Home Equity Loan gegen HELOC

Benötigen Sie eine Möglichkeit, einen Großteil Ihrer Ausgaben zu bezahlen, z. B. Ihr Kind ans College zu schicken oder Ihre Küche zu renovieren? Oder möchten Sie diese ausstehenden Kreditkartenguthaben ein für alle Mal beseitigen? Die Antwort könnte buchstäblich in Ihrem eigenen Garten sein. Wenn Sie genug Eigenkapital in Ihrem Haus haben, können Sie Kredite zu einem relativ niedrigen Zinssatz aufnehmen und - je nachdem, wie Sie die Mittel verwenden - Die Zinszahlungen können steuerlich absetzbar sein.

Es gibt zwei grundlegende Möglichkeiten, Ihren Wohnsitz als Sicherheit zu verwenden: ein Eigenheimdarlehen und eine Eigenheimkreditlinie (HELOC). Hier sind die Punkte, die Sie bei der Auswahl berücksichtigen sollten.

Wofür ist das Geld?

Erste Frage: Was ist der Zweck des Darlehens? Ein Hypothekendarlehen, manchmal auch als Hypothekendarlehen bezeichnet, ist eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie ausleihen müssen und wofür Sie das Geld verwenden. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie beim Abschluss vollständig erhalten.

„Hypothekendarlehen für Eigenheime werden im Allgemeinen für größere, teurere Ziele wie Umbau, Bezahlung der Hochschulbildung oder sogar Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einer Pauschale eingehen“, sagt Richard Airey, leitender Hypothekengeber bei First Financial Mortgage in Portland. Maine. Natürlich kann es bei der Beantragung zu einer Versuchung kommen, mehr zu leihen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und nicht wissen, ob Sie sich für ein weiteres Darlehen in der Zukunft qualifizieren.

Umgekehrt ist ein HELOC eine gute Wahl, wenn Sie nicht sicher sind, wie viel Sie ausleihen müssen oder wann. In der Regel haben Sie über einen festgelegten Zeitraum (manchmal bis zu 10 Jahre) Zugriff auf Bargeld. Sie können gegen Ihre Leitung leihen, alles oder einen Teil davon zurückzahlen und das Geld dann später wieder leihen, solange Sie sich noch in der Einführungsphase des HELOC befinden.

Eine Kreditlinie ist jedoch widerruflich. Wenn sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert oder der Marktwert Ihres Eigenheims sinkt, könnte Ihr Kreditgeber entscheiden, Ihre Kreditlinie zu senken oder sie ganz zu schließen. Die Idee hinter einem HELOC ist also, dass Sie die Gelder nach Bedarf abrufen können, aber Ihre Fähigkeit, auf dieses Geld zuzugreifen, ist keine sichere Sache. „HELOCs eignen sich am besten für kurzfristige Ziele, z. B. 12 bis 20 Monate, da der [Zinssatz] schwanken kann und im Allgemeinen an den Leitzins gebunden ist“, sagt Airey.

Denken Sie auch daran, dass die Zinsen, die Sie sowohl für HELOCs als auch für Hypothekendarlehen zahlen, nur dann steuerlich absetzbar sind, wenn Sie die Mittel verwenden, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, und das Geld, das Sie für solche Verbesserungen ausgeben, ausgegeben werden muss auf dem als Eigenkapital für das Darlehen verwendeten Grundstück. Es ist nicht mehr möglich, Zinsen von diesen Darlehen abzuziehen, wenn Sie das Geld verwenden, um das College Ihres Kindes zu bezahlen oder Schulden zu beseitigen. Es gibt zusätzliche Regeln. Fragen Sie daher unbedingt einen Steuerexperten, bevor Sie diesen Abzug in Anspruch nehmen. (Siehe Ist die Verzinsung einer Home Equity-Kreditlinie (HELOC) steuerlich absetzbar? )

Interessante Faktoren

Über Jahre hinweg war der Zinssatz eine wichtige Überlegung, ob ein Eigenheimkredit oder ein HELOC aufgenommen werden sollte. Die Zinssätze für HELOCs lagen in der Regel um mindestens einen vollen Prozentpunkt unter dem Zinssatz für Hypothekendarlehen. Daher war es verlockend, HELOC zu wählen, obwohl der Zinssatz variabel ist, während der Zinssatz für Hypothekendarlehen feststeht (mehr dazu) unten).

