Home Appraisals: Ihr Schlüssel zu einer erfolgreichen Refinanzierung

Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, hängt alles von der Einschätzung ab. Wenn der Wert Ihres Hauses so niedrig ist, dass Sie unter Wasser sind, können Sie nicht refinanzieren. Wenn Ihr Schätzwert das Eigenkapital Ihres Eigenheims auf weniger als 20% senkt, müssen Sie nicht mehr für die private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) bezahlen oder Bargeld mitbringen, um eine Einzahlungsrefinanzierung vorzunehmen. Darüber hinaus erhalten Sie möglicherweise nicht den niedrigsten Zinssatz, da Kreditgeber Kreditnehmer mit weniger Eigenkapital als risikoreicher betrachten. Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken, sollten Sie die wesentliche Rolle der Beurteilung in diesem Prozess verstehen.

Was ist eine Hausbewertung?

Eine Beurteilung ist die Meinung eines lizenzierten oder zertifizierten Fachmanns über den Wert eines Eigenheims, die von einem uninteressierten Dritten geliefert wird. Der Gutachter wird dafür bezahlt, dass er die Wertschätzung Ihres Eigenheims erbracht hat, hat jedoch keinen Einfluss darauf, ob Sie sich aufgrund des erzielten Werts refinanzieren können. Bei einem Refinanzierungsgeschäft schützt die Schätzung die Bank, indem sichergestellt wird, dass sie dem Kreditnehmer nicht mehr Geld leiht, als die Immobilie wert ist. Wenn die Eigenschaft später aus irgendeinem Grund in die Zwangsvollstreckung geht, möchte der Kreditgeber in der Lage sein, die Eigenschaft wieder zu verkaufen und sein Geld zurückzubekommen.

Ein Sachverständiger besucht Ihr Zuhause für 30 bis 45 Minuten, um die Abmessungen zu messen, die Ausstattung zu überprüfen und den Gesamtzustand von innen und außen zu beurteilen. Dabei werden Fotos von außen, von der Garage und von jedem Innenraum aufgenommen. Anschließend prüfen sie die Aufzeichnungen über ähnliche Immobilien wie Ihre - idealerweise Immobilien in Ihrer Nachbarschaft, die kürzlich verkauft wurden. Basierend auf dem Hausbesuch und diesen Aufzeichnungen gelangt der Gutachter zu einer professionellen Einschätzung, wie viel Ihre Immobilie verkaufen würde, wenn Sie sie auf den Markt bringen. Die Bank verwendet diesen Wert - zusammen mit Ihrem Einkommen, Vermögen und Ihrer Bonitätsgeschichte -, um zu bestimmen, wie viel sie Ihnen verleihen wird.

Die zentralen Thesen

• Ein Hausbesitzer, der eine Hypothek refinanzieren möchte, muss zunächst eine Schätzung einholen, die in der Regel 300 bis 500 US-Dollar für ein Einfamilienhaus kostet.
• Der Gutachter, ein unabhängiger Fachmann, prüft ein Eigenheim gründlich - persönlich - und prüft ähnliche Immobilien, bevor er eine Bewertung für das Eigenheim vornimmt.
• Das Auffrischen des Anstrichs eines Hauses, das Beseitigen von Unordnung und das Aufzeigen von verborgenen Merkmalen kann dazu beitragen, die Wahrscheinlichkeit einer hohen Bewertung zu erhöhen.
• Wenn die Bewertung niedrig ist, können Sie mit einer Refinanzierung in bar 80% des Eigenkapitals erreichen und eine private Hypothekenversicherung vermeiden. Wenn Sie unter Wasser sind, müssen Sie möglicherweise warten, bis die Hauswerte steigen.

Die Hausbewertung: Schlüssel zu einer erfolgreichen Refinanzierung

Wie die heutigen Hausbewertungen funktionieren

Zwei Arten von Refinanzierungsgeschäften erfordern keine Prüfung - die Straffung der Refinanzierung durch die Federal Housing Administration und das Refinanzierungsdarlehen für Zinssenkungen der Veterans Administration. Alle anderen Arten von Refinanzierungsgeschäften bedürfen einer Prüfung.

Bundesvorschriften schreiben vor, wie sich Kreditgeber und Gutachter während des gesamten Beurteilungsprozesses verhalten müssen. Nach der Immobilienkrise wollte die Regierung die Unabhängigkeit der Sachverständigen erhöhen, um zu verhindern, dass Kredite auf der Grundlage überhöhter Immobilienwerte vergeben werden. Das Dodd-Frank-Gesetz und das Gesetz über die Wahrheit in der Kreditvergabe verlangen nun, dass Gutachten „unabhängig und frei von unangemessenem Einfluss und Zwang“ durchgeführt werden.

