So funktioniert die Abschreibung von Mietobjekten

Investitionen in Mietobjekte können sich als kluger finanzieller Schachzug erweisen. Für den Anfang kann eine Mietimmobilie eine stabile Einnahmequelle darstellen, während Sie Eigenkapital aufbauen und die Immobilie (idealerweise) aufwerten. Es gibt auch Steuervorteile: Sie können Ihre Mietkosten von den Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Steuerschuld senken. Die meisten Ausgaben für Mietgegenstände - einschließlich Hypothekenversicherungen, Grundsteuern, Reparatur- und Wartungskosten, Ausgaben für das Home Office, Versicherungen, Dienstleistungen und Reisekosten im Zusammenhang mit der Verwaltung - werden in dem Jahr abgezogen, in dem Sie das Geld ausgeben.

Ein weiterer wesentlicher Steuerabzug - der für die Abschreibung - funktioniert jedoch anders. Die Abschreibung ist der Prozess, mit dem die Kosten für den Kauf und die Verbesserung eines Mietobjekts abgezogen werden. Anstatt in dem Jahr, in dem Sie die Immobilie kaufen (oder verbessern), einen großen Abzug vorzunehmen, verteilt die Abschreibung den Abzug auf die Nutzungsdauer der Immobilie. Der Internal Revenue Service (IRS) hat sehr spezifische Regeln für die Abschreibung. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, ist es wichtig zu verstehen, wie der Prozess funktioniert.

Welche Immobilie ist abschreibungsfähig?

Laut IRS können Sie ein Mietobjekt abschreiben, wenn es alle folgenden Anforderungen erfüllt:

• Sie besitzen das Eigentum. (Sie gelten auch dann als Eigentümer, wenn die Immobilie einer Schuld unterliegt.)
• Sie nutzen die Immobilie in Ihrem Unternehmen oder als einkommensschaffende Tätigkeit.
• Das Objekt hat eine bestimmbare Nutzungsdauer, dh es nutzt sich ab, verfällt, wird verbraucht, veraltet oder verliert seinen Wert aus natürlichen Gründen.
• Die Immobilie wird voraussichtlich länger als ein Jahr dauern.

Selbst wenn die Immobilie alle oben genannten Anforderungen erfüllt, kann sie nicht abgeschrieben werden, wenn Sie sie im selben Jahr in Betrieb nehmen und entsorgen (oder nicht mehr für geschäftliche Zwecke nutzen). Grundstücke gelten nicht als abschreibungsfähig. Im Allgemeinen können Sie die Kosten für Rodung, Bepflanzung und Landschaftsgestaltung nicht abschreiben, da diese Aktivitäten als Teil der Grundstückskosten betrachtet werden.

Wann beginnt die Abschreibung?

Sie können Abschreibungen vornehmen, sobald die Immobilie in Betrieb genommen wurde oder als Mietobjekt verfügbar ist. Hier ein Beispiel: Sie kaufen am 15. Mai ein Mietobjekt. Nachdem Sie mehrere Monate am Haus gearbeitet haben, haben Sie es am 15. Juli mietbereit, sodass Sie online und in den lokalen Zeitungen Werbung schalten können. Sie finden einen Mieter, und der Mietvertrag beginnt am 1. September. Da die Immobilie am 15. Juli in Betrieb genommen wurde - das heißt, gemietet und bewohnt -, würden Sie das Haus im Juli abschreiben, nicht im September, wenn Sie fangen an, Miete zu sammeln.

Sie setzen die Abschreibung der Immobilie fort, bis eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist.

• Sie haben Ihre gesamten Kosten oder sonstigen Kosten in der Unterkunft abgezogen.
• Sie ziehen sich das Eigentum aus dem Dienst zurück, auch wenn Sie seine Kosten oder andere Grundlage nicht vollständig zurückerhalten haben. Eine Immobilie wird aus dem Dienst genommen, wenn sie nicht mehr als einkommensschaffende Immobilie genutzt wird - oder wenn Sie sie verkaufen oder umtauschen, für den persönlichen Gebrauch umwandeln, aufgeben oder wenn sie zerstört wird.

Sie können weiterhin einen Abzug für die Wertminderung von Immobilien verlangen, die vorübergehend nicht genutzt werden. Wenn Sie beispielsweise nach dem Auszug eines Mieters Reparaturen vornehmen, können Sie die Immobilie weiterhin abschreiben, während Sie sie für den nächsten Auszug vorbereiten.