Heutzutage sind HELOCs etwas höher als Eigenheimkredite, obwohl der Unterschied vernachlässigbar ist. Laut der wöchentlichen Umfrage von Bankrate unter den wichtigsten Kreditgebern für den 25. April 2018 betrug der durchschnittliche Zinssatz eines Eigenheimkredits 5, 57%, während ein HELOC einen durchschnittlichen Zinssatz von 5, 90% aufwies, was einer Differenz von weniger als einem halben Prozent entspricht.

Sie müssen jedoch nicht nur die aktuellen Zinsdifferenzen berücksichtigen, sondern auch, wohin die Zinsen gehen. Wenn sie gleich bleiben oder sinken, kann die niedrigere Rate eines HELOC sinnvoll sein. Aber wenn die Zinsen steigen, könnte ein Eigenheimkredit der richtige Weg sein. Tatsächlich erwarten Analysten, dass die Zinssätze steigen werden, so dass es durchaus sinnvoll sein könnte, die niedrigen Hypothekenzinsen von heute beizubehalten.

Amortisationszeit

Es ist auch wichtig zu überlegen, wie jedes Darlehen strukturiert ist. Ein Hypothekendarlehen funktioniert wie eine herkömmliche Festhypothek. Sie leihen sich einen festgelegten Betrag zu einem festgelegten Zinssatz aus und leisten die gleichen Zahlungen für die gesamte Laufzeit des Darlehens, die zwischen 5 und 30 Jahren liegen kann. Unabhängig von der Periode haben Sie stabile, vorhersehbare monatliche Zahlungen für die Laufzeit des Kredits.

Im Gegensatz dazu besteht die Darlehenslaufzeit eines HELOC aus zwei Teilen: einer Ziehungsperiode und einer Rückzahlungsperiode. Die Auszahlungsfrist, in der Sie Geld abheben können, kann 10 Jahre und die Rückzahlungsfrist weitere 20 Jahre betragen, sodass der HELOC ein 30-jähriges Darlehen ist. Nach Ablauf der Ziehungsfrist können Sie kein Geld mehr ausleihen.

Während der Ziehungsperiode des HELOC müssen Sie zwar Zahlungen leisten, diese sind jedoch in der Regel gering und laufen oft darauf hinaus, nur die Zinsen zurückzuzahlen. Beispielsweise zahlen HELOC-Kreditnehmer bei der US-Bank entweder nur Zinsen oder 1% oder 2% des ausstehenden Betrags während des Ziehungszeitraums. Während des Rückzahlungszeitraums werden die Zahlungen erheblich höher, da Sie jetzt den Kapitalbetrag zurückzahlen. Während der Rückzahlungsfrist von 20 Jahren müssen Sie das gesamte geliehene Geld zuzüglich variabler Zinsen zurückzahlen.

Dieser Anstieg der Zahlungen zu Beginn der neuen Periode hat für viele unvorbereitete HELOC-Kreditnehmer zu einem Zahlungsschock geführt. Wenn die Beträge groß genug sind, kann dies sogar zu einem Zahlungsausfall führen. Und wenn sie mit den Zahlungen in Verzug geraten, könnten sie ihre Häuser verlieren; Denken Sie daran, das ist die Sicherheit für den Kredit.

Die lange Sicht

Wenn Sie die Art von Person sind, die einen Überblick über Ihre finanziellen Entscheidungen hat, ist ein Eigenheimdarlehen möglicherweise sinnvoller. Da Sie einen festen Betrag zu einem festen Zinssatz leihen, bedeutet die Aufnahme eines Eigenheimdarlehens, dass Sie wissen, wie viel Sie auf lange Sicht in der Minute, in der Sie es aufnehmen, für das Darlehen bezahlen (obwohl Sie diesen Betrag reduzieren können, wenn Sie zahlen den Kredit vorzeitig ab oder refinanzieren ihn zu einem niedrigeren Zinssatz. Wenn Sie sich 20 Jahre lang 30.000 USD zu 5, 5% ausleihen, können Sie leicht berechnen, dass sich die Gesamtkosten für die Ausleihe einschließlich Zinsen auf 49.528 USD belaufen.

