Finanzierungsgrundlagen für Erstkäufer

Die Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten für Erstkäufer kann überwältigend erscheinen. Wenn Sie sich jedoch die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu erforschen, können Sie viel Zeit und Geld sparen. Zu verstehen, auf welchem ​​Markt sich die Immobilie befindet und ob sie Anreize für Kreditgeber bietet, kann zusätzliche finanzielle Vorteile für Sie bedeuten. Sehen Sie sich Ihre Finanzen an, um sicherzustellen, dass Sie die Hypothek erhalten, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.

Die zentralen Thesen

• Der Kauf eines ersten Eigenheims kann sowohl aufregend als auch nervenaufreibend und verwirrend sein.
• Der Erhalt einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl des am besten geeigneten.
• Sie müssen entscheiden, ob Sie sich für einen festen oder variablen Zinssatz entscheiden, wie viele Jahre Ihre Hypothek zurückbezahlt werden soll und wie hoch Ihre Anzahlung ist.
• Kreditgeber müssen auch Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit, basierend auf Einkommen, Vermögen und Kreditverlauf zurückzuzahlen, bewerten.
• Abhängig von Ihren Umständen haben Sie möglicherweise Anspruch auf günstigere Konditionen durch einen FHA- oder VA-Kredit.

Darlehensarten

Konventionelle Kredite

Herkömmliche Kredite sind Hypotheken, die vom Bund nicht versichert oder garantiert sind. Sie sind in der Regel festverzinsliche Hypotheken. Obwohl ihre strengeren Anforderungen an eine höhere Anzahlung, eine höhere Kreditwürdigkeit, ein niedrigeres Verhältnis von Einkommen zu Verschuldung und das Potenzial, eine private Hypothekenversicherung zu benötigen, sie zur schwierigsten Hypothekenart machen, sind herkömmliche Hypotheken in der Regel kostengünstiger als garantierte Hypotheken.

Konventionelle Kredite sind entweder konforme oder nicht konforme Kredite. Konforme Kredite entsprechen Richtlinien wie Kreditlimits, die von den staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie Mae oder Freddie Mac festgelegt wurden, da Kreditgeber diese Kredite verpacken und auf dem Sekundärmarkt Wertpapiere verkaufen. Das Kreditlimit für eine konventionelle Hypothek für 2018 liegt bei 453.100 USD, der Betrag ist jedoch für ausgewiesene Gebiete mit hohen Kosten höher.

Ein Darlehen über diesem Betrag wird als Jumbo-Darlehen bezeichnet und ist in der Regel mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden, da diese Darlehen für den Sekundärmarkt weniger attraktiv sind. Für nicht konforme Kredite hat das kreditgebende Institut, in der Regel ein Portfolio-Kreditgeber, eigene Richtlinien festgelegt.

FHA-Darlehen

Die Federal Housing Administration (FHA), Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, bietet verschiedene Hypothekendarlehensprogramme an. Ein FHA-Darlehen hat geringere Anzahlungsanforderungen und ist leichter zu qualifizieren als ein herkömmliches Darlehen. FHA-Kredite eignen sich hervorragend für Erstkäufer, da Sie neben niedrigeren Vorabkreditkosten und geringeren Kreditanforderungen auch eine Anzahlung von nur 3, 5% leisten können. FHA-Kredite dürfen die gesetzliche Grenze nicht überschreiten.

VA-Darlehen

Das US-Veteranenministerium (VA) garantiert VA-Darlehen. Die VA vergibt keine Kredite an sich, sondern garantiert Hypotheken qualifizierter Kreditgeber. Diese Garantien ermöglichen es Veteranen und Servicemitarbeitern, günstige Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, in der Regel ohne Anzahlung. In den meisten Fällen sind VA-Darlehen leichter zu qualifizieren als herkömmliche Darlehen. Kreditgeber beschränken den maximalen VA-Kredit im Allgemeinen auf herkömmliche Hypothekendarlehenslimits. Beantragen Sie vor der Beantragung eines Darlehens die Berechtigung bei der VA. Wenn Sie akzeptiert werden, stellt die VA ein Berechtigungszertifikat aus, mit dem Sie einen Kredit beantragen können.

Zusätzlich zu diesen gängigen Darlehensarten und -programmen sollten Sie sich an Programmen beteiligen, die von staatlichen und lokalen Regierungen und Behörden gesponsert werden, um Investitionen oder Wohneigentum in bestimmten Bereichen zu erhöhen.

