5 Fehler, die dazu führen können, dass House einen Flop flippt

Es sieht so einfach aus! Kaufen Sie ein Haus, machen Sie ein paar kosmetische Korrekturen, bringen Sie es wieder auf den Markt und machen Sie einen riesigen Gewinn. Zu jeder Zeit gibt es ein halbes Dutzend Shows im Fernsehen, in denen gut aussehende, gut gekleidete Investoren dafür sorgen, dass der Prozess schnell, unterhaltsam und profitabel abläuft. Und viele Häuser werden umgedreht. ATTOM Data Solutions meldet, dass im Jahr 2017 mehr als 200.000 in den USA gekauft und innerhalb des gleichen Zeitraums von 12 Monaten weiterverkauft wurden. Das sind knapp 6% aller ganzjährig verkauften Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Auf dem Weg zum Immobilienreichtum geht es jedoch nicht nur um Anziehungskraft und „verkaufte“ Schilder. Viel zu viele angehende Immobilienmogule übersehen die Grundlagen und scheitern am Ende. In diesem Artikel werden wir uns die fünf größten Fehler ansehen, die potenzielle Flipper machen - und wie man sie vermeidet.

Der erste und beste Ratschlag besteht darin, Ihr finanzielles Risiko zu begrenzen und Ihr Renditepotenzial zu maximieren. Zahlen Sie einfach nicht zu viel für ein Haus (indem Sie wissen, was es wert ist) und stellen Sie sicher, dass Sie auch wissen, wie viel die notwendigen Reparaturen oder Upgrades kosten, bevor Sie kaufen. Mit diesen Informationen können Sie dann einen idealen Kaufpreis ermitteln.

Die 70% -Regel besagt, dass ein Investor nicht mehr als 70% des ARV (Nachreparaturwert) einer Immobilie abzüglich der erforderlichen Reparaturen zahlen sollte. Das ARV ist das, was ein Haus wert ist, nachdem es vollständig repariert wurde.

Hier ein Beispiel: Wenn der ARV eines Eigenheims 150.000 US-Dollar beträgt und 25.000 US-Dollar für Reparaturen benötigt, bedeutet die 70% -Regel, dass ein Investor nicht mehr als 80.000 US-Dollar für das Eigenheim zahlen sollte. 150.000 US-Dollar x 0, 70 = 105.000 US-Dollar - 25.000 US-Dollar = 80.000 US-Dollar.

Top 5 Must-Haves zum Flippen von Häusern

Die Grundlagen

Flipping (auch Wholesale-Immobilieninvestment genannt) ist eine Art Immobilieninvestmentstrategie, bei der ein Investor eine Immobilie kauft, um sie nicht zu nutzen, sondern um sie mit Gewinn zu verkaufen.

Dieser Gewinn ergibt sich in der Regel aus einer Preissteigerung aufgrund eines angespannten Immobilienmarkts, auf dem die Preise rapide steigen, oder aus Kapitalverbesserungen an der Immobilie - oder beidem. Zum Beispiel könnte ein Investor ein Fixer-Upper in einem "heißen" Viertel kaufen, es grundlegend renovieren und dann zu einem Preis anbieten, der sein neues, hochmodernes Erscheinungsbild und seine neuen Annehmlichkeiten widerspiegelt.

Investoren, die Immobilien umdrehen, konzentrieren sich auf den Kauf und den anschließenden Weiterverkauf einer Immobilie oder einer Gruppe von Immobilien. Viele Anleger versuchen, durch häufige Flips einen stetigen Ertragsfluss zu erzielen.

Wie dreht man ein Gebäude oder ein Haus um? In einfachen Worten, Sie möchten günstig kaufen und teuer verkaufen (genau wie viele andere Anlagen). Anstatt jedoch eine Buy-and-Hold-Strategie anzuwenden, schließen Sie die Transaktion so schnell wie möglich ab, um die Zeit zu begrenzen, in der Ihr Kapital einem Risiko ausgesetzt ist. Im Allgemeinen sollte Ihr Fokus auf Geschwindigkeit und nicht auf maximalem Gewinn liegen. Denn jeder Tag, der vergeht, kostet Sie mehr Geld (Hypothek, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung usw.).

Das ist also der allgemeine Plan. Nun, hier sind die Tücken.