Abschreibungsmethode

Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Abschreibungen, die Sie jedes Jahr abziehen können: Ihre Basis in der Immobilie, die Wiederherstellungsdauer und die verwendete Abschreibungsmethode. Alle nach 1986 in Betrieb genommenen Mietwohnungen werden nach dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben. Dabei handelt es sich um eine Bilanzierungsmethode, die die Kosten (und Abschreibungen) über einen Zeitraum von 27, 5 Jahren verteilt. Dies ist der Zeitraum, den das IRS als „Nutzungsdauer“ ansieht Eines Mietobjekts.

Es wird zwar immer empfohlen, bei der Berechnung der Abschreibungen mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, doch hier sind die grundlegenden Schritte:

1. Bestimmen Sie die Basis der Immobilie - Die Basis der Immobilie sind ihre Kosten oder der Betrag, den Sie (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise) bezahlt haben, um die Immobilie zu erwerben. Einige Abrechnungs- und Abschlussgebühren, einschließlich Anwaltskosten, Aufzeichnungsgebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Eigentumsversicherung und alle Beträge, die der Verkäufer Ihnen schuldet (z. B. Steuern nachträglich), sind in der Grundlage enthalten. Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten können nicht in Ihrer Basis berücksichtigt werden, einschließlich Feuerversicherungsprämien, Miete in Bezug auf die Belegung des Grundstücks vor dem Abschluss und Gebühren im Zusammenhang mit dem Erhalt oder der Refinanzierung eines Kredits: Punkte, Hypothekenversicherungsprämien, Kosten für Kreditauskünfte, und Bewertungsgebühren.
2. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude - Da Sie nur die Kosten für das Gebäude und nicht das Grundstück abschreiben können, müssen Sie den Wert jedes Grundstücks bestimmen, um den korrekten Betrag abzuschreiben. Um den Wert zu bestimmen, können Sie den beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie verwenden oder die Zahl auf der Grundlage der festgestellten Grundsteuerwerte bestimmen. Angenommen, Sie haben ein Haus für 110.000 US-Dollar gekauft. Der jüngste Steuerbescheid für Immobilien schätzt das Grundstück auf 90.000 USD, von denen 81.000 USD für das Haus und 9.000 USD für das Grundstück bestimmt sind. Daher können Sie dem Haus 90% (81.000 ÷ 90.000)) des Kaufpreises und dem Grundstück 10% (9.000 ÷ 90.000 ÷) des Kaufpreises zuweisen.
3. Bestimmen Sie Ihre Basis im Haus - Nachdem Sie die Basis des Grundstücks (Haus plus Grundstück) und den Wert des Hauses kennen, können Sie Ihre Basis im Haus bestimmen. Unter Verwendung des obigen Beispiels wäre Ihre Basis im Haus - der Betrag, der abgeschrieben werden kann - 99.000 USD (90% von 110.000 USD). Ihre Basis im Land wäre 11.000 USD (10% von 110.000 USD).
4. Bestimmen Sie gegebenenfalls die angepasste Basis. - Möglicherweise müssen Sie für bestimmte Ereignisse zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie und dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie zur Vermietung bereit haben, eine Erhöhung oder Verringerung der Basis vornehmen. Beispiele für eine Erhöhung der Basis sind die Kosten für Ergänzungen oder Verbesserungen, deren Nutzungsdauer mindestens ein Jahr beträgt, bevor Sie die Immobilie in Betrieb nehmen, die Ausgaben für die Wiederherstellung beschädigter Objekte sowie die Kosten für die Erbringung von Versorgungsleistungen für die Immobilie bestimmte Anwaltskosten.

Beispiele für eine Verringerung der Versicherungsgrundlage sind Versicherungsleistungen, die Sie aufgrund von Schäden oder Diebstahl erhalten, Unfallschäden, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind, für die Sie einen Abzug vorgenommen haben, und Geld, das Sie für die Gewährung einer Erleichterung erhalten.

Welches System soll verwendet werden?

