Wie man ein Darlehen bekommt, um ein Haus umzudrehen

Dank der steigenden Immobilienpreise und der erhöhten Verfügbarkeit von Finanzmitteln ist das Flipping von Häusern auf dem höchsten Stand seit 2007. Darüber hinaus hilft ein begrenztes Angebot Flippern, höhere Gewinne zu erzielen als nach der Immobilienkrise 2008/09, als Zwangsvollstreckungen den Immobilienmarkt überfluteten.

Die zentralen Thesen

• Es kostet im Allgemeinen mehr Geld, ein Haus umzudrehen, als ein Haus zu kaufen.
• Kreditgeber sehen das Flippen als riskantes Unterfangen an und arbeiten im Allgemeinen nicht mit unerfahrenen Flossen.
• Harte Geldverleiher können online gefunden werden und haben Laufzeiten von weniger als einem Jahr mit Zinssätzen von 12% bis 18% plus zwei bis fünf Punkten.
• Erwägen Sie, private Kreditgeber zu überprüfen, indem Sie mit anderen Flippern sprechen.
• Flippers können Crowdfunding-Sites ausprobieren, um ihre Investitionen zu finanzieren.

Die Kosten für das Flippen von Häusern

Während das Kaufen, Reparieren und schnelle Wiederverkaufen von Immobilien lukrativ sein kann, kostet es viel mehr Geld, ein Haus umzudrehen, als nur ein Haus zu kaufen, in dem Sie leben möchten. Sie brauchen nicht nur das Geld, um Immobilieneigentümer zu werden, sondern auch Renovierungsgelder und die Mittel zur Deckung von Grundsteuern, Nebenkosten und Hausbesitzerversicherungen ab dem Tag, an dem der Verkauf durch die Reha-Arbeiten abgeschlossen ist, und bis zu dem Tag, an dem er verkauft wird. Kurzfristige Kapitalertragssteuersätze von 10% bis 37%, abhängig von Ihrer Einkommensteuerklasse, schmälern alle Gewinne, die Sie mit Immobilien erzielen, die Sie innerhalb eines Jahres oder weniger kippen.

Wenn Sie kein eigenes Geld haben, um zu investieren, ist es nicht einfach, mit dem House-Flipping zu beginnen. Dies ist nicht das Jahr 2005, in dem jeder, der in der Lage ist, einen Spiegel zu beschlagen, eine Hypothek bekommen kann, bei der nichts im Wege steht. Selbst wenn Sie sich für ein Darlehen mit einer Anzahlung qualifizieren, zahlen Sie mehr, wenn Sie sich für die Finanzierung eines Flip ausleihen, als wenn Sie sich für den Kauf eines Hauptwohnsitzes ausleihen. Das liegt daran, dass Kreditgeber das Spiegeln als riskanteres Unterfangen ansehen.

Darüber hinaus werden viele Kreditgeber nicht mit unerfahrenen Flossen arbeiten. Sie werden sehen wollen, dass Sie erfolgreich mindestens ein Haus mit Gewinn verkauft haben. Andere arbeiten mit einem unerfahrenen Flipper, erheben jedoch höhere Gebühren und Zinsen.

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel genannten und beschriebenen Kreditgeber dienen nur zu Informationszwecken. Weder Investopedia noch der Autor befürworten eines dieser Unternehmen. Kreditnehmer sollten ihre eigenen Untersuchungen durchführen, bevor sie feststellen, ob einer dieser Kreditgeber eine gute Wahl für ihren jeweiligen Finanzierungsbedarf ist.

Hartgelddarlehen

Experten sind sich nicht einig, wie schwer Geld seinen Namen hat. Einige sagen, es beziehe sich auf die Tatsache, dass es viel teurer ist als herkömmliche Finanzierungen und „härtere“ Konditionen hat. Andere sagen, es ist, weil es Häuser finanziert, die für konventionelle Kreditgeber schwer zu finanzieren sind. Wieder andere sagen, dass der Begriff die Sicherheiten für das Darlehen beschreibt, wie bei einem harten Vermögenswert, bei dem es sich in diesem Fall um die Immobilie handelt.

Unabhängig von der Laufzeit haben Hartgeldkredite in der Regel eine Laufzeit von weniger als einem Jahr und Zinssätze von 12% bis 18% plus zwei bis fünf Punkte. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. Wenn Sie sich also 112.000 USD ausleihen und der Kreditgeber zwei Punkte in Rechnung stellt, zahlen Sie 2% von 112.000 USD oder 2.240 USD. Anstatt wie bei einer herkömmlichen Hypothek beim Abschluss Punkte zu zahlen, müssen Sie möglicherweise erst dann Punkte zahlen, wenn das Haus mit einem Hartgeldkredit verkauft wird - das einzig Schwache an diesem Hartgeld.