Da die Unabhängigkeitsanforderungen des Bundes an Gutachter einen engen Rahmen für akzeptable Interaktionen zwischen Gutachter und Kreditsachbearbeitern definieren, befürchten die Kreditgeber, dass der Kontakt mit Gutachtern als Gesetzesverstoß ausgelegt werden könnte, indem versucht wird, die Meinung des Gutachters zu beeinflussen, bevor die Bewertung abgeschlossen ist. Kreditgeber sind vorsichtig, um die Möglichkeit schwerer Disziplinarmaßnahmen zu vermeiden. Kreditsachbearbeiter und Makler können weder den Gutachter noch den Kreditnehmer auswählen. Kreditnehmer können auch keine Beurteilung einreichen, die für einen anderen Kreditgeber durchgeführt wurde, obwohl sie "der Bank möglicherweise mitteilen, dass eine andere Beurteilung vorliegt, und die Bank den Beurteilungsbericht direkt von der anderen Institution anfordern kann".

Der Kreditgeber bestellt die Bewertung häufig über eine dritte Partei, die als Bewertungsverwaltungsgesellschaft (AMC) bezeichnet wird. "Die Verwendung eines AMC ist keine Voraussetzung, aber dies ist der übliche Ansatz zur Beurteilung der Unabhängigkeit", sagt Joe Parsons, Senior Loan Advisor bei Pinnacle Capital Mortgage in Dublin, Kalifornien, einem regionalen Bankier und Hypothekenmakler.

Viele Kreditgeber - insbesondere kleine lokale - haben direkte Empfehlungsbeziehungen zu einer kleinen Gruppe von Gutachtern und verwenden keine AMC. Oder die kreditgebende Stelle verfügt über eine interne unabhängige Bewertungsabteilung. Der Gutachter sollte über lokale Kenntnisse des Gebiets verfügen (sogenannte Marktkompetenz). Von den Gutachtern wird erwartet, dass sie die von der Appraisal Foundation, einer Berufsorganisation, herausgegebenen einheitlichen Standards der professionellen Bewertungspraxis befolgen, obwohl diese Standards nicht gesetzlich vorgeschrieben sind.

Home Appraisal Fees

Die Bewertungsgebühren variieren von Staat zu Staat, aber die Bewerter müssen für das Gebiet die üblichen und angemessenen Gebühren erheben. Erwarten Sie 300 bis 500 US-Dollar für die Bewertung eines Standard-Einfamilienhauses. „Komplexere Immobilien sind teurer, weil die Inspektion mehr Zeit in Anspruch nimmt“, sagt Erin Benton, Vice President von Decorum Valuation Services, einem Bewertungsunternehmen in Ellicott City, MD.

Sie müssen die Gebühr im Voraus zum Zeitpunkt der Bewertung bezahlen, nicht beim Abschluss, da der Bewerter unabhängig davon, ob Ihr Darlehen geschlossen wird, immer noch die Arbeit geleistet hat. Während die Gebühr sinnvoll erscheint, wenn Sie die gewünschten Refinanzierungsbedingungen erhalten, kann sie wie eine Verschwendung von Geld erscheinen, wenn Sie aufgrund einer geringen Bewertung nicht refinanzieren können.

Da die Kreditgeber den Wert eines Eigenheims oder den erwarteten „Zielwert“ zum Zeitpunkt der Zuweisung nicht mit einem Sachverständigen besprechen können, können die Eigenheimbesitzer nicht abschätzen, ob ihr Eigenheim wahrscheinlich hoch genug ist, um sich vor der Zahlung zu refinanzieren für den Service, wie sie vor den neuen Regelungen konnten. Bestenfalls können Sie auf Websites wie Zillow und Redfin nach aktuellen, vergleichbaren Verkäufen suchen, deren Aufzeichnungen jedoch möglicherweise unvollständig sind.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Immobilienmakler zu bitten, eine vergleichende Marktanalyse durchzuführen und Ihnen Ausdrucke der jüngsten vergleichbaren Verkäufe des Multiple Listing Service zur Verfügung zu stellen, sagt Bruce Ailion, ein Makler bei RE / MAX Greater Atlanta. Fragen Sie freundlich, da Ihnen der Makler einen Gefallen tun wird - anders als bei einem Hausverkauf verdient er oder sie keine Provision aus Ihrer Refinanzierung.

