5 Arten von REITs und wie man in sie investiert

Immobilieninvestmentfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs) spielen beim Aufbau eines Aktien- oder Rentenportfolios eine wichtige Rolle. Sie bieten eine größere Diversifikation, potenziell höhere Gesamtrenditen und / oder ein geringeres Gesamtrisiko. Kurz gesagt, ihre Fähigkeit, Dividendenerträge zusammen mit Kapitalzuwachs zu erzielen, macht sie zu einem hervorragenden Gegengewicht zu Aktien, Anleihen und Barmitteln.

REITs besitzen und / oder verwalten im Allgemeinen einkommensschaffende Gewerbeimmobilien, unabhängig davon, ob es sich um die Immobilien selbst oder um die Hypotheken auf diese Immobilien handelt. Sie können einzeln, über einen börsengehandelten Fonds oder über einen Investmentfonds in die Unternehmen investieren. Es gibt viele Arten von REITs.

Hier sehen wir uns einige der Hauptkategorien von REITS und ihre historischen Renditen an. Am Ende dieses Artikels sollten Sie eine bessere Vorstellung davon haben, wann und was Sie kaufen sollten.

Die zentralen Thesen

• Der Einsatz von REITs für Immobilieninvestitionen kann Ihr Portfolio diversifizieren, aber nicht alle REITs sind gleich.
• Einige REITs investieren direkt in Immobilien, verdienen Mieteinnahmen und Managementgebühren. Andere investieren in Immobilienschulden, dh Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere.
• Darüber hinaus konzentrieren sich REITs in der Regel auf einen bestimmten Immobiliensektor, z. B. Einzelhandels- oder Einkaufszentren, Hotels und Resorts oder das Gesundheitswesen und Krankenhäuser.

Historische Renditen von REITs

Immobilien-Investment-Trusts gehören historisch gesehen zu den Anlageklassen mit der besten Wertentwicklung. Der FTSE NAREIT Equity REIT Index wird von den meisten Anlegern verwendet, um die Performance des US-Immobilienmarktes zu messen. Zwischen 1990 und 2010 lag die durchschnittliche Jahresrendite des Index bei 9, 9%, gefolgt von Mid-Cap-Aktien, die im gleichen Zeitraum durchschnittlich 10, 3% pro Jahr erzielten.

Im Vergleich dazu verwalteten festverzinsliche Vermögenswerte 7% der jährlichen Renditen und Rohstoffe nur 4, 5% pro Jahr. Immobilien schnitten in nur zwei von 20 Jahren mit acht Anlageklassen am schlechtesten ab. Festverzinsliche Wertpapiere schnitten dagegen sechs Mal im gleichen Zeitraum von 20 Jahren am schlechtesten ab.

In jüngerer Zeit entsprach der Dreijahresdurchschnitt für REITs zwischen März 2013 und März 2016 dem Durchschnitt des Zeitraums von 20 Jahren und lag in diesem Zeitraum bei 10, 76%. In der Vergangenheit investierten renditestarke Anleger besser in Immobilien als in festverzinsliche Wertpapiere, der traditionellen Anlageklasse für diesen Zweck. Ein sorgfältig zusammengestelltes Portfolio sollte beides berücksichtigen.

5 Arten von REITs und wie man in sie investiert

Retail-REITs

Rund 24% der REIT-Investitionen entfallen auf Einkaufszentren und freistehende Einzelhandelsgeschäfte. Dies ist die größte Einzelinvestition nach Art in Amerika. Unabhängig davon, welches Einkaufszentrum Sie besuchen, gehört es wahrscheinlich einem REIT. Bei einer Investition in Einzelhandelsimmobilien muss zunächst der Einzelhandel selbst betrachtet werden. Ist es derzeit finanziell gesund und wie sehen die Aussichten für die Zukunft aus?

Es ist wichtig zu bedenken, dass Einzelhandels-REITs mit der Miete, die sie den Mietern berechnen, Geld verdienen. Wenn Einzelhändler aufgrund schlechter Umsätze Probleme mit dem Cashflow haben, können sie diese monatlichen Zahlungen verzögern oder sogar in Verzug bringen und schließlich in Konkurs gehen. Zu diesem Zeitpunkt muss ein neuer Mieter gefunden werden, was nie einfach ist. Daher ist es entscheidend, dass Sie in REITs mit möglichst starken Ankermietern investieren. Dazu gehören Lebensmittelgeschäfte und Baumärkte.

