Was sind die verschiedenen Arten von Reverse-Hypotheken?
- Single-Purpose-Reverse-Hypothek
- Home Equity Conversion Hypothek
- Proprietäre umgekehrte Hypothek
Die drei Arten von umgekehrten Hypotheken sind Einzweck-umgekehrte Hypotheken, bundesweit versicherte umgekehrte Hypotheken und firmeneigene umgekehrte Hypotheken. Eine umgekehrte Hypothek steht nur Personen zur Verfügung, die 62 Jahre oder älter sind. Es wird häufig zur Tilgung laufender Hypotheken, zur Deckung von Gesundheitsausgaben oder zur Aufstockung des laufenden Einkommens verwendet. Sobald eine umgekehrte Hypothek festgestellt wurde, ist die Rückzahlung in der Regel erst nach dem Tod oder bei einem Umzug oder Verkauf Ihres Eigenheims erforderlich.
Single-Purpose-Reverse-Hypothek
Eine Single-Purpose-Reverse-Hypothek wird von staatlichen, lokalen und gemeinnützigen Organisationen angeboten und gilt als das kostengünstigste Verfahren. Die staatliche oder lokale Regierung oder gemeinnützige Organisation gibt den Grund für die umgekehrte Hypothek an, und dies muss die einzige Verwendung sein. Area Agencies on Ageing kann Ihnen dabei helfen, ein kostengünstiges Einzweckdarlehen zu finden, mit dessen Hilfe Sie Hausreparaturen oder Grundsteuern bezahlen können. Diese Arten von umgekehrten Hypotheken sind nicht so weit verbreitet wie die anderen.
Eigenheimbesitzer können die zweckgebundenen Reverse-Mortgage-Erlöse nur zur Zahlung eines bestimmten vom Kreditgeber genehmigten Gegenstands verwenden, beispielsweise für notwendige Reparaturen am Eigenheim oder für Grundsteuern. Im Gegensatz zu Eigenheimdarlehenserlösen, die für jeden Zweck verwendet werden können, beschränken die Kreditgeber die Verwendung von Rückhypothekenerlösen für einen einzigen Zweck. Während ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie monatliche Ratenzahlungen erfordert, muss eine zweckgebundene umgekehrte Hypothek erst zurückgezahlt werden, wenn sich das Eigentum des Eigenheims ändert, der Darlehensnehmer in einen anderen Hauptwohnsitz zieht oder der Darlehensnehmer verstirbt. Eine einmalige umgekehrte Hypothek wird auch fällig, wenn der Darlehensnehmer aufhört, die Hausbesitzerversicherung für das Grundstück aufrechtzuerhalten, oder wenn die Stadt das Grundstück verurteilt.
Der Grund für diese eingeschränkte Option: Ein Hausbesitzer kann damit rechnen, weniger Zinsen und Gebühren für eine Zweckhypothek zu zahlen als für eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen oder eine firmeneigene Hypothek. Während der Hausbesitzer bis zu seiner Fälligkeit keine Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek leisten muss, reduzieren Hypothekenversicherung, Gebühren und Zinsen den Betrag, den der Hausbesitzer ausleihen kann.
Home Equity Conversion Hypothek
Home Equity Conversion Hypotheken (HECM) sind bundesweit versicherte umgekehrte Hypotheken, die vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung unterlegt sind. Ein HECM ist wahrscheinlich teurer als ein traditionelles Wohnungsbaudarlehen mit hohen Vorlaufkosten. Es ist die am weitesten verbreitete umgekehrte Hypothek, da es keine Einkommensbeschränkungen oder medizinischen Anforderungen enthält und das Darlehen aus irgendeinem Grund verwendet werden kann.
Vor der Beantragung eines HECM ist eine Beratung erforderlich, um sich umfassend über die mit dem Darlehen verbundenen Kosten, Zahlungsoptionen und Verantwortlichkeiten zu informieren. Sie werden auch über gemeinnützige oder von der Regierung herausgegebene Alternativen informiert, für die Sie möglicherweise berechtigt sind, und es wird entschieden, ob Sie sich für eine Einzweck- oder eine proprietäre umgekehrte Hypothek entscheiden sollten. Diese Beratung wird Ihnen in Rechnung gestellt, die Gebühr kann jedoch aus Ihrem Darlehenserlös bezahlt werden.