1. Nicht genug Geld

Immobilien zu kaufen ist eine teure Angelegenheit. Der erste Aufwand sind die Anschaffungskosten. Während niedrige / keine Geld-Down-Finanzierungsansprüche im Überfluss vorhanden sind, ist es leichter gesagt als getan, diese Deals von einem legitimen Anbieter zu finden. Wenn Sie die Akquisition finanzieren, bedeutet dies auch, dass Sie Zinsen zahlen. Obwohl die Zinsen für geliehenes Geld auch nach der Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze steuerlich absetzbar sind, handelt es sich nicht um einen 100% igen Abzug. Jeder Dollar, der für Zinsen ausgegeben wird, erhöht den Betrag, den Sie für den Verkauf verdienen müssen, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Und wenn Sie eine Hypothek oder eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) zur Finanzierung Ihres Flip-House-Kaufs verwenden, sind nur die Zinsen abziehbar. Der Kapital-, Steuer- und Versicherungsanteil Ihrer Zahlung ist nicht abzugsfähig.

Informieren Sie sich ausführlich über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten, um festzustellen, welche Hypothekenart Ihren Bedürfnissen am besten entspricht, und finden Sie einen Kreditgeber mit niedrigen Zinssätzen. Eine einfache Möglichkeit, die Finanzierungskosten zu ermitteln, ist die Verwendung eines Hypothekenrechners. Mit diesem Tool können Sie auch die von verschiedenen Kreditgebern angebotenen Zinssätze vergleichen. Das Bezahlen von Bargeld für die Immobilie eliminiert natürlich die Zinskosten, aber selbst dann gibt es Kosten für den Besitz der Immobilie und Opportunitätskosten für die Bindung Ihres Bargeldes.

Da die Zinssätze nach dem Tiefstand nach der Wohnungsnot deutlich gestiegen sind, ist es schwieriger, Gewinne zu erzielen, als es früher der Fall war. Im ersten Halbjahr 2018 kam es nach Angaben von ATTOM Data zu einer Verlangsamung der Flipping-Aktivität auf fast ein Vierjahrestief, und die Gewinnmargen gingen auf den niedrigsten durchschnittlichen Brutto-Return on Investment (ROI) seit Ende 2014 zurück. Das bedeutet nicht, dass kein Geld zu verdienen ist (der ROI lag knapp über 44%), aber es bedeutet, dass Vorsicht geboten ist. Der durchschnittliche Bruttogewinn eines Flips beträgt 65.520 USD, aber das ist brutto.

Die Renovierungskosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Wenn Sie das Haus reparieren und mit Gewinn verkaufen möchten, muss der Verkaufspreis die kombinierten Anschaffungskosten, die Kosten für den Besitz der Immobilie und die Kosten für Renovierungen übersteigen. Eine Küche im Wert von 25.000 US-Dollar, ein Badezimmer im Wert von 10.000 US-Dollar, Grundsteuern im Wert von 5.000 US-Dollar, Nebenkosten und andere Nebenkosten senken diese Zahl um rund zwei Drittel. Ein unerwartetes strukturelles Problem mit der Immobilie und ein Bruttogewinn können zu einem Nettoverlust werden. Selbst wenn Sie diese Hürden überwinden, sollten Sie die Kapitalertragssteuern nicht vergessen, die Ihren Gewinn schmälern.

2. Nicht genug Zeit

Das Renovieren und Spiegeln von Häusern ist ein zeitaufwändiges Unterfangen. Es kann Monate dauern, die richtige Immobilie zu finden und zu kaufen. Sobald Sie das Haus besitzen, müssen Sie Zeit investieren, um es zu reparieren. Wenn Sie einen Tagesjob haben, kann sich die Zeit, die Sie für Abrissarbeiten und Bauarbeiten aufwenden, in vielen verlorenen Abenden und Wochenenden niederschlagen. Wenn Sie jemanden für die Arbeit bezahlen, verbringen Sie dennoch mehr Zeit als erwartet, um die Aktivität zu überwachen, und die Kosten für die Bezahlung anderer reduzieren Ihren Gewinn.

Nach Abschluss der Arbeiten müssen Sie Inspektionen einplanen, um sicherzustellen, dass die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht, bevor Sie sie verkaufen können. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie mehr Zeit und Geld aufwenden, um es auf den neuesten Stand zu bringen. Als nächstes müssen Sie Zeit investieren, um die Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie es potenziellen Käufern zeigen, verbringen Sie viel Zeit mit dem Pendeln zum und vom Grundstück und in Besprechungen.

Lohnt sich das? Für viele Menschen ist es möglicherweise sinnvoller, bei einem Tagesjob zu bleiben, bei dem sie mit einem konstanten Gehaltsscheck in wenigen Wochen oder Monaten das gleiche Geld verdienen können - ohne Risiko und mit einem sehr konstanten Zeitaufwand.