Sobald Sie Ihre Branchenbewertung vorgenommen haben, sollten Sie sich auf die REITs selbst konzentrieren. Wie bei jeder Investition ist es wichtig, dass sie gute Gewinne, starke Bilanzen und möglichst wenig Schulden haben, insbesondere bei kurzfristigen Anlagen. In einer schlechten Konjunktur werden Retail-REITs mit erheblichen Cash-Positionen die Möglichkeit erhalten, gute Immobilien zu notleidenden Preisen zu kaufen. Dies werden die besten Unternehmen nutzen.

Das heißt, es gibt längerfristige Bedenken für die Einzelhandels-REIT-Flächen, da sich das Einkaufen im Gegensatz zum Mall-Modell zunehmend im Internet verlagert. Die Eigentümer von Flächen haben weiter an Innovationen gearbeitet, um ihre Flächen mit Büros und anderen Mietern zu füllen, die nicht auf den Einzelhandel ausgerichtet sind. Der Teilsektor steht jedoch unter Druck.

Wohn-REITs

Hierbei handelt es sich um REITs, die Mehrfamilienhäuser sowie Fertighäuser besitzen und betreiben. Wenn Sie in diese Art von REIT investieren möchten, sollten Sie vor dem Einstieg mehrere Faktoren berücksichtigen. Beispielsweise sind die besten Wohnungsmärkte in der Regel dort angesiedelt, wo die Erschwinglichkeit von Wohneigentum im Vergleich zum Rest des Landes gering ist. In Orten wie New York und Los Angeles zwingen die hohen Kosten für Einfamilienhäuser mehr Menschen zur Miete, was den Preis erhöht, den Vermieter monatlich verlangen können. Infolgedessen konzentrieren sich die größten Wohn-REITs in der Regel auf große städtische Zentren.

In jedem spezifischen Markt sollten Anleger nach Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum Ausschau halten. Im Allgemeinen ist ein Nettozufluss von Menschen in eine Stadt darauf zurückzuführen, dass Arbeitsplätze leicht verfügbar sind und die Wirtschaft wächst. Eine sinkende Leerstandsquote bei gleichzeitig steigenden Mieten ist ein Zeichen für eine Verbesserung der Nachfrage. Solange das Wohnungsangebot in einem bestimmten Markt gering bleibt und die Nachfrage weiter steigt, sollten sich Wohn-REITs gut entwickeln. Wie bei allen Unternehmen tun diejenigen mit der stärksten Bilanz und dem meisten verfügbaren Kapital normalerweise das Beste.

REITs im Gesundheitswesen

Healthcare REITs werden ein interessanter Teilsektor sein, um zu beobachten, wie die Amerikaner altern und die Gesundheitskosten weiter steigen. Healthcare REITs investieren in Immobilien von Krankenhäusern, medizinischen Zentren, Pflegeeinrichtungen und Seniorenheimen. Der Erfolg dieser Immobilien hängt direkt mit dem Gesundheitssystem zusammen. Ein Großteil der Betreiber dieser Einrichtungen stützt sich auf Nutzungsgebühren, Erstattungen von Medicare und Medicaid sowie private Vergütungen. Solange die Finanzierung des Gesundheitswesens ein Fragezeichen ist, sind es auch die REITs des Gesundheitswesens.

Zu den Dingen, auf die Sie in einem REIT für das Gesundheitswesen achten sollten, gehören eine diversifizierte Gruppe von Kunden sowie Investitionen in eine Reihe verschiedener Immobilientypen. Die Fokussierung ist in gewissem Maße gut, aber auch die Risikostreuung. Im Allgemeinen ist ein Anstieg der Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen (der bei einer alternden Bevölkerung eintreten sollte) gut für Immobilien im Gesundheitswesen. Suchen Sie daher neben der Diversifizierung nach Kunden und Objekttypen nach Unternehmen, die über eine beträchtliche Erfahrung im Gesundheitswesen verfügen, solide Bilanzen aufweisen und über einen hohen Zugang zu kostengünstigem Kapital verfügen.