Mit einem HELOC wissen Sie, dass der Höchstbetrag, den Sie möglicherweise leihen, der Betrag Ihres Kreditlimits ist, aber Sie wissen nicht, wie viel Sie tatsächlich leihen. Sie wissen auch nicht, welchen Zinssatz Sie zahlen werden. Das heißt, es ist schwierig, die langfristigen Kosten eines HELOC zu berechnen.

Natürlich kann es auch einfach sein, einen HELOC in Ihr Gesamtbild einzubauen, wenn Sie nur eine Kreditlinie zur Hand haben möchten und nicht vorhaben, diese häufig zu verwenden. Wenn Sie jedoch vorhaben, stark auf den HELOC zurückzugreifen und wissen möchten, wie Ihr Nettovermögen in 20 Jahren aussehen könnte, ist dies viel schwerer vorhersehbar.

Beste aus beiden Welten

Sie können sich nicht zwischen den beiden Fahrzeugen entscheiden? Ärgern Sie sich nicht: Es gibt Möglichkeiten, mit der Flexibilität eines HELOC einen Teil der Stabilität eines Eigenheimkredits zu erreichen. Einige Kreditgeber geben Kreditnehmern die Möglichkeit, ein HELOC-Guthaben in ein festverzinsliches Darlehen umzuwandeln. Mit der US-Bank können Sie beispielsweise einen festen Zinssatz für Laufzeiten von beispielsweise 15 oder 20 Jahren für Ihren gesamten variabel verzinslichen Saldo oder einen Teil davon festlegen. Sie können bis zu drei feste Salden gleichzeitig haben. Bank of America und Wells Fargo bieten auch festverzinsliche Optionen für ihre HELOCs an (mit denen sie in der Tat Eigenheimkredite ersetzen, die sie insgesamt nicht mehr anbieten).

Die Pentagon Federal Credit Union, die zweitgrößte US-amerikanische Kreditgenossenschaft (der Menschen gegen eine geringe Gebühr und durch den Beitritt zu bestimmten Organisationen beitreten können), bietet eine weitere interessante Option: eine 5/5 HELOC, bei der sich der Zinssatz nur alle fünf Jahre ändert.

Die Quintessenz

Denken Sie daran, dass nur, weil Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Hauses aufnehmen können, Sie dies nicht tun sollten. Bei der Entscheidung, wie Sie das Geld verwenden, was mit den Zinssätzen geschehen könnte, Ihren langfristigen Finanzplänen und Ihrer Risikotoleranz und - falls erforderlich - sind jedoch zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen schwankende Raten.

Einige Menschen fühlen sich mit dem variablen Zinssatz des HELOC nicht wohl und bevorzugen das Hypothekendarlehen, da sie aufgrund der Stabilität und Vorhersehbarkeit genau wissen, wie hoch ihre Zahlungen sind und wie viel sie insgesamt schulden werden. Eigenheimkredite lassen sich viel einfacher in ein Budget einarbeiten, wie Airey betont.

Darüber hinaus führen „feste Eigenheimkredite zu weniger leichtfertigen Ausgaben“, fügt Airey hinzu. Mit einem HELOC können „die niedrigen Zinszahlungen und der einfache Zugang für diejenigen verlockend sein, die finanziell nicht diszipliniert sind Geben Sie für unnötige Dinge wie für eine Kreditkarte aus “, sagt er. (Siehe 5 Gründe, warum Sie Ihre Home Equity-Kreditlinie nicht nutzen sollten .) Wenn Sie jedoch über diese Disziplin verfügen und die Idee einer offeneren Quelle für Mittel, könnte die Kreditlinie die Option für Sie sein.

Weiterlesen

Eigenheimkredite und HELOCs
Der intelligenteste Weg, um Ihr Eigenheim zu finanzieren
Refinanzierung Ihres Eigenheimkredits: Eine Anleitung
5 Gründe, Ihre Home Equity-Kreditlinie nicht zu nutzen
So funktioniert eine HELOC-Festzinsoption
Refinanzierung vs. Eigenheimdarlehen
Home Equity-Kreditlinie: 4 Möglichkeiten zur Refinanzierung
Ist Ihre Home Equity-Kreditlinie (HELOC) steuerlich absetzbar?
Schlechte Gutschrift? Sie können immer noch ein Home-Equity-Darlehen erhalten
Hypothek gegen Eigenheimkredit: Wie sie sich unterscheiden
Was tun, wenn Sie einen Eigenheimkredit nicht zurückzahlen können?