Hilfe für eine High-End-Bewertung

Der Wert, den der Schätzer Ihrem Haus gibt, hängt zum großen Teil von den aktuellen Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien ab. Sie täuschen sich jedoch, wenn Sie der Meinung sind, dass Sie nichts tun können, um Ihr Haus am oberen Ende seines potenziellen Schätzwerts zu platzieren.

Die Beurteilung Ihres Zuhauses ist vergleichbar mit einem ersten Date, sagt Ailion. Während Sie keine Ahnung haben, wie Ihr Partner Sie mögen oder bewerten wird, verbessern sich Ihre Chancen, als attraktiv eingestuft zu werden, erheblich, wenn Sie gut gepflegt sind. "So ist es mit der Einschätzung", sagt er. „Ihr Eigentum sollte ordentlich und sauber, übersichtlich und leicht zu inspizieren sein. Alle Haustiere sollten enthalten sein und maskiert riechen. Du willst nicht, dass der Gutachter gehetzt wird, um rauszukommen. “

So beschreibt der zertifizierte Gutachter für Privathaushalte Ralph J. Vaccari, Präsident von Vaccari & Associates in Marblehead, Massachusetts, seine Vorgehensweise: „Im Allgemeinen sollte es keine Rolle spielen, ob Ihr Rasen nicht gemäht wird oder Ihr Haus ein Chaos ist. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass ein verschmutztes oder ungepflegtes Zuhause eine überdurchschnittliche Abnutzungserscheinung hervorrufen kann, die sich sogar auf den Wert auswirken kann. “

Laut Vaccari kümmert sich der Gutachter um Folgendes:

• Außen- und Innenzustand
• Gesamtzahl der Zimmer
• Funktionalität, einschließlich Innenraumgestaltung und -layout sowie funktionaler Veralterung
• Verbesserungen an Küchen und Bädern, Fenstern, dem Dach und den Haussystemen (Heizung, Elektrik und Sanitär) in den letzten 15 Jahren, die das Haus nach heutigen Maßstäben aktueller, funktioneller und lebenswerter machen
• Zustand und Alter der Haussysteme
• Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Veranden
• Lage
• Unattraktive Merkmale, wie ein äußeres Erscheinungsbild, das nicht mit dem Rest der Nachbarschaft vereinbar ist

Es ist eine gute Idee, auf Merkmale hinzuweisen, die möglicherweise nicht sofort erkennbar sind und die potenzielle Wertschätzung des Bewerters erhöhen könnten, sagt Parsons.

Bevor der Gutachter kommt

Die Vorbereitung Ihres Hauses für den Besuch eines Schätzers unterscheidet sich jedoch von der Vorbereitung für einen potenziellen Käufer. "Wenn Sie Ihr Haus für einen potenziellen Käufer öffnen, möchten Sie emotionale Reaktionen auslösen", sagt Parsons. „Als Verkäufer möchten Sie, dass sich der Käufer vorstellen kann, wie glücklich und komfortabel er dort sein wird. Für eine Beurteilung gelten solche subjektiven Überlegungen nicht. “

Vaccari fügt hinzu, dass ein Hausbesitzer keine Änderungen vornehmen würde, wie z. B. alten Teppich aufreißen, um Holzböden freizulegen, um eine Bewertung zu erhalten, wie er oder sie es für einen Verkäufer tun könnte. Das Auffrischen der Farbe des Hauses von innen und außen kann jedoch ebenso hilfreich sein wie das Beseitigen von Unordnung, damit alle Bereiche des Hauses, einschließlich des Untergeschosses, uneingeschränkt zugänglich und einsehbar sind. Schließlich sagt Ailion: "Wenn die Steuerunterlagen falsch sind, weisen Sie darauf hin."

Andernfalls, so Vaccari, obliege es dem Gutachter, Probleme zu entdecken und gegebenenfalls Fragen zu stellen.

Wenn Sie eine gute Einschätzung sichern

Glückwunsch! Sie haben einen wichtigen Schritt bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek vollzogen. Jetzt ist es Zeit, die nächsten Schritte mit Ihrem Kreditsachbearbeiter durchzugehen. Wenn Sie eine günstige Bewertung erhalten haben, verwenden Sie ein Tool wie den Hypothekenrechner des Consumer Financial Protection Bureau, um die Zinssätze für eine refinanzierte Hypothek für ein Haus mit Ihrem Wert zu ermitteln. Mit diesen Zahlen bewaffnet zu sein, kann Ihnen Verhandlungsmacht geben, wenn Sie sich mit Ihrem Kreditgeber treffen.

Wenn Sie gegen eine niedrige Einschätzung Widerspruch einlegen möchten, haben Sie eine bessere Erfolgschance, wenn Sie starke Daten zur Untermauerung Ihres Falls bereitstellen.