Harte Geldverleiher legen den Betrag, den Sie ausleihen können, auf den Wert des Hauses nach der Renovierung (ARV). Wenn ein Eigenheim 80.000 USD kostet, der ARV jedoch 160.000 USD beträgt und Sie bis zu 70% des ARV ausleihen können, können Sie 112.000 USD ausleihen. Nachdem Sie den Kaufpreis von 80.000 USD bezahlt haben, haben Sie noch 32.000 USD übrig, um die Abschlusskosten (obwohl Sie möglicherweise mit dem Verkäufer des Eigenheims verhandeln können, um diese zu bezahlen), die Leihgebühren, die Reha, die Transportkosten und die Vertriebskosten wie Staging, Marketing usw. zu bezahlen. und Maklerprovisionen. Wenn Sie sich an dieses Budget halten können, brauchen Sie kein Geld aus der Tasche, um das Haus umzudrehen.

Die Punkte in Höhe von 2.240 US-Dollar beanspruchen jedoch einen erheblichen Teil des Budgets von 32.000 US-Dollar. Wenn Sie sechs Monate lang 15% Zinsen zahlen, belaufen sich Ihre Gesamtzinskosten für 112.000 US-Dollar auf 8.400 US-Dollar. Harte Geldverleiher erwarten in der Regel monatliche Zinszahlungen, während der Kredit aussteht, aber einige können zulassen, dass Zinsen anfallen und erst gezahlt werden müssen, wenn der Flip abgeschlossen ist. Nach diesen beiden großen Ausgaben haben Sie nur 21.360 USD für alles andere - weniger, wenn Sie die Abschlusskosten bezahlen mussten. Aber wenn das Haus tatsächlich für 160.000 US-Dollar verkauft wird, sehen Sie einen Gewinn von 48.000 US-Dollar abzüglich Steuern für sechs Monate Arbeit, möglicherweise ohne einen einzigen Scheck von Ihrem eigenen Bankkonto.

Hartgeld gegen konventionelle Kredite

Lucas Machado, Präsident von House Heroes, einer Gruppe von Immobilieninvestoren, die Häuser in Florida umblättern und Hartgeldkredite finanzieren, sagt, Hartgeldkredite seien auf andere Weise einfach: Der Mangel an bürokratischer Bürokratie. Im Gegensatz zu herkömmlichen Banken sind die Kreditgeber nicht an Richtlinien zur Form der Immobilien gebunden. „Immobilien in schlechtem Zustand erfüllen nicht die Richtlinien für die traditionelle Hypothekenfinanzierung. Harte Geldgeber hingegen erwarten, dass sie verfallene Häuser beleihen werden “, sagt Machado.

Vielmehr "entscheiden harte Geldgeber, ob sie den Kredit aufnehmen wollen, indem sie die Stärke des Geschäfts und die Zuverlässigkeit des Eigenheimflippers bewerten", sagt Machado. Wenn die Anschaffungs- und Reparaturkosten im Vergleich zum Wiederverkaufswert sinnvoll sind und der Hausflipper vertrauenswürdig ist, wird der Kredit von einem harten Geldgeber vergeben.

Bei der Beurteilung des Flippers machen sich die Geldverleiher normalerweise keine Sorgen über die Qualifikationen der Kreditnehmer wie Schulden-Einkommens-Verhältnisse und Kredit-Scores. In einigen Fällen möchten sie möglicherweise die Dokumente eines Antragstellers anzeigen, z. B. Steuererklärungen, Kontoauszüge und Kreditberichte. Sie kümmern sich auch nicht darum, ob Anzahlungsgelder geliehen werden (ein weiterer Unterschied zu herkömmlichen Kreditgebern). Immerhin: „Sollte der Flipper in Verzug geraten, kann der harte Geldverleiher abschotten, das Haus übernehmen und es auf eigene Faust rentabel verkaufen“, stellt Machado fest.

Ein harter Geldverleiher, ähnlich wie eine Bank, behält das Grundpfandrecht, bis der Kreditnehmer den Kredit zurückzahlt, aber der Kreditnehmer wird der Eigentümer sein und die Urkunde halten, erklärt Mat Trenchard, Akquisitionsmanager bei Senna House Buyers. eine der größten Hauskauffirmen in Houston.

