren Wertes aufgrund langfristiger Preissteigerungen
• Abschreibungsvorteile (und verfügbare Steuervorteile)
• Kosten-Nutzen-Analyse der Renovierung vor dem Verkauf, um einen besseren Preis zu erhalten
• Kosten-Nutzen-Analyse von Hypothekendarlehen im Vergleich zur Wertsteigerung

5. Gehen Sie vorsichtig mit dem Hebel um - kennen Sie die Fallstricke

Warum ist es wichtig? Kredite sind praktisch, können jedoch mit hohen Kosten verbunden sein - Sie legen Ihr zukünftiges Einkommen fest, um heute einen Nutzen für Zinskosten zu erzielen, die über viele Jahre verteilt sind. Wenn Sie wissen, wie Sie mit Krediten dieser Art umgehen, können Sie maximal davon profitieren. Das Ignorieren der Risiken kann zu großen Fallstricken führen.

Wonach schauen? Berücksichtigen Sie abhängig von Ihren aktuellen und erwarteten zukünftigen Einnahmen und Ihrer Zahlungsfähigkeit Folgendes:

• Entscheiden Sie, welche Art von Hypothekendarlehen am besten zu Ihrer Situation passt (fester Zinssatz, variabler variabler Zinssatz, nur Zinsen oder keine Anzahlung)
• Beachten Sie die Geschäftsbedingungen und sonstigen Gebühren, die von den Finanziers erhoben werden
• Jagen Sie herum und handeln Sie mit einem Tool wie einem Hypothekenrechner um ein besseres Geschäft, um niedrigere Zinssätze zu finden. Achten Sie auch auf niedrigere Versicherungsprämien.

6. Investition in Neubau vs. Bestandsgebäude

Warum ist es wichtig? Neubauimmobilien bieten in der Regel ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis, Anpassungsmöglichkeiten, klar dokumentierte Ausstattungsmerkmale und klare Titel. Der Investor hat nur mit der Baufirma als Gegenpart zu tun. Zu den Risiken zählen Verzögerungen im Besitz, eine Erhöhung der Kosten, kein Bewusstsein für die Nachbarschaft usw.

Der Weiterverkauf ist umgekehrt und erfordert möglicherweise eine gründlichere Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, Dokumente und rechtlichen Angelegenheiten.

Wonach schauen?

• Prüfen Sie frühere Projekte und den Ruf des Bauunternehmens auf neue Bauinvestitionen
• Überprüfen Sie die Eigentumsurkunden, die jüngste Umfrage und den Beurteilungsbericht für alte Konstruktionen
• Beachten Sie die monatlichen Wartungskosten, ausstehenden Gebühren und Steuern von früheren Eigentümern. Diese Kosten können Ihre regelmäßigen Cashflows erheblich beeinträchtigen
• Investition in pachtfähige Immobilien (im Besitz von Dritten) - Wird die Miete kontrolliert, die Miete stabilisiert oder der Markt ist frei? Läuft der Mietvertrag ab? Hat es Verlängerungsmöglichkeiten zugunsten des Mieters? Sind Einrichtungsgegenstände Eigentum des Mieters oder Eigentümers? usw. sind einige der Details zu beachten.
• Qualitätsprüfungsgegenstände (Möbel, Einrichtungsgegenstände und Ausrüstungsgegenstände), sofern im Verkauf enthalten

7. Indirekte Investitionen in Immobilien

Das langfristige Management physikalischer Eigenschaften ist nicht jedermanns Sache. Es gibt auch einige Alternativen, um indirekt in den Immobiliensektor zu investieren und den Nutzen daraus zu ziehen.

Wie lauten die Optionen?

• Aktien von Immobilienunternehmen - Aktien von Immobilienunternehmen können an Börsen gekauft und verkauft werden
• Immobiliensektororientierte Investmentfonds / ETFs - Branchenspezifische Fonds wie „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“ bieten den Vorteil einer Diversifikation und eines professionellen Geldmanagements zu Lasten der Fondsaufwendungen
• Hypothekenanleihen - Durch Sachwerte besichert bieten sie im Vergleich zu Unternehmensanleihen niedrigere Renditen
• Real Estate Investment Trust (REIT) - bieten hohe Renditen, steuerliche Gegenleistung und hohe Liquidität, wenn sie an Börsen gehandelt werden.

Die Quintessenz

Immobilieninvestments bieten ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis. Die sorgfältige Berücksichtigung der oben genannten Faktoren ermöglicht es den Anlegern, die Vorteile zu nutzen und gleichzeitig die Risiken zu mindern.