Eine zweite Meinung einholen

Manchmal ist der Wert des Gutachters nicht nur niedriger, als Sie möchten, sondern auch niedriger, als Sie denken, dass Ihr Zuhause wert ist. "Eine Einschätzung ist nur die Meinung einer Person", sagt Ailion. „Obwohl dies wie bei allen Berufen eine geschulte und gebildete Meinung ist, gibt es gute und schlechte Praktizierende.“

Können Sie in Anbetracht der strengen bundesstaatlichen Vorschriften etwas gegen eine niedrige Einschätzung tun? „Wenn der Hausbesitzer den Wert der Schätzung nicht mag, kann er einen Beschwerdebrief an den Kreditgeber oder das AMC schreiben, aber die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gutachter seine Meinung ändert, ist sehr gering, es sei denn, der Hausbesitzer hat überwältigende Beweise dafür Aus “, sagt Benton.

Ihre Berufung ist nur dann erfolgreich, wenn Sie nachweisen, dass der Bewerter einen schwerwiegenden Fehler begangen hat, z. B. eine falsche Auflistung der Quadratmeterzahl oder der Raumzahl. Ignorieren einer wichtigen Annehmlichkeit, wie z. B. eines Pools oder eines Spas; oder einen vergleichbaren Verkauf außer Acht zu lassen, der einen höheren Wert stützen könnte, während ein weniger geeigneter Vergleich, der auf einen niedrigeren Wert hindeutet, „Kirschpflücken“ bedeutet, sagt Parsons.

Sie könnten auch argumentieren, sagt Ailion, indem Sie darauf hinweisen, dass sich die verwendeten Vergleichsobjekte in einem minderwertigen Schulbezirk oder einer minderwertigen Unterabteilung befanden, in der kein Hausbesitzer mit Schwimmbädern und Tennisplätzen in Verbindung gebracht wurde, und dass alle Vergleichsobjekte in Not geraten oder Immobilien waren eigene Verkäufe, oder dass sie andere negative externe Effekte haben, die den Wert beeinflussen, z. B. auf einer belebten Straße. „Erklären Sie, warum sie anders sind und nicht Ihren gleichen. Sie müssen beweisen, dass bei den ausgewählten Vergleichsdaten ein Fehler vorliegt “, sagt Ailion.

Ihre Optionen, wenn die Bewertung niedrig ist

Wenn Sie eine niedrige Bewertung nicht erfolgreich anfechten können, wie stellen Sie sicher, dass die Refinanzierung erfolgreich ist? Wenn die Einschätzung Sie mit weniger als 80% Eigenkapital veranlasst, werden Sie das erforderliche Verhältnis von Kredit zu Wert von 80% nicht erreichen und müssen den PMI bezahlen, es sei denn, Sie entscheiden sich für eine Refinanzierung in bar.

Wenn die Bewertung Sie mit weniger als 80% Eigenkapital veranlasst, können Sie eine Cash-in-Refinanzierung durchführen und bei Abschluss genug Geld hinzufügen, um dieses magische Verhältnis von 80% Kredit zu Wert zu erreichen und PMI zu vermeiden.

Sie können sich auch dafür entscheiden, PMI erstmal zu bezahlen. Wenn der Eigenheimwert weiter steigt, können Sie Ihrem Hypothekendienst vergleichbare Umsätze liefern und ihn bitten, den PMI zu entfernen, auch wenn Sie noch nicht viel von Ihrem Kapital bezahlt haben. Wenn die Bewertung jedoch ergibt, dass Sie unter Wasser sind, können Sie nur auf eine Verbesserung des Marktes warten, es sei denn, Sie qualifizieren sich für ein Programm wie die High LTV Refinance Option von Fannie Mae oder FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). Das HARP-Programm (Home Affordable Refinance Program), das Hausbesitzern, die sich unter Wasser befanden, staatliche Unterstützung angeboten hatte, lief Ende 2018 aus.

Home Appraisals: Das Endergebnis

Wenn Sie wissen, wie der Bewertungsprozess abläuft, haben Sie die besten Chancen, einen Bewerter zu veranlassen, Ihrer Immobilie den höchstmöglichen Wert zuzuweisen. Bewertungen kommen nicht immer zu den Werten, auf die Kreditnehmer hoffen, und sie sind ein menschlicher Prozess mit Raum für Subjektivität und Fehler. Sie können eine niedrige Einschätzung anfechten, aber Sie werden nur mit starken Daten erfolgreich sein, um Sie zu sichern.