Wo für Kreditgeber suchen

Ein Ort, um einen harten Geldverleiher zu finden, ist online. Zum Beispiel wird Lima One Capital mit neuen Flossen arbeiten und bis zu 90% der Beleihungskosten oder bis zu 75% der Beleihungskosten an ARV verleihen. Gebühren und Zinssätze sinken mit der Erfahrung eines Kreditnehmers. Lima One verleiht in den meisten Bundesstaaten Kredite zu je nach Bundesstaat unterschiedlichen Tarifen und Gebühren.

Erwarten Sie im Allgemeinen Folgendes:

• Wenn Sie in den letzten 24 Monaten bis zu einem Flip abgeschlossen haben, erhalten Sie eine Originierungsgebühr von 3, 5% und einen Zinssatz von 12%.
• Bei zwei bis vier Flips beträgt die Vermittlungsgebühr 3% und der Zinssatz 11%
• Für fünf oder mehr abgeschlossene Flips erhalten Sie eine Originierungsgebühr von 2% und einen Zinssatz von 9, 99%.

Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 680 können etwas weniger leihen und tragen die höchsten Kosten. Der Mindestkreditwert beträgt 630. Lima One Capital verlangt eine Anzahlung von 10% und bietet eine Rückzahlungsfrist von bis zu 13 Monaten.

Ein zweites Beispiel stammt von LendingHome. Diese Firma bietet Fix-and-Flip-Kredite für bis zu 90% des Kaufpreises und 100% der Renovierungskosten an. Kreditnehmer müssen Kontoauszüge einreichen, um nachzuweisen, dass sie die Anzahlungs- und Abschlusskosten decken können. Weitere Voraussetzungen sind ein Kaufvertrag, eine Liste früherer Fix-and-Flip-Projekte, Immobiliendokumentation und die Anzahlung. Die Zinssätze liegen typischerweise zwischen 7, 5% und 12%. Es wird eine Antragsgebühr von 199 USD erhoben, um die Kosten für die Kreditversicherung für Dritte zu decken. LendingHome erhebt auch eine Abwicklungsgebühr, eine Bewertungsgebühr, eine Eigentums- und eine Treuhandgebühr, und das Unternehmen hält die Reha-Gelder bis zum Abschluss der Renovierungsarbeiten zurück.

Der Präsident von House Heroes, Lucus Machado, schlägt vor, mit lokalen Immobilieninvestitionsverbänden, lokalen Investoren und lokalen Immobilienmaklern Kontakt aufzunehmen, um echte Geldverleiher zu finden. Es gibt jedoch möglicherweise nicht viel Verhandlungsspielraum, insbesondere in Bezug auf Punkte und Zinssätze. Machado stellt fest, dass es in den letzten Jahren so viele Möglichkeiten gab, Geld zu leihen, dass es nicht notwendig ist, einen Deal zu suchen. "Warum [sollten Sie] heute einen Kredit mit einer niedrigeren Rendite aufnehmen, wenn Sie morgen wahrscheinlich auf eine andere Gelegenheit stoßen?", Fragt er.

Private Kreditgeber

"Ein privater Kreditgeber ist einfach eine Person mit einem beträchtlichen Kapital, das Sie ausleihen können", sagt Mat Trenchard von Senna House Buyers. „Sie wären überrascht, wie viele Menschen auf der Suche nach gespartem Kredit sind. Sie funktionieren ähnlich wie ein HML (Hard Money Lender), mit der Ausnahme, dass Sie in der Regel bessere Preise und Konditionen erhalten. “

Laut Trenchard sind private Kreditgeber möglicherweise offener für die Aushandlung von Zahlungsbedingungen als harte Geldgeber. Möglicherweise sind sie sogar bereit, als Partner bei der Transaktion zu fungieren und einen Teil des Gewinns im Gegenzug für die Nichterhebung von Zinsen zu übernehmen.

"Der Schlüssel für den unerfahrenen Flipper ist das Vertrauen in die Verhandlungen", sagt Trenchard. „Sie müssen sich vernetzen und mit anderen Flippern darüber sprechen, wie viel sie an das Bezahlen gewöhnt sind und wissen, dass sie weggehen können. Denken Sie nicht, weil Sie mit dem ersten Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, keine Einigung erzielen konnten, dass Sie nicht das Geld für einen Deal finden. “

Sie können private Kreditgeber bei lokalen Immobilien-Networking-Veranstaltungen suchen. Diese Personen können 8% bis 12% plus 0 bis 2 Punkte erheben, verglichen mit 12% bis 15% eines Hartgeldverleihers mit 2 bis 5 Punkten, sagt Trenchard. Wie ein harter Geldverleiher oder eine Bank werden sie ein Grundpfandrecht an dem Haus einnehmen.

