Wohnungsbaugenossenschaften: Eine einzigartige Art des Wohneigentums

Der Kauf eines Hauses oder die Anmietung einer Wohnung sind nicht die einzigen auf dem Markt verfügbaren Wohnformen. Wohnungsgenossenschaften, umgangssprachlich als Genossenschaften bezeichnet, bieten eine Alternative zu den traditionellen Methoden des Erwerbs eines Hauptwohnsitzes. In diesem Artikel erklären wir, was eine Genossenschaft ist und wie sie sich von anderen Wohnmöglichkeiten unterscheidet.

Eigentumswohnungen gegen Genossenschaften

Eigentumswohnungen sind Mehrfamilienhäuser mit privaten Wohnhäusern und gemeinsamen Gemeinschaftsräumen. Eigentumswohnungen werden als Immobilien klassifiziert, was bedeutet, dass Käufer die Urkunden an ihren Wohnungen besitzen. Wenn Sie überlegen, eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist es vorteilhaft, Ihre Hypothekenoptionen mit einem Hypothekenrechner wie dem folgenden zu recherchieren.

Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen gelten Genossenschaften nicht als Immobilien. Wenn Sie sich in eine Genossenschaft einkaufen, werden Sie Anteilseigner einer Gesellschaft, die das Eigentum besitzt. Als Aktionär haben Sie das Recht zur ausschließlichen Nutzung einer Wohneinheit in der Immobilie.

Kosten

Um Anteile an einem Genossenschaftsunternehmen zu erwerben, nimmt jeder Käufer anstelle einer Hypothek ein "Anteildarlehen" auf. Diese Kredite funktionieren ähnlich wie Hypotheken. Zusätzlich zu den Darlehenszahlungen, die an den Darlehensgeber geleistet werden, sind die Genossenschaftsbewohner für die Zahlung eines anteiligen Teils der Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich. Diese als "Wartung" bezeichneten Kosten werden in der Regel monatlich an die Partnerschaft gezahlt und nach Aufwand abgerechnet. Die Preise steigen, wenn die Kosten für Waren und Dienstleistungen steigen.

Die Kosten für die Hypothek der Immobilie können in der monatlichen Gebühr enthalten sein: Selbst wenn ein einzelner Mieter seinen Anteil des Darlehens zurückgezahlt hat, kann das Gebäude selbst eine Hypothek auf die Immobilie haben, die von der Gesellschaft gehalten wird, nicht von ein individueller Partner. Das Beteiligungsdarlehen übernimmt die Anschaffungskosten für die Partnerschaft. Es hat nichts mit der zugrunde liegenden Hypothek auf dem Grundstück selbst zu tun. Käufer haben Anspruch auf alle Steuerabzüge, die Eigenheimbesitzern zustehen, einschließlich der Abzüge für Zins- und Immobiliensteuern.

In den Nebenkosten sind monatliche Nebenkostenabrechnungen für jeden Wohnsitz des Käufers enthalten, die individuell bezahlt werden, sowie Versicherungskosten. Während das Gebäude selbst pauschal versichert sein sollte, gilt dies nicht für den Inhalt jedes einzelnen Wohnsitzes. Eine persönliche Versicherungspolice, bekannt als HO-6, ist erforderlich, um persönlichen Besitz vor Wasserschäden, Feuer, Diebstahl und anderen Katastrophen zu schützen.

Eigenschaften

Genossenschaften sind oft günstiger als Wohnungen, weil sie kostenpflichtig sind und Geld von den Bewohnern sammeln, um ausstehende Rechnungen zu bezahlen. In Gebieten mit hohen Lebenshaltungskosten wie New York City können Genossenschaften aus finanzieller Sicht eine attraktive Option sein.

