Stimmt es, dass Sie Ihr Haus verkaufen und keine Kapitalertragssteuer zahlen können?

Es ist in den meisten Fällen wahr. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sind die Veräußerungsgewinne von der Kapitalertragsteuer befreit. Gemäß dem Taxpayer Relief Act von 1997 zahlen Sie als Alleinstehender keine Kapitalertragssteuer auf die ersten 250.000 USD, die Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims verdienen. Verheiratete Paare genießen eine Befreiung von 500.000 US-Dollar. Es gibt jedoch einige Einschränkungen für diese Ausnahme.

Stimmt es, dass Sie Ihr Haus verkaufen und keine Kapitalertragssteuer zahlen können?

Verkauf der Hauptwohnung

Damit der Verkauf steuerbefreit ist, muss das Eigenheim als Hauptwohnsitz betrachtet werden, der auf den Regeln des Internal Revenue Service (IRS) basiert. Diese Regeln besagen, dass Sie den Wohnsitz in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Mal bewohnt haben müssen.

Wenn Sie ein Haus kaufen und es ein Jahr später aufgrund eines dramatischen Wertanstiegs veräußert wird, müssen Sie auf den Gewinn eine Kapitalgewinnsteuer entrichten. Mit dieser Regel können Sie jedoch ein Mietobjekt in einen Hauptwohnsitz umwandeln, da die zweijährige Aufenthaltserfordernis nicht in aufeinander folgenden Jahren erfüllt werden muss. Angenommen, Sie investieren in eine neue Wohnung. Sie wohnen das erste Jahr darin, vermieten das Haus für die nächsten drei Jahre und wenn die Mieter ausziehen, ziehen Sie für ein weiteres Jahr wieder ein. Am Ende des Fünfjahreszeitraums können Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ohne Kapitalertragsteuer zahlen zu müssen.

Kapitalertragssteuer

Die andere wichtige Einschränkung ist, dass Sie von dieser Ausnahme nur alle zwei Jahre profitieren können. Wenn Sie also zwei Häuser haben und mindestens zwei der letzten fünf Jahre in beiden gelebt haben, können Sie beide nicht steuerfrei verkaufen.

Das Steuererleichterungsgesetz von 1997 war für Hausbesitzer von Vorteil, da es die Auswirkungen von Hausverkäufen erheblich verändert hat. Vor dem Gesetz mussten Verkäufer den vollen Wert eines Eigenheimverkaufs innerhalb von zwei Jahren in ein anderes Eigenheim umwandeln, um die Zahlung von Kapitalertragsteuer zu vermeiden. Dies ist jedoch nicht mehr der Fall, und der Verkaufserlös kann auf jede Weise verwendet werden, die der Verkäufer für richtig hält.

Wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater, bevor Sie eine Immobilie verkaufen, und überprüfen Sie, ob sich das Steuergesetz geändert hat.

Wenn Sie die Teilnahmebedingungen des IRS erfüllen, können Sie die Kapitalerträge aus Wohneigentum wie oben angegeben steuerfrei verkaufen. Es gibt jedoch Ausnahmen zu den Teilnahmebedingungen, die auf der IRS-Website aufgeführt sind.

Advisor Insight

Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP®
Polero ICE-Berater, New York, NY

Zusätzlich zur Befreiung von 250.000 USD (oder 500.000 USD für ein Paar) können Sie auch Ihre volle Kostenbasis in der Immobilie vom Verkaufspreis abziehen. Ihre Kostenbasis wird berechnet, indem Sie mit dem Preis beginnen, den Sie für das Haus bezahlt haben, und dann die Kaufkosten (z. B. Abschlusskosten, Eigentumsversicherung und etwaige Abrechnungsgebühren) hinzufügen.

Zu dieser Zahl können Sie die Kosten für alle Ergänzungen und Verbesserungen hinzufügen, die Sie vorgenommen haben und deren Nutzungsdauer mehr als ein Jahr betrug. Fügen Sie schließlich Ihre Verkaufskosten, wie Maklerprovisionen und Anwaltsgebühren, sowie alle anfallenden Überweisungssteuern hinzu. Wenn Sie alle diese Kosten für den Kauf und Verkauf sowie für die Verbesserung der Immobilie zusammengerechnet haben, wird Ihr Kapitalgewinn aus dem Verkauf wahrscheinlich viel geringer ausfallen, als es für die Befreiung erforderlich wäre.