Ein Leitfaden zur privaten Hypothekenversicherung (PMI)

Es ist ein Mythos, dass Sie 20% des Kaufpreises eines Hauses senken müssen, um eine Hypothek zu erhalten. Kreditgeber bieten zahlreiche Darlehensprogramme mit niedrigeren Anzahlungsanforderungen an, um eine Vielzahl von Budgets und Käuferbedürfnissen zu erfüllen. Wenn Sie diesen Weg einschlagen, müssen Sie mit einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) rechnen. Diese zusätzlichen Kosten können die Kosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen in die Höhe treiben und Ihr Darlehen insgesamt verteuern. Es ist jedoch fast unvermeidlich, wenn Sie keine 20% oder mehr Anzahlung aufgespart haben.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

Was ist PMI?

PMI ist eine Art Hypothekenversicherung, die Käufer normalerweise für ein herkömmliches Darlehen bezahlen müssen, wenn sie eine Anzahlung leisten, die weniger als 20% des Kaufpreises des Hauses beträgt. Viele Kreditgeber bieten niedrige Anzahlungsprogramme an, so dass Sie nur 3% abziehen können. Die Kosten für diese Flexibilität sind PMI, die die Investition des Kreditgebers schützen, falls Sie Ihre Hypothek nicht zurückzahlen, was als Ausfall bezeichnet wird. Mit anderen Worten, PMI versichert den Kreditgeber, nicht Sie.

PMI hilft Kreditgebern dabei, einen größeren Teil ihres Geldes im Falle eines Ausfalls zurückzuerhalten. Der Grund, warum Kreditgeber die Deckung für Anzahlungen unter 20% des Kaufpreises verlangen, ist, dass Sie eine geringere Beteiligung an Ihrem Haus besitzen. Hypothekengeber verleihen Ihnen im Voraus mehr Geld und verlieren daher mehr, wenn Sie in den ersten Jahren des Eigentums in Zahlungsverzug geraten. Bei Darlehen, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, ist ebenfalls eine Hypothekenversicherung erforderlich. Die Richtlinien unterscheiden sich jedoch von denen für konventionelle Darlehen (wir werden uns später darum kümmern).

Die Kosten für PMI

Laut Freddie Mac, einem staatlich geförderten Unternehmen, das Hypotheken auf dem Sekundärhypothekenmarkt kauft und verkauft, zahlen Sie zwischen 40 und 80 US-Dollar pro Monat für jeweils 100.000 geliehene US-Dollar. Beachten Sie, dass dieser Betrag abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Verhältnis von Kredit zu Wert variieren kann - dem Betrag, den Sie für Ihre Hypothek geliehen haben, verglichen mit dem Wert Ihres Eigenheims.

In den vergangenen Jahren durften Sie die Kosten für PMI von Ihren Bundessteuern abziehen. Ab 2017 hat der Kongress beschlossen, diese Bestimmung nicht zu verlängern, sodass Sie PMI-Zahlungen nicht mehr von Ihren jährlichen Steuern abziehen können. (Tatsächlich haben sie den Abzug erst 2017 wiederhergestellt. Ab 2018 ist er weg.)

PMI bezahlen

Sie haben zwei Möglichkeiten, um für PMI zu bezahlen: eine einmalige Vorabprämie, die bei Abschluss gezahlt wird, oder monatliche Prämien. In vielen Fällen setzen die Kreditgeber den PMI als monatliche Prämie in Ihre monatliche Hypothekenzahlung ein. Wenn Sie Ihren Kreditvoranschlag und die Abschlussdokumente erhalten, wird Ihr PMI-Betrag auf der ersten Seite jedes Dokuments im Abschnitt "Projizierte Zahlungen" aufgeführt.

Eine andere Möglichkeit ist, den PMI als eine Ihrer Abschlusskosten zu bezahlen. Diese Prämie finden Sie auf den Formularen für Kreditschätzung und Abschluss auf Seite 2, Abschnitt B. Der Nachteil dieser Option ist jedoch, dass Ihnen dieser Betrag wahrscheinlich nicht erstattet wird, wenn Sie Ihre Hypothek verschieben oder refinanzieren. In einigen Fällen können Sie sowohl im Voraus als auch monatlich Prämien zahlen.

