Hypotheken-Refinanzierung

• Was sind die Gründe für eine Refinanzierung?
• So erhalten Sie das beste Angebot für die Refinanzierung
• Was kostet die Refinanzierung?
• Die Bedeutung von Kredit-Scores

Würde eine Hypothekenrefinanzierung für Sie Sinn machen? Sie haben das Gespräch wahrscheinlich schon einmal geführt. Es ist derjenige, in dem ein Familienmitglied oder ein Nachbar über die große Menge spricht, die sie durch die Refinanzierung ihrer Hypothek erhalten haben. Jetzt müssen Sie sich fragen: Verlieren Sie, wenn Sie nicht mitziehen?

Es gibt Zeiten, in denen Scharen von Hausbesitzern zur Refinanzierung eilen, in der Regel wegen sinkender Zinssätze. Aber die Zinsen sind nicht der einzige Grund, Ihr aktuelles Darlehen zu ersetzen, und es ist auch nicht der Fall, dass ein idealer Zeitpunkt für die Refinanzierung eines Kreditnehmers eine gute Gelegenheit für die Person ist, die nebenan oder in einer benachbarten Stadt lebt.

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ist es wichtig zu verstehen, warum Sie überhaupt einen neuen Wohnungsbaukredit aufnehmen möchten, und dann herauszufinden, ob dieser unter Ihren besonderen Umständen sinnvoll ist.

Was sind die Gründe für eine Refinanzierung?

Es gibt offensichtliche und weniger offensichtliche Gründe für eine Refinanzierung.

1. Sinkende Zinsen

Dies ist der offensichtlichste Grund zur Refinanzierung. Wenn die Zinssätze sinken, bedeutet ein neuer Kredit niedrigere Finanzierungskosten. Vielleicht haben Sie eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufgenommen, als die Zinsen bei 6% lagen, und jetzt sind sie auf 4, 5% gesunken. Bei einem Kredit über 300.000 US-Dollar würde allein diese Senkung zu einer Reduzierung Ihrer monatlichen Zahlung um 279 US-Dollar führen.

In einem solchen Fall klingt ein Refi wie ein Kinderspiel. Beachten Sie jedoch, dass die Aufnahme eines neuen Kredits die Zahlung neuer Abschlusskosten bedeutet. Je nachdem, wie lange Sie voraussichtlich in Ihrem Haus wohnen werden, sind diese möglicherweise die Ersparnisse eines niedrigeren Satzes wert oder auch nicht.

In der Regel ist es umso sinnvoller, diese einmaligen Gebühren zu refinanzieren und zu verzehren, je länger Sie vorhaben, an Ort und Stelle zu bleiben. Aber Sie müssen die Zahlen arbeiten, um sicher zu wissen.

2. Ersetzen eines ARM

Ein guter Grund für die Refinanzierung ist, wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) haben, die Sie in ein Darlehen mit festem Zinssatz umwandeln möchten.

Ein ARM ist ein Darlehen mit einem niedrigen Einführungszinssatz, der nach einem festgelegten Zeitraum „zurückgesetzt“ wird, unabhängig davon, ob es sich um ein Jahr ab Ihrem Abschlussdatum oder um fünf Jahre oder mehr handelt. Wenn die Zinssätze nach dem Zurücksetzen des Kredits gestiegen sind, können die Kreditnehmer einen Schock erleben, wenn sie ihre neue monatliche Zahlung sehen.

Aus diesem Grund versuchen Kreditnehmer häufig, sich vor dem Rückstellungsdatum in ein festverzinsliches Darlehen zu refinanzieren, insbesondere wenn die Zinssätze im historischen Vergleich relativ niedrig sind. Tatsache ist, dass niemand weiß, was später mit den Zinssätzen passieren wird. Daher ist die Entscheidung für eine sicherere Wette in der Regel eine gute Idee, insbesondere wenn Sie vorhaben, für eine Weile zu Hause zu sein.

Kostspielige ARM-Resets waren einer der Faktoren, die vor einem Jahrzehnt zum Zusammenbruch der Hypothek führten. Wohnungsbaudarlehen mit variabler Verzinsung sind bei weitem nicht mehr so ​​verbreitet wie damals, obwohl sie in den letzten Jahren ein Comeback erlebt haben. Wenn Sie einen haben, ist es eine gute Idee, potenziellen Problemen immer einen Schritt voraus zu sein.

Die zentralen Thesen

• Gründe für die Refinanzierung Ihrer Hypothek sind die Senkung Ihres Zinssatzes, der Wechsel von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einem festen Zinssatz oder das Abheben von Bargeld von zu Hause aus.
• Denken Sie beim Kauf einer neuen Hypothek nicht nur an die Zinssätze, sondern auch an die Abschlusskosten, Schätzungen nach Treu und Glauben und den Break-Even-Punkt.
• Ziehen Sie in Betracht, die Dienste eines Hypothekenmaklers in Anspruch zu nehmen, machen Sie jedoch Ihre eigenen Vorbereitungen, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.
• Entscheiden Sie, ob Sie Punkte verwenden möchten, um den Zinssatz zu senken, und denken Sie daran, den Zinssatz zu speichern, sobald Sie ein gutes Angebot haben.
• Holen Sie sich Ihre Kreditberichte, um zu sehen, was Ihre Kredit-Score ist, und überprüfen Sie auf Fehler, da große Kredite dazu beitragen können, ein besseres Refinanzierungspaket zu sichern.

