Erste Hypothek
Eine erste Hypothek ist das Grundpfandrecht an dem Grundstück, das die Hypothek sichert. Eine Ersthypothek ist das Hauptdarlehen, das für die Immobilie bezahlt wird, und hat im Falle eines Ausfalls Vorrang vor allen anderen Grundpfandrechten oder Ansprüchen auf eine Immobilie.
Eine erste Hypothek ist nicht die Hypothek auf das erste Eigenheim eines Kreditnehmers. Es ist die ursprüngliche Hypothek, die für eine Immobilie aufgenommen wurde.
Es wird auch First Lien genannt.
Die zentralen Thesen
- Eine erste Hypothek ist das Grundpfandrecht an dem Grundstück, das die Hypothek sichert.
- Bei der zweiten Hypothek handelt es sich um Fremdkapital zur Finanzierung anderer Projekte und Ausgaben.
- Beträgt das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) einer Ersthypothek mehr als 80%, benötigen die Kreditgeber in der Regel eine private Hypothekenversicherung.
- Die Hypothekenzinsen, die für eine erste Hypothek gezahlt werden, sind steuerlich absetzbar. Dies gilt nur für Steuerzahler, die ihre Steuererklärungen mit Ausgaben versehen.
Grundlegendes zur ersten Hypothek
Wenn eine Person eine Immobilie kaufen möchte, kann sie beschließen, den Kauf mit einem Darlehen eines Kreditinstituts zu finanzieren. Der Darlehensgeber erwartet, dass das Wohndarlehen oder die Hypothek in monatlichen Raten zurückgezahlt werden, die einen Teil der Kapital- und Zinszahlungen enthalten. Der Kreditgeber hat ein Pfandrecht an dem Grundstück, da das Darlehen durch das Haus gesichert ist. Diese Hypothek, die von einem Käufer aufgenommen wurde, um das Haus zu kaufen, wird als erste Hypothek bezeichnet.
Die erste Hypothek ist das ursprüngliche Darlehen, das für eine Immobilie aufgenommen wurde. Der Eigenheimkäufer könnte mehrere Eigenschaften in seinem Namen haben; Es sind jedoch die ursprünglichen Hypotheken, die aufgenommen wurden, um jedes der Objekte zu sichern, die die erste Hypothek darstellen. Wenn beispielsweise ein Immobilieneigentümer für jedes seiner drei Häuser eine Hypothek aufnimmt, ist jede der drei Hypotheken die erste Hypothek.
Der Begriff "Ersthypothek" führt dazu, dass man versteht, dass es andere Hypotheken auf eine Immobilie geben könnte. Ein Eigenheimbesitzer könnte eine andere Hypothek aufnehmen, beispielsweise eine zweite Hypothek, während die ursprüngliche und die erste Hypothek noch gültig sind. Bei der zweiten Hypothek handelt es sich um Fremdkapital zur Finanzierung anderer Projekte und Ausgaben. Die zweite Hypothek und alle anderen nachfolgenden Hypotheken, die auf demselben Grundstück aufgenommen wurden, sind jedoch der ersten Hypothek untergeordnet. Dies bedeutet, dass die erste Hypothek vor der Begleichung der Sekundärhypotheken bezahlt wird.
Erstes Hypothekenbeispiel
Wenn beispielsweise ein Eigenheimkäufer eine erste Hypothek in Höhe von 250.000 US-Dollar auf ein Wohneigentum absichert und nach mehreren Jahren eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 US-Dollar auf dasselbe Grundstück erhält, ist die erste Hypothek der zweiten Hypothek übergeordnet. Der Darlehensnehmer kommt mit seinen Zahlungen in Verzug, nachdem er bereits 50.000 USD des ursprünglichen Darlehensbetrags zurückgezahlt hat und sein Vermögen zur Deckung des Darlehens ausgeschlossen und verkauft wurde. Wenn sich der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks auf 210.000 USD beläuft, erhält der erste Hypothekengeber den geschuldeten Restbetrag in Höhe von 200.000 USD. Der zweite Hypothekengeber erhält, was noch übrig ist, in diesem Fall 10.000 US-Dollar. Da eine erste Hypothek eine primäre Forderung ist, die Vorrang vor sekundären Forderungen hat, weisen zweite Hypotheken in der Regel höhere Zinssätze auf als erste Hypotheken.
Erste Hypothek und LTV
Beträgt das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) einer Ersthypothek mehr als 80%, benötigen die Kreditgeber in der Regel eine private Hypothekenversicherung (PMI). In einem solchen Fall kann es für einen Kreditnehmer manchmal wirtschaftlich sein, den Umfang der ersten Hypothek auf 80% des LTV zu begrenzen und die Sekundärfinanzierung für die Kreditaufnahme zu verwenden. Die Wirtschaftlichkeit der Zahlung des PMI im Vergleich zur Verwendung eines zweiten Kredits hängt weitgehend von der Rate ab, mit der ein Kreditnehmer eine Wertsteigerung seines Eigenheims erwartet. Der PMI kann eliminiert werden, wenn der LTV der ersten Hypothek 78% erreicht. Ein zweites Pfandrecht, das in der Regel mit einem höheren Zinssatz als eine erste Hypothek verbunden ist, muss jedoch am wahrscheinlichsten durch eine Refinanzierung der ersten Hypothek in Höhe des verbleibenden Restbetrags der ersten und der zweiten Hypothek zurückgezahlt werden.
Steuern auf die erste Hypothek
Die auf eine erste Hypothek gezahlten Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar. Dies bedeutet, dass Hausbesitzer ihr zu versteuerndes Einkommen um den Betrag der Zinsen reduzieren können, die für das Steuerjahr auf das Darlehen gezahlt wurden. Der Steuerabzug für Hypothekenzinsen gilt jedoch nur für Steuerpflichtige, die ihre Steuererklärungen aufwandswirksam ausweisen.