Abbrechen der PMI-Abdeckung

Die gute Nachricht ist, dass Sie PMI nicht für die gesamte Laufzeit eines herkömmlichen Kredits bezahlen.

Das Bundesgesetz über den Schutz von Eigenheimbesitzern beseitigt PMI auf drei Arten:

• vom Kreditnehmer eingeleitete PMI-Kündigung
• automatische PMI-Beendigung
• Endgültige PMI-Kündigung

Sie können eine PMI-Kündigung beantragen, sobald Ihr Kredit-zu-Wert-Verhältnis - der Betrag Ihres Kreditsaldos geteilt durch den Marktwert des Eigenheims - unter 80% des ursprünglichen Schätzwerts des Eigenheims fällt (oder früher, wenn der Wert Ihres Eigenheims zuvor steigt). Die Kreditgeber listen diesen geplanten Termin auf dem PMI-Offenlegungsformular auf, das Sie wahrscheinlich als Teil Ihrer Abschlussunterlagen erhalten haben.

Um PMI abzubrechen, müssen Sie:

• Stellen Sie Ihre Anfrage schriftlich.
• Seien Sie auf Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen aktuell.
• Haben Sie eine positive Zahlungshistorie (laut Fannie Mae und Freddie Mac nicht mehr als eine Zahlung, die sich in einem Zeitraum von 12 Monaten um 30 Tage verspätete, oder nicht mehr als eine Zahlung, die sich in einem Zeitraum von 24 Monaten um 60 Tage verspätete).
• Stellen Sie sicher, dass Sie keine Grundpfandrechte haben (z. B. eine zweite Hypothek).

Automatische PMI-Beendigung

Eine andere Möglichkeit, PMI zu beenden, ist die automatische PMI-Kündigung, die zum erwarteten Zeitpunkt einsetzt, an dem Ihr verbleibender Hypothekensaldo 78% des LTV erreicht. Die Kreditgeber sind gesetzlich verpflichtet, PMI bis zu diesem Datum automatisch zu kündigen. Die gleichen Bedingungen für die vom Kreditnehmer eingeleitete PMI-Stornierung (pünktliche Zahlungshistorie und keine Pfandrechte) gelten auch hier. Wenn Sie verspätete Zahlungen erhalten haben, wird Ihr Kreditgeber PMI erst kündigen, wenn Ihre Zahlungen aktuell sind.

Endgültige PMI-Kündigung

Schließlich gibt es noch etwas, das als endgültige PMI-Beendigung bezeichnet wird. In diesem Fall muss ein Kreditgeber den Einkaufsmanagerindex automatisch einen Monat nach Erreichen der Laufzeit des Kredits in einem Tilgungsplan beenden - auch wenn Sie den LTV von 78% nicht erreicht haben.

Wenn Sie zum Beispiel ein festes Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben, liegt der Mittelpunkt nach der 15-Jahres-Marke. Auch hier müssen Sie Ihre Zahlungen auf dem neuesten Stand halten, um sich zu qualifizieren. Diese Art der PMI-Stornierung gilt normalerweise für Kredite mit besonderen Merkmalen, wie z. B. Ballonzahlungen, eine reine Zinsperiode oder vorrangige Nachsicht.

Home Value und PMI

Ihre Berechtigung, den PMI zu kündigen, hängt auch davon ab, ob der Wert Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit gestiegen oder gesunken ist. Wenn es zunimmt, können Sie PMI früher als erwartet abbrechen. Wenn es abnimmt, werden Sie länger als erwartet warten, um PMI abzubrechen.