Büro-REITs

Office REITs investieren in Bürogebäude. Sie erhalten Mieteinnahmen von Mietern, die in der Regel langfristige Mietverträge abgeschlossen haben. Für alle, die an einer Investition in einen Office-REIT interessiert sind, stellen sich vier Fragen

1. Wie ist die Wirtschaftslage und wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
2. Wie sind die Leerstandsquoten?
3. Wie ist der Bereich, in den der REIT investiert, wirtschaftlich?
4. Wie viel Kapital hat es für Akquisitionen?

Versuchen Sie, REITs zu finden, die in wirtschaftliche Hochburgen investieren. Es ist besser, ein paar durchschnittliche Gebäude in Washington, DC zu besitzen, als beispielsweise erstklassige Büroflächen in Detroit.

Hypotheken-REITs

Ungefähr 10% der REIT-Investitionen erfolgen in Hypotheken im Gegensatz zu den Immobilien selbst. Die bekanntesten, aber nicht unbedingt größten Investitionen sind Fannie Mae und Freddie Mac, staatlich geförderte Unternehmen, die Hypotheken auf dem Sekundärmarkt kaufen.

Nur weil diese Art von REIT in Hypotheken statt in Eigenkapital investiert, bedeutet dies nicht, dass sie ohne Risiken auskommt. Ein Anstieg der Zinssätze würde zu einem Rückgang der REIT-Buchwerte für Hypotheken führen und die Aktienkurse senken. Darüber hinaus erhalten Hypotheken-REITs einen erheblichen Teil ihres Kapitals durch besicherte und unbesicherte Schuldtitel. Sollten die Zinsen steigen, wird die zukünftige Finanzierung teurer und der Wert eines Kreditportfolios sinken. In einem Niedrigzinsumfeld mit Aussicht auf steigende Zinsen werden die meisten Hypotheken-REITs mit einem Abschlag auf den Nettoinventarwert pro Aktie gehandelt. Der Trick ist, den richtigen zu finden.

Die Schlüssel zur Beurteilung eines REIT

Bei der Beurteilung eines REIT sind einige Punkte zu beachten. Sie umfassen Folgendes:

1. REITs sind echte Total-Return-Anlagen. Sie bieten hohe Dividendenrenditen bei moderatem langfristigem Kapitalzuwachs. Suchen Sie nach Unternehmen, die in der Vergangenheit gute Arbeit geleistet haben.
2. Im Gegensatz zu traditionellen Immobilien werden viele REITs an Börsen gehandelt. Sie erhalten die Diversifikation, die Immobilien bieten, ohne langfristig gebunden zu sein. Liquidität ist wichtig.
3. Die Abschreibungen übertreiben in der Regel den Rückgang des Immobilienwerts einer Investition. Anstatt die Ausschüttungsquote (die Dividendeninvestoren verwenden) zur Beurteilung eines REIT zu verwenden, sollten Sie sich stattdessen dessen Funds from Operations (FFOs) ansehen. Dies ist definiert als Nettogewinn abzüglich des Verkaufs einer Immobilie in einem bestimmten Jahr und der Abschreibungen. Nehmen Sie einfach die Dividende pro Aktie und dividieren Sie durch den FFO pro Aktie. Je höher der Ertrag, desto besser.
4. Starkes Management macht den Unterschied. Suchen Sie nach Unternehmen, die es schon länger gibt oder die zumindest über ein Management-Team mit viel Erfahrung verfügen.
5. Qualität zählt. Investieren Sie nur in REITs mit großartigen Immobilien und Mietern.
6. Erwägen Sie den Kauf eines Investmentfonds oder ETFs, der in REITs investiert, und überlassen Sie das Research und den Kauf den Profis.

Endeffekt

Die Bundesregierung ermöglichte es Investoren bereits 1960, sich an großen gewerblichen Immobilienprojekten zu beteiligen. Allerdings haben sich erst im letzten Jahrzehnt einzelne Investoren für REITs entschieden. Gründe hierfür sind die niedrigen Zinsen, die die Anleger dazu zwangen, nicht nur Anleihen für ertragsbringende Anlagen zu kaufen, sondern auch die Einführung von börsengehandelten und auf Immobilien spezialisierten Investmentfonds und bis zum Zusammenbruch der Immobilien 2007/08 eine unersättliche Nachfrage der Teil der Amerikaner, Immobilien und andere materielle Vermögenswerte zu besitzen. REITs litten wie jedes andere Investment im Jahr 2008 stark. Trotzdem sind sie eine hervorragende Ergänzung für jedes diversifizierte Portfolio.