In den nächsten Schritten wird bestimmt, welches der beiden MACRS gilt: das Allgemeine Abschreibungssystem (GDS) oder das Alternative Abschreibungssystem (ADS). GDS gilt für die meisten in Dienst gestellten Immobilien. Im Allgemeinen müssen Sie es verwenden, es sei denn, Sie treffen eine unwiderrufliche Wahl für ADS oder das Gesetz schreibt vor, dass Sie ADS verwenden müssen. ADS wird beauftragt, wenn die Immobilie:

• Hat ein qualifiziertes Unternehmen 50% der Zeit oder weniger verwendet
• Hat eine steuerfreie Verwendung
• Wird durch steuerbefreite Anleihen finanziert
• Wird hauptsächlich in der Landwirtschaft eingesetzt

Im Allgemeinen verwenden Sie GDS, es sei denn, Sie haben einen Grund, ADS einzusetzen. Auch hier empfiehlt es sich, einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren, der Ihnen bei der Ermittlung der günstigsten Abschreibungsmethode für Ihr Mietobjekt behilflich sein kann.

Sobald Sie wissen, welches MACRS-System angewendet wird, können Sie den Wiederherstellungszeitraum für die Eigenschaft bestimmen. Die Erholungszeit mit GDS beträgt 27, 5 Jahre für Mietwohnimmobilien. Wenn Sie ADS verwenden, beträgt die Wiederherstellungsfrist für den gleichen Immobilientyp 30 Jahre für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2017 in Betrieb genommen wurden, oder 40 Jahre für Immobilien, die vor diesem Zeitpunkt in Betrieb genommen wurden.

Bestimmen Sie anschließend den Betrag, den Sie jedes Jahr abschreiben können. Da die meisten Mietwohnungen GDS verwenden, konzentrieren wir uns auf diese Berechnung.

Für jedes volle Jahr, in dem eine Immobilie in Betrieb ist, schreiben Sie den gleichen Betrag ab: 3, 636% pro Jahr, solange Sie die Immobilie weiter abschreiben. Wenn die Immobilie weniger als ein Jahr in Betrieb war (Sie haben beispielsweise im Mai ein Haus gekauft und im Juli damit begonnen, es zu mieten), würden Sie in diesem Jahr einen geringeren Prozentsatz abschreiben, je nachdem, wann sie in Betrieb genommen wurde. Gemäß der GDS-Tabelle für Wohnimmobilien von IRS:

Nehmen Sie zum Beispiel ein Haus mit einer Basis von 99.000 USD, das am 15. Juli in Betrieb genommen wurde. Im ersten Jahr werden 1, 667% oder 1.650 USD (99.000 USD x 1, 667%) abgeschrieben. Für jedes Jahr danach werden Sie mit einer Rate von 3.636% oder 3.599, 64 $ abgeschrieben, solange die Miete für das ganze Jahr in Betrieb ist. Beachten Sie, dass diese Zahl im Wesentlichen der Annahme und Division durch die Erholungsperiode von 27, 5 entspricht: 99.000 US-Dollar .5 27, 5 = 3.600 US-Dollar. Der Unterschied ergibt sich aus dem ersten Jahr der Teilleistung.

Wie stark mindert die Abschreibung die Steuerschuld?

Wenn Sie Immobilien mieten, geben Sie in der Regel Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben für jedes Mietobjekt in der entsprechenden Zeile des Anhangs E an, wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung einreichen. Der Nettogewinn oder -verlust geht dann auf Ihr Formular 1040 über. Die Abschreibung ist eine der Ausgaben, die Sie in Anhang E enthalten, sodass der Abschreibungsbetrag Ihre Steuerschuld für das Jahr effektiv verringert. Wenn Sie beispielsweise 3.599, 64 USD abschreiben und sich in der Steuerklasse von 22% befinden, sparen Sie in diesem Jahr 3.599, 64 USD x 0, 22 USD = 791, 92 USD Steuern.

Die Quintessenz

Wertminderungen können ein wertvolles Instrument sein, wenn Sie in Mietobjekte investieren, da Sie die Anschaffungskosten für die Immobilie über Jahrzehnte verteilen und so die Steuerpflicht jedes Jahres senken können. Wenn Sie eine Immobilie abschreiben und sie dann zu einem höheren als dem abgeschriebenen Wert verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn natürlich durch die Abschreibungsrücknahmesteuer versteuern.

Da die Steuergesetze für Mietobjekte kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, wird empfohlen, dass Sie beim Aufbau, Betrieb und Verkauf Ihres Mietobjektgeschäfts mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenarbeiten. Auf diese Weise können Sie sicher sein, die günstigste Steuerbehandlung zu erhalten - und Überraschungen zum Steuerzeitpunkt zu vermeiden.