Vor der Kündigung von PMI ermittelt ein Kreditgeber den aktuellen Marktwert Ihres Eigenheims anhand einer Broker Price Opinion (durchgeführt von einem Immobilienmakler, der Ihr Eigenheim anhand des Werts vergleichbarer Eigenheime in Ihrer Nachbarschaft bewertet), einer Wertzertifizierung oder einer anderen Art von Immobilienbewertung

Wenn der Wert Ihres Eigenheims aufgrund eines Marktabschwungs gefallen ist, lehnt Ihr Kreditgeber wahrscheinlich Ihren PMI-Stornierungsantrag ab, es sei denn, der Wert Ihres Eigenheims basiert auf einer neuen Schätzung und Sie zahlen den verbleibenden Kreditsaldo auf den LTV von 80% des neuen Schätzwerts zurück.

Andererseits könnte der Wert Ihres Eigenheims schneller als erwartet steigen, entweder aufgrund der Marktbedingungen oder weil Sie es umgestaltet haben, was bedeutet, dass Sie möglicherweise die 80% -LTV-Schwelle frühzeitig erreichen. In diesem Fall können Sie die Kündigung des PMI im Voraus beantragen, und Ihr Kreditgeber wird eine Schätzung anfordern, um den aktuellen Wert des Eigenheims zu bestätigen. (Hinweis: Sie sind für die Zahlung des Immobilienpreises verantwortlich, der zwischen 300 und 400 US-Dollar liegen kann. Dieser Betrag kann je nach Größe und Standort des Hauses variieren.)

Konventionelle Kredite ohne PMI

Einige Kreditgeber bieten ihre eigenen konventionellen Darlehensprodukte ohne erforderlichen PMI an. Sie neigen jedoch dazu, höhere Zinssätze zu verlangen, um sich selbst zu schützen, wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug sind. Auf lange Sicht kann dies mehr oder weniger teuer sein als die Zahlung von PMI, abhängig davon, wie lange Sie zu Hause bleiben oder wie lange Sie dieselbe Hypothek behalten.

Hier kann der Vergleichseinkauf für eine Hypothek helfen. Schauen Sie sich die Zinssätze an, die für Nicht-PMI-Kredite im Vergleich zu denen mit PMI angeboten werden. Berechnen Sie die Differenz zwischen den beiden, um zu sehen, wie viel mehr Sie für einen Kredit ohne PMI bezahlen. Ist dieser Betrag geringer als die PMI-Zahlungen, die Sie bis zum Erreichen der LTV-Quote von 80% für die Stornierung leisten? Denken Sie daran, dass die Hauswerte steigen oder fallen können, was sich auf den Zeitraum auswirkt, in dem Sie möglicherweise PMI zahlen.

Anzahlungsanforderungen

Wenn Sie 20% des Kaufpreises eines Eigenheims senken, entfällt der PMI. Dies ist der ideale Weg, wenn Sie es sich leisten können. Erwägen Sie nicht nur das regelmäßige Sparen einer Anzahlung, sondern auch den Kauf eines günstigeren Eigenheims.

Ein konservativeres Budget für die Wohnungssuche senkt den Betrag, der für eine Anzahlung von 20% erforderlich ist.

Huckepack-Hypotheken und PMI

Einige Kreditgeber empfehlen die Verwendung einer zweiten Huckepack-Hypothek, um PMI zu vermeiden. Dies kann dazu beitragen, die anfänglichen Hypothekenkosten zu senken, anstatt für PMI zu zahlen. Es funktioniert so: Sie nehmen eine erste Hypothek für den größten Teil des Kaufpreises des Hauses auf (abzüglich Ihres Anzahlungsbetrags). Dann nehmen Sie eine zweite, viel kleinere Hypothek für den Rest des Kaufpreises des Hauses abzüglich der ersten Hypothek und der Anzahlungsbeträge auf. Infolgedessen vermeiden Sie PMI und haben kombinierte Zahlungen, die geringer sind als die Kosten der ersten Hypothek mit PMI.