Wie man einen privaten Kreditgeber prüft

Erfahrene professionelle Flipper sind der Meinung, dass Sie sich am besten mit anderen Flippern, die Sie auch bei Immobilien-Networking-Veranstaltungen finden, austauschen können, wenn sie Erfahrung mit diesen Kreditgebern haben. Wie schnell war der Turnaround? Welche Preise erhielten sie? Wie reaktionsschnell war der Kreditgeber? Sie können auch Referenzen anfordern und anrufen.

Das schlimmste Szenario ist in der Regel, dass ein Geschäft scheitert, weil der Kreditgeber die versprochene Finanzierung nicht bereitstellt und der Käufer seine Einzahlung verliert. Eine andere Möglichkeit besteht darin, am Abrechnungstisch von unerwarteten Kreditgebergebühren überrascht zu werden. Es besteht auch die Möglichkeit von rechtlichen Auseinandersetzungen um Vertragsbedingungen oder den Versuch eines Kreditgebers, einen Kreditnehmer in Verzug zu bringen, damit dieser das Eigentum abschotten kann. Dies sind alles gute Gründe, um einen Kreditgeber zu überprüfen, bevor Sie etwas unterzeichnen.

Denken Sie jedoch daran, dass der Kreditgeber bei dieser Art von Transaktion eine Menge Geld gegen ein paar unterschriebene Blätter eintauscht - Darlehensbelege. Das ist kein schlechtes Geschäft für den Kreditnehmer “, sagt Machado.

Online-Privatkreditgeber

Technisch gesehen ist ein privater Kreditgeber ein Freund, ein Familienmitglied oder eine andere Person, die kein Geschäft mit dem Ausleihen von Geld macht, sich jedoch bereit erklärt, Ihnen eine Finanzierung zukommen zu lassen, sagt Brian Davis, Mitbegründer von SparkRental und Immobilieninvestor mit 15 Immobilien . Einige Unternehmen nennen sich möglicherweise private Kreditgeber, nur weil sie sich in Privatbesitz befinden. Sie können sie wie harte Geldverleiher auch im Internet finden.

5 Arch Funding mit Sitz in Irvine, Kalifornien, arbeitet mit erfahrenen Flippern in 30 Bundesstaaten zusammen. Es bietet einstellige Zinssätze für Fix-and-Flip-Kredite.

Anchor Loans, ein in Calabasas, Kalifornien, ansässiges Unternehmen, kann in 46 Bundesstaaten Geschäfte mit einer Vielzahl von Immobilienarten zu wettbewerbsfähigen Zinssätzen abschließen. Die Bedingungen variieren je nach Bundesland. In Kalifornien beispielsweise sind Kredite mit Zinssätzen von 8% bis 13% verfügbar, je nach Beleihungswert und Erfahrung des Kreditnehmers, mit Originierungsgebühren von 2% bis 3% und Kreditlaufzeiten von sechs bis 12 Monaten ohne Vorauszahlung Strafen. Flossen können bis zu 70% der ARV des Hauses ausleihen. Eine Anzahlung von mindestens 10% bis 20% der Anschaffungskosten ist erforderlich. Die Kreditnehmer müssen nachweislich in den letzten 18 Monaten mindestens fünf Flips erzielt haben. Anchor Loans prüft Kredite an qualifizierte Unternehmen und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (Multi-Member Limited Liability Company, LLC) mit weniger als fünf Flips. Die Finanzierung kann in zwei Tagen bis zwei Wochen erfolgen und dauert laut der Website des Unternehmens in der Regel eine Woche.

Crowdfunding

Crowdfunding stützt sich auf eine Gruppe verschiedener Personen und / oder Institutionen, um Kredite gemeinsam zu finanzieren. Jeder Kreditgeber, der als Investor bezeichnet wird, stellt einen kleinen Prozentsatz des Darlehens des Kreditnehmers zur Verfügung und verdient Zinsen für dieses Geld.

Traditionelle Crowdfunding-Sites wie Prosper sind nicht darauf ausgerichtet, Häuser zu kaufen und umzudrehen. Prospers maximaler Darlehensbetrag von 35.000 USD ist für Projekte wie Renovierung von Eigenheimen, Schuldenkonsolidierung und Finanzierung von Kleinunternehmen vorgesehen. Hier kommen Crowdfunding-Spezialseiten für Wohnimmobilien-Flipper ins Spiel. Einige finanzieren Ihren Kredit vor, dh das Unternehmen schließt Ihren Kredit schnell mit eigenem Geld, während es darauf wartet, dass Investoren Finanzmittel aufnehmen, während andere Ihren Kredit nicht schließen bis die Investoren es vollständig finanziert haben. Das kann ein langsameres Schließen oder kein Schließen bedeuten.