3. Nicht genug Fähigkeiten

Professionelle Bauherren und Fachkräfte wie Tischler und Klempner wechseln oft die Häuser, um ihre regulären Jobs zu verrichten. Sie haben das Wissen, die Fähigkeiten und die Erfahrung, um ein Haus zu finden und zu reparieren. Einige von ihnen haben auch Gewerkschaftsjobs, die den ganzen Winter über Arbeitslosenunterstützung bieten, während sie an ihren Nebenprojekten arbeiten.

Das wirkliche Geld beim House Flipping kommt von der Kapitalbeteiligung. Wenn Sie mit einem Hammer gut zurechtkommen, Spaß daran haben, Teppiche zu verlegen, Gipskartonplatten aufzuhängen, ein Haus zu überdachen und ein Spülbecken zu installieren, können Sie ein Haus umdrehen. Wenn Sie jedoch keinen Kreuzschlitzschraubendreher von einem Schlitzschraubendreher kennen, müssen Sie einen Fachmann beauftragen, alle Renovierungs- und Reparaturarbeiten durchzuführen. Dementsprechend werden die Gewinnchancen Ihrer Investition drastisch reduziert.

4. Nicht genug Wissen

Um erfolgreich zu sein, müssen Sie in der Lage sein, die richtige Immobilie am richtigen Ort zum richtigen Preis auszuwählen. Erwarten Sie wirklich, in einer Nachbarschaft von 100.000 US-Dollar Haushalten für 60.000 US-Dollar zu kaufen und für 200.000 US-Dollar zu verkaufen? Der Markt ist viel zu effizient, als dass er häufig auftreten könnte.

Selbst wenn Sie den Deal Ihres Lebens haben und beispielsweise ein Haus für einen Song zur Abschottung anbieten, müssen Sie wissen, welche Renovierungsarbeiten und welche zu überspringen sind. Sie müssen auch die geltenden Steuer- und Zonengesetze kennen und wissen, wann Sie Ihre Verluste senken und aussteigen müssen, bevor Ihr Projekt zu einer Geldgrube wird.

Denken Sie daran, dass Zillow, das Immobilienunternehmen, jetzt Immobilien in ausgewählten Märkten kippt. Das Unternehmen geht davon aus, innerhalb von 90 Tagen Immobilien zu kaufen und umzudrehen, und verfügt über die Daten und das Wissen, um Tante-Emma-Betreibern einen harten Wettbewerb zu bieten. Auf dem Flip-Loan-Markt streben große Kreditgeber nach Gewinnen, und die globale Investmentfirma KKR & Co. Inc. (früher unter dem Namen Kohlberg Kravis Roberts & Co. Und KKR & Co. LP bekannt) schließt sich anderen privaten Investmentfirmen an, die nach einem Investment suchen Stück der Aktion.

5. Nicht genug Geduld

Profis nehmen sich Zeit und warten auf die richtige Immobilie. Neulinge eilen los, um das erste Haus zu kaufen, das sie sehen. Dann beauftragen sie den ersten Auftragnehmer, der ein Angebot für Arbeiten abgibt, die sie nicht selbst ausführen können. Profis erledigen die Arbeit entweder selbst oder greifen auf ein Netzwerk von vorab arrangierten, zuverlässigen Auftragnehmern zurück.

Anfänger beauftragen einen Makler mit dem Verkauf des Hauses. Profis verlassen sich auf die Bemühungen des Eigentümers, ihre Kosten zu minimieren und den Gewinn zu maximieren. Anfänger erwarten, dass sie durch den Prozess eilen, sich einen Anstrich zulegen und ein Vermögen verdienen. Fachleute wissen, dass der Kauf und Verkauf von Häusern Zeit kostet und dass die Gewinnspannen manchmal gering sind.

Die Quintessenz

Bevor Sie mit dem Hauskauf beginnen, sollten Sie sich über die reichsten Personen des Landes informieren. Sie werden schnell feststellen, dass keiner von ihnen sein Geld verdient. Wenn Sie immer noch ein Haus umdrehen möchten, sollten Sie sich dem Unternehmen genau so nähern, wie Sie es bei einem neuen Unternehmen tun würden. Und wie jedes andere kleine Unternehmen erfordert auch dieses Unterfangen Zeit und Geld, Planung und Geduld, Geschick und Anstrengung. Es wird wahrscheinlich schwieriger und teurer als Sie es sich jemals vorgestellt haben. Und selbst wenn Sie jedes Detail richtig verstehen, können sich die Marktbedingungen ändern und dazu führen, dass jede Annahme, die Sie zu Beginn gemacht haben, am Ende ungültig wird. Nehmen Sie es leicht auf Ihre Gefahr: Wenn Sie nur schnell reich werden möchten, indem Sie ein Haus umdrehen, könnten Sie im Armenhaus landen.