Eine zweite Hypothek ist jedoch in der Regel höher verzinst als eine erste Hypothek. Die einzige Möglichkeit, eine zweite Hypothek loszuwerden, besteht darin, das Darlehen vollständig zurückzuzahlen oder (zusammen mit der ersten Hypothek) in eine neue Einzelhypothek zu refinanzieren, vermutlich wenn der LTV 80% erreicht (um PMI zu vermeiden). Diese Darlehen können jedoch kostspielig sein, insbesondere wenn sich die Zinssätze ab dem Zeitpunkt der Aufnahme des Erstdarlehens erhöhen und wenn Sie beide Darlehen in eine Hypothek refinanzieren. Vergessen Sie nicht, dass Sie die Abschlusskosten erneut bezahlen müssen, um beide Darlehen zu einem Darlehen zu refinanzieren.

(Weitere Informationen finden Sie unter So werden Sie private Hypothekenversicherungen los .)

FHA Hypothekenversicherungsprämie

Wenn Sie sich nicht für ein herkömmliches Darlehensprodukt qualifizieren können, ziehen Sie möglicherweise ein FHA-Darlehen in Betracht. Wie einige konventionelle Kreditprodukte haben FHA-Kredite eine niedrigere Auszahlungsoption - nur 3, 5% weniger - und entspanntere Kreditanforderungen.

Kreditgeber benötigen eine Hypothekenversicherung für alle FHA-Darlehen, die in zwei Teilen gezahlt werden: eine Vorab-Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) und eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP). Beide Kosten sind auf der ersten Seite Ihrer Kreditschätzung und der Abschlussmeldung aufgeführt.

Die Upfront Insurance Premium

Die UFMIP-Prämie (UFMIP = Upfront Mortgage Insurance Premium) beträgt 1, 75% des Darlehensbetrags. Sie können es bei Vertragsschluss im Voraus bezahlen oder es kann in Ihre Hypothek eingezahlt werden. Wenn Sie UFMIP in Ihre Hypothek aufnehmen, sind Ihre monatlichen Zahlungen höher und Ihre gesamten Darlehenskosten steigen.

Die Jahresprämie

Zusätzlich zum UFMIP zahlen Sie einen jährlichen MIP, der in gleiche monatliche Raten aufgeteilt und in Ihre Hypothekenzahlungen einbezogen wird. Abhängig von Ihrer Darlehenslaufzeit und -größe zahlen Sie 0, 45% bis 1, 05% des Darlehensbetrags.

Abbrechen von FHA MIP

Wenn Sie 10% oder mehr abziehen, kann der jährliche MEP nach Ablauf der ersten 11 Jahre Ihres Darlehens storniert werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen Darlehen müssen Sie bei FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von weniger als 10% für die Laufzeit des Darlehens einen jährlichen MEP zahlen. Wenn Sie in das letztere Lager fallen, besteht die einzige Möglichkeit, MIP-Zahlungen zu eliminieren, in der Refinanzierung eines konventionellen Kredits, sobald Ihr LTV-Verhältnis niedrig genug ist, um eine konventionelle Hypothek ohne PMI zu erhalten.

Die Quintessenz

Wenn Sie nicht viel Geld für eine Anzahlung gespart haben, ist das Bezahlen des PMI ein Kompromiss, den Sie eingehen müssen, um mehr Geld auszuleihen. Sie sind nicht allein, wenn Sie diesen Weg wählen. In diesen Tagen leisten die meisten Eigenheimkäufer Anzahlungen unter 20%. Laut einer Umfrage der National Association of Realtors betrug die mittlere Anzahlung für ein Eigenheim im Jahr 2017 10%.

Überprüfen Sie bei der Beantragung von Hypotheken sorgfältig die Kreditschätzungen, um zu vergleichen, wie viel Sie für einen Kredit mit PMI bezahlen. Ein Darlehen, für das möglicherweise kein PMI erforderlich ist, das jedoch einen höheren Zinssatz aufweist. Mit wenigen Ausnahmen lässt sich ein PMI nur schwer vermeiden, wenn Sie einen Kredit mit einer geringen Anzahlung benötigen. Am Ende des Tunnels ist es jedoch hell: Sie zahlen keinen PMI für die Laufzeit des Kredits. (Weiterführende Informationen finden Sie unter "So vermeiden Sie die Zahlung privater Hypothekenversicherungen - PMI".)