Genossenschaften müssen sich an die Gesetze halten, die faires Wohnen regeln, aber sie können restriktiver sein als andere Wohnmöglichkeiten, wenn es um Eigentumsanforderungen geht. Da es keinen Vermieter und keine Mieter gibt, werden die Regeln für den Kauf von Anteilen an der Partnerschaft von den Partnern festgelegt. Beispielsweise kann von neuen Käufern verlangt werden, dass sie über ein bestimmtes Nettovermögen oder ein bestimmtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen verfügen und darüber hinaus nachweisen, dass sie die finanziellen Verpflichtungen des Genossenschaftskaufs erfüllen können.

Möglicherweise ist auch eine Hintergrundüberprüfung erforderlich. Wie andere Arten von Wohnraum richten sich einige Genossenschaften nur an Senioren oder andere spezifische Gruppen. Diese strengeren Eigentumsanforderungen verleihen dem Genossenschaftseigentum ein gewisses Maß an Sicherheit und Exklusivität. Im Gegenzug für diese Exklusivität werden Genossenschaften in der Regel restriktiver betrieben als Eigentumswohnungen. High-End-Geräte können beispielsweise die Untervermietung verbieten. Alle Partner beteiligen sich an den Betriebskosten des Gebäudes. Ein Ausfall eines Partners kann erfordern, dass die anderen Partner die Kosten dieses Partners tragen, obwohl die strengen Eigentumsanforderungen die Standardwerte im Allgemeinen auf ein Minimum beschränken.

Die Struktur der Wohnungsbaugenossenschaften variiert je nach Land ihres Standorts. In den USA und Kanada gehören zu den beliebtesten Optionen:

• Market Rate Co-ops: Ermöglichen Sie den Partnern den Kauf und Verkauf von Anteilen zu jedem Preis, den der Markt tragen wird.
• Limited Equity Co-ops: Legen Sie Beschränkungen für den Preis fest, zu dem Aktien gekauft und verkauft werden dürfen.
• Leasinggenossenschaften: Die Genossenschaft mietet das Gebäude, anstatt es zu besitzen, und baut kein Eigenkapital auf. In diesem Fall verfügt die Genossenschaft möglicherweise über eine Barreserve, falls das Gebäude jemals zum Verkauf angeboten wird.

Neben dem finanziellen Aspekt des Genossenschaftseigentums muss auch ein sozialer Aspekt berücksichtigt werden. Kleinere Genossenschaften werden ausschließlich von den Bewohnern betrieben, wobei sich jeder um Aufgaben wie Wartung, Landschaftsgestaltung und Festlegung von Regeln kümmert. Große Einheiten können von einem Verwaltungsrat geleitet werden, der aus einer Untergruppe von Bewohnern besteht. In beiden Fällen müssen Regeln befolgt werden und es findet ein gewisses Maß an sozialer Interaktion statt. Wenn Sie nicht gerne Entscheidungskompetenzen teilen, spricht Sie das Koop-Leben möglicherweise nicht an.

Bevor Sie kaufen

Vor dem Kauf sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Lage
• Ausstattung
• Kosten

Achten Sie beim Kauf von Unternehmensanteilen darauf, die finanzielle Situation des Unternehmens zu überprüfen und die Aktionäre des Unternehmens zu treffen. Sie sind nicht nur Ihre Geschäftspartner, sondern auch Ihre Nachbarn.

Die Quintessenz

Lesen Sie die Satzung, die Satzung, den Abonnementvertrag, die Regeln und alle anderen verfügbaren Dokumente der Genossenschaft. Stellen Sie sicher, dass Sie wirklich verstehen, wie die Genossenschaft funktioniert, wie sie verwaltet wird, wofür Sie bezahlen müssen und wie hoch diese Zahlung sein wird. Fragen Sie nach den Bedingungen einer zugrunde liegenden Hypothek, den Richtlinien für Haustiere und Ihrer Fähigkeit, Änderungen an Ihrem Wohnsitz vorzunehmen. Es schadet nicht, Fragen zu stellen. Ein wenig zusätzliche Anstrengung im Voraus kann einen großen Beitrag zur Sicherstellung einer harmonischen langfristigen Lebensgestaltung leisten.