Eigenkapital- und Einkommensanforderungen

Die Preisgestaltung für Hypothekendarlehen wird vom Kreditgeber auf zwei Arten festgelegt, die beide auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers beruhen. Zusätzlich zur Überprüfung Ihrer FICO-Punktzahl von den drei großen Kreditauskunfteien berechnen die Kreditgeber den Beleihungsgrad (LTV) und den Schuldendienst-Deckungsgrad (DSCR), um den Darlehenspreis festzulegen.

Der LTV ist der Betrag des tatsächlichen oder impliziten Eigenkapitals, der für die geliehenen Sicherheiten zur Verfügung steht. Bei Eigenheimkäufen wird der LTV bestimmt, indem der Darlehensbetrag durch den Kaufpreis des Eigenheims dividiert wird. Kreditgeber gehen davon aus, dass je mehr Geld Sie in Gefahr bringen (in Form einer Anzahlung), desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Je höher der LTV, desto höher das Ausfallrisiko, sodass die Kreditgeber mehr verlangen.

LTV bestimmt auch, ob Sie eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen müssen. PMI schützt den Kreditgeber vor Zahlungsverzug, indem ein Teil des Kreditrisikos auf einen Hypothekenversicherer übertragen wird. Die meisten Kreditgeber verlangen einen PMI für Kredite mit einem LTV von mehr als 80%, dh für Kredite, bei denen Sie weniger als 20% Eigenkapital im Eigenheim besitzen. Die Versicherungssumme und das Hypothekenprogramm bestimmen die Kosten der Hypothekenversicherung und wie diese eingezogen werden.

Die meisten Hypothekenversicherungsprämien werden monatlich zusammen mit Steuer- und Vermögensversicherungs-Treuhandkonten erhoben. Sobald der LTV 78% oder weniger beträgt, soll der PMI automatisch eliminiert werden. Möglicherweise können Sie den PMI kündigen, wenn der Wert des Eigenheims so hoch ist, dass Sie 20% des Eigenkapitals erhalten und ein bestimmter Zeitraum (z. B. zwei Jahre) verstrichen ist. Einige Kreditgeber, wie die FHA, bewerten die Hypothekenversicherung als Pauschalbetrag und aktivieren sie in den Darlehensbetrag.

Versuchen Sie als Faustregel, PMI zu vermeiden, da dies Kosten sind, die für Sie keinen Nutzen haben. Es gibt Möglichkeiten, PMI nicht zu bezahlen. Man darf nicht mehr als 80% des Immobilienwertes beim Kauf eines Hauses ausleihen; Die andere Möglichkeit besteht darin, Eigenheimfinanzierung oder eine zweite Hypothek zu verwenden, um mehr als 20% abzubauen. Das häufigste Programm ist eine Hypothek 80-10-10 genannt. Die 80 steht für den LTV der ersten Hypothek, die ersten 10 für den LTV der zweiten Hypothek und die dritten 10 für das Eigenkapital, über das Sie verfügen.

Obwohl der Zinssatz für die zweite Hypothek auf gemischter Basis höher sein wird als der Zinssatz für die erste Hypothek, sollte er nicht viel höher sein als der Zinssatz für einen LTV-Kredit von 90%. Eine Hypothek vom Typ 80-10-10 kann günstiger sein als die Zahlung für PMI. Außerdem können Sie die Zahlung der zweiten Hypothek beschleunigen und diesen Teil der Schulden schnell beseitigen, damit Sie Ihr Haus frühzeitig abbezahlen können.

Der Schuldendienst-Deckungsgrad (DSCR) bestimmt Ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen. Die Kreditgeber dividieren Ihr monatliches Nettoeinkommen durch die Hypothekarkosten, um die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, mit der Sie mit der Hypothek in Verzug geraten. Die meisten Kreditgeber benötigen DSCRs von mehr als eins. Je höher die Quote, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Fremdkapitalkosten decken können, und desto geringer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Je höher die DSCR, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Darlehensgeber den Darlehenszinssatz aushandelt, da der Darlehensgeber auch bei einem niedrigeren Zinssatz eine bessere risikoadjustierte Rendite erhält.

Schließen Sie aus diesem Grund jede Art von qualifiziertem Einkommen ein, die Sie bei Verhandlungen mit einem Hypothekengeber erhalten können. Manchmal kann ein zusätzlicher Teilzeitjob oder ein anderes einkommensschaffendes Unternehmen den Unterschied zwischen der Qualifizierung oder Nichtqualifizierung für ein Darlehen oder dem Erhalt des bestmöglichen Zinssatzes ausmachen.