"Crowdfunding-Websites besetzen eine ähnliche Nische wie harte Geldgeber", sagt Davis. "Sie sind relativ teuer, verleihen Immobilieninvestoren jedoch Kredite, unabhängig von der Anzahl ihrer Hypotheken, und konzentrieren sich stark auf die Sicherheiten und die Qualität des Geschäfts."

Crowdfunding-Sites

Groundfloor bietet Darlehen von 25.000 bis 2 Mio. USD mit einer Finanzierung von bis zu 90% der LTC (100% der Renovierungskosten), Schließungen in nur sieben Tagen, keine Zahlungen während der Darlehenslaufzeit und keine Steuererklärungen oder Bankauszüge für Darlehen unter einer halben Million. Die Zinssätze variieren zwischen 5, 4% und 26%. Kreditnehmer müssen mindestens drei Monate Zinsen zahlen, auch wenn sie den Kredit früher abbezahlen. Typische Abschlusskosten sind 500 bis 1.500 USD, und Groundfloor berechnet zwei bis vier Punkte pro Darlehen. Alle Punkte und Gebühren können in das Darlehen einbezogen werden. Groundfloor funktioniert normalerweise nicht mit unerfahrenen Flossen.

Patch of Land bietet Kredite von 100.000 bis 5 Millionen US-Dollar mit einer Finanzierung von bis zu 80% des Beleihungswerts oder bis zu 70% des nachträglich renovierten Werts, Schließungen in nur sieben Tagen und Zinssätzen ab 7, 99 %. Kreditnehmer zahlen automatisch monatliche Zinsen für ihre Kredite mit einer Laufzeit von einem bis 36 Monaten. Patch of Land funktioniert nur mit erfahrenen Entwicklern.

Fund That Flip bietet bis zu 90% des Kaufpreises, bis zu 100% des Arbeitsumfangs, eine Laufzeit von sechs bis 24 Monaten und Zinssätze ab 7, 99%.

Crowdfunding-Nachteile

Trenchard und Machado gaben an, keine Crowdfunding-Websites für Immobilien zu verwenden, vermuteten jedoch beide, dass der Crowdfunding-Prozess für die Bewertung und das Eingehen eines Deals langsamer sein könnte als das, was ein Kreditnehmer mit einem privaten oder harten Geldgeber erleben würde. Sobald ein Flipper eine feste Beziehung zu einem Kreditgeber hat, können die beiden möglicherweise innerhalb von 24 Stunden einen Deal abschließen, wenn sich eine großartige Gelegenheit bietet und alle Papiere in Ordnung sind.

Im Gegensatz zu einem privaten Kreditgeber bieten Crowdfunding-Websites möglicherweise auch nicht die Möglichkeit zu Verhandlungen. Sie haben möglicherweise Parameter für jeden Deal festgelegt, da sie für eine große Gruppe von Investoren verantwortlich sind.

Die Quintessenz

Wenn Sie nicht genug Geld haben, um ein Haus ohne finanzielle Hilfe umzudrehen, oder wenn Sie das Geld haben, aber Ihr Risiko begrenzen möchten, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um an die Finanzierung zu gelangen. Ein harter Geldgeber, ein privater Geldgeber oder eine Crowdfunding-Website für Immobilien können Ihnen dabei helfen, Ihre Hausflipperträume zu verwirklichen.

Alle diese Optionen sind im Vergleich zu herkömmlichen Hypothekenfinanzierungen für Wohneigentum teuer, aber ihr Preis spiegelt das hohe Risiko wider, das der Kreditgeber eingeht, und die Unwahrscheinlichkeit, dass Sie einen zinsgünstigen Bankkredit erhalten, um ein Haus umzudrehen. Mit dem Geld anderer Leute können Sie jedoch nicht nur in das Flipping-Geschäft einsteigen, wenn Sie nur wenig oder gar kein Geld investieren müssen, sondern Sie können auch mehr Immobilien gleichzeitig flippen und Ihren Gesamtgewinn steigern, sobald Sie genug Erfahrung für mehrere Deals gesammelt haben .

„Wenn Sie wissen, welche Optionen es gibt, wo Sie sie finden und wie Sie sich vernetzen können, liegt das Problem eher darin, Geschäfte zu finden, als das Geld zu finden“, sagt Trenchard. "Es ist sehr einfach, das Geld für ein gutes Geschäft zu finden, aber es ist sehr schwierig, gute Angebote zu finden."