Nach der Beratung erfahren Sie, wie viel Sie bei einem HECM ausleihen können. Ihr Alter, der Wert Ihres Hauses und die aktuellen Zinssätze bestimmen, wie viel Sie ausleihen können. Diejenigen, die älter sind und ein höheres Eigenkapital haben, erhalten mehr Geld. Es ist auch wichtig, zu Hause so wenig wie möglich zu schulden, um die besten Ergebnisse zu erzielen.
Sobald das Darlehen eingerichtet ist, können Sie zwischen mehreren Zahlungen wählen, z. B. einer Laufzeitoption, die monatliche Barvorschüsse für einen bestimmten Zeitraum zuweist, einer Amtszeitoption, die monatliche Vorauszahlungen zahlt, solange das Haus Ihr Hauptwohnsitz ist, einer Kreditlinie, die Sie können jederzeit von Ihrem Konto abheben oder eine Kombination aus dieser Kreditlinie und monatlichen Zahlungen. Wenn Sie Ihre Zahlungsoption ändern müssen, können Sie dies mit einer geringen Gebühr tun.
Proprietäre umgekehrte Hypothek
Eine proprietäre umgekehrte Hypothek wird für einen größeren Vorschuss für ein Haus verwendet, das zu einem hohen Wert bewertet wurde. Wenn Ihre Immobilie beispielsweise einen Wert von mehr als 679.650 USD aufweist, dem Kreditlimit von 2018 für staatlich abgesicherte HECMs, haben Sie möglicherweise Anspruch auf ein höheres Darlehen, wenn Sie den proprietären Weg gehen.
Diejenigen mit niedrigen Hypotheken qualifizieren sich für mehr Mittel. Manchmal ist eine Beratung erforderlich, bevor Sie diese Darlehen beantragen. Ein Berater kann Ihnen helfen, die Kosten und den Nutzen eines firmeneigenen Kredits und eines HECM zu vergleichen, um festzustellen, ob ein firmeneigener Kredit für Sie geeignet ist.
Da firmeneigene umgekehrte Hypotheken nicht bundesweit versichert sind, gibt es keine Voraus- oder monatlichen Prämien für Hypothekenversicherungen. Das bedeutet, dass Sie wahrscheinlich mehr ausleihen können. (Während der Hausbesitzer bis zur Fälligkeit nichts für eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen zu zahlen hat, reduzieren die monatlichen Prämien den Betrag, den der Hausbesitzer ausleihen kann.) Ist eine proprietäre umgekehrte Hypothek also ein besseres Geschäft als eine HECM? Das hängt davon ab, ob die Kreditgeber höhere Zinssätze verlangen und im Verhältnis zum Wert des Eigenheims weniger Kredite vergeben, um das Fehlen einer Hypothekenversicherung auszugleichen.
Untersuchen Sie beide, wenn Sie eine proprietäre umgekehrte Hypothek in Betracht ziehen. Vergleichen Sie die Zinssätze und Gebühren mehrerer firmeneigener umgekehrter Hypothekengeber miteinander und vergleichen Sie die Zinssätze mehrerer HECM-Quotes, um festzustellen, welche Option Ihnen das beste Angebot bietet. Ihr Alter und wie weit über der HECM-Grenze der Wert Ihres Eigenheims liegt, beeinflusst auch, welches das bessere Angebot ist. Erwägen Sie auch Alternativen wie Hypothekendarlehen und Kreditlinien (siehe Reverse Mortgage oder Hypothekendarlehen? ). Und da Ihr Eigenheim wahrscheinlich einen hohen Wert aufweist (ein Grund, sich für eine firmeneigene Hypothek zu entscheiden), sollten Sie auch überlegen, ob eine Reduzierung auf einen kleineren Wert Ihre Ziele erreichen und Ihnen mehr Eigenkapital einbringen würde.
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