Fest- oder variabel verzinsliche Hypotheken

Eine weitere Überlegung ist, ob eine Fest- oder eine variabel verzinsliche Hypothek aufgenommen werden soll. Bei einer Festhypothek ändert sich der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Der offensichtliche Vorteil eines Festzinsdarlehens besteht darin, dass Sie die monatlichen Darlehenskosten für die gesamte Darlehenslaufzeit kennen. Eine variabel verzinsliche Hypothek, z. B. eine Zinshypothek oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), soll Erstkäufern oder Personen helfen, die erwarten, dass ihr Einkommen während der Darlehenslaufzeit erheblich steigt.

Mit variabel verzinslichen Darlehen können Sie in den ersten Jahren des Darlehens in der Regel niedrigere Einführungszinsen erhalten, sodass Sie sich für ein größeres Darlehen qualifizieren können, als wenn Sie versucht hätten, ein teureres Darlehen mit festem Zinssatz zu erhalten. Obwohl ein variabel verzinslicher Kredit für einige Kreditnehmer hilfreich sein kann, kann er riskant sein, wenn Ihr Einkommen nicht mit dem Anstieg des Zinssatzes Schritt hält. Der andere Nachteil ist, dass die Zinsänderung ungewiss ist, da sie normalerweise an einen zukünftigen Marktzins gebunden ist.

Die gebräuchlichsten ARM-Typen sind ARMs mit einer Laufzeit von einem, fünf oder sieben Jahren. Der anfängliche Zinssatz wird normalerweise für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und dann regelmäßig, häufig monatlich, zurückgesetzt. Sobald ein ARM zurückgesetzt wurde, passt er sich an den Marktkurs an, in der Regel durch Hinzufügen eines vorher festgelegten Spread (Prozentsatz) zum aktuellen US-Treasury-Kurs. Obwohl die Erhöhung in der Regel begrenzt ist, kann eine ARM-Anpassung teurer sein als das vorherrschende festverzinsliche Hypothekendarlehen, um den Kreditgeber für das Anbieten eines niedrigeren Zinssatzes während der Einführungsphase zu entschädigen.

Nur-Zins-Darlehen sind eine Art von ARM, bei dem Sie nur Hypothekenzinsen und nicht Kapital während der Einführungsphase zahlen, bis das Darlehen in ein festes, Kapital zahlendes Darlehen übergeht. Solche Kredite können für erstmalige Kreditnehmer sehr vorteilhaft sein, da nur durch die Zahlung von Zinsen die monatlichen Kreditkosten erheblich gesenkt werden und Sie sich für einen viel größeren Kredit qualifizieren können. Da Sie jedoch in der ersten Periode keinen Kapitalbetrag zahlen, ändert sich der auf den Kredit entfallende Saldo erst, wenn Sie mit der Rückzahlung des Kapitalbetrags beginnen.

Wägen Sie den Nutzen eines größeren Kredits mit dem Risiko ab. Die Zinssätze schwanken in der Regel nur während des Zinszeitraums und werden häufig als Reaktion auf Änderungen der Marktzinssätze angepasst. Berücksichtigen Sie auch das Risiko, dass Ihr verfügbares Einkommen nicht mit der möglichen Erhöhung der Fremdkapitalkosten steigt.

Die Quintessenz

Wenn Sie zum ersten Mal nach einer Hypothek suchen, ist es möglicherweise schwierig, alle Finanzierungsoptionen zu überprüfen. Nehmen Sie sich Zeit, um zu entscheiden, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, und finanzieren Sie sich dann entsprechend. Wenn Sie es sich leisten können, einen beträchtlichen Betrag zu senken, oder wenn Sie genug Einkommen haben, um einen niedrigen LTV zu erzielen, haben Sie mehr Verhandlungsmacht mit den Kreditgebern und die meisten Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn Sie auf das größte Darlehen drängen, erhalten Sie möglicherweise einen höheren risikoadjustierten Zinssatz und eine private Hypothekenversicherung. Ein guter Hypothekenmakler oder Hypothekenbanker sollte in der Lage sein, Sie durch die verschiedenen Programme und Optionen zu führen, aber nichts hilft Ihnen besser, als Ihre Prioritäten für einen Hypothekarkredit zu kennen. (Weitere Informationen finden Sie unter "Sparen für eine Anzahlung: Wo soll ich mein Geld aufbewahren?")