3. Ihre verbesserte Kredit-Score

Vielleicht haben Sie einen Wohnungsbaudarlehen aufgenommen, als Ihr Ergebnis viel niedriger war als jetzt, was zu einem überdurchschnittlichen Zinssatz führte. Seitdem haben Sie bessere finanzielle Gewohnheiten entwickelt, Ihr Guthaben reduziert und Ihre Zahlung regelmäßig vor dem Fälligkeitsdatum gesendet. Ihre Fähigkeit, das Darlehen rechtzeitig zurückzuzahlen, ist einer der größten Faktoren bei der Bestimmung Ihres Hypothekenzinses. Kreditgeber machen eine fundierte Vermutung durch die Erfassung Ihrer Kredit-Score, die Ihre Kreditaufnahme und Rückzahlung Geschichte widerspiegelt.

Wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit ausreichend verbessert hat, haben Sie möglicherweise Anspruch auf einen wesentlich besseren Tarif.

4. Verlängerung der Kreditlaufzeit

Selbst wenn ihre Raten gleich sind, können einige Hausbesitzer ihre monatliche Zahlung durch Refinanzierung senken. Wie? Sie nehmen einfach einen neuen Kredit mit einer längeren Laufzeit auf.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie hätten eine 30-jährige Hypothek über 250.000 US-Dollar aufgenommen. Zehn Jahre später beläuft sich das Darlehensguthaben auf 200.000 US-Dollar. Indem Sie ein neues Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren für den verbleibenden Restbetrag aufnehmen, senken Sie Ihre monatliche Zahlung. Sie nehmen aber auch 10 weitere Jahre für Ihr Darlehen auf.

Eine Verlängerung Ihrer Kreditlaufzeit kann sinnvoll sein, wenn Sie Probleme haben, Ihre Zahlungen zu erledigen. Aber machen Sie keinen Fehler - wenn Sie Ihre Hypothek strecken, zahlen Sie langfristig mehr Zinsen.

5. Nehmen Sie Bargeld von zu Hause aus

Zu den Vorteilen des Immobilienbesitzes gehört die Möglichkeit, im Laufe der Zeit Eigenkapital aufzubauen. Und sobald Sie dies getan haben, sieht Ihr Zuhause aus wie ein Geldautomat, an dem Sie nach Belieben Geld abheben können.

Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist die Refinanzierung mit einem größeren Kredit, so dass Sie zusätzliches Geld erhalten, das Sie für eine Vielzahl von Bedürfnissen verwenden können. Um eine Refi-Auszahlung zu tätigen, müssen Sie sich jedoch innerhalb der LTV-Schwelle (Loan-to-Value) für Ihr Darlehensprogramm bewegen. Das Beleihungsverhältnis ist die Höhe der Hypothek geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie .

Angenommen, Sie besitzen ein Haus im Wert von 200.000 USD und schulden Ihrer Hypothek immer noch 120.000 USD. Wenn Ihr Kreditgeber einen LTV von 80% hat, können Sie sich in ein Darlehen von 160.000 USD refinanzieren und die Differenz von 40.000 USD in bar ausgleichen.

Viele Menschen, die sich refinanzieren, um hochverzinsliche Schulden zu tilgen, werden wieder hoch verschuldet, sobald sie Zugang zu mehr Krediten haben.

Aber auch hier zahlen Sie die Abschlusskosten für diesen neuen Kredit - und Sie müssen weniger Eigenkapital aufbringen, wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen. Es könnte sich lohnen, wenn Sie das Geld sinnvoll einsetzen, z. B. eine hochverzinsliche Kreditkarte bezahlen oder eine Renovierung durchführen, die den Wert Ihres Hauses erhöht. Wenn Sie mit dem Geld ein Boot kaufen oder einen exotischen Urlaub verbringen, sollten Sie sich das überlegen.

Bedenken Sie, dass es auch andere Möglichkeiten gibt, das Geld in Ihrem Haushalt zu nutzen, wie beispielsweise ein Eigenheimdarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie, aus der Sie nach Bedarf zugreifen können. Wenn Sie ein paar Hausaufgaben machen und die Vor- und Nachteile der beiden vergleichen, können Sie sicherstellen, dass Sie die beste Wahl treffen.

So erhalten Sie das beste Angebot für die Refinanzierung

Wenn der Kauf einer Hypothek nur wie der Kauf eines Fernsehgeräts ginge, müssen Sie nur in Geschäften und im Internet nachsehen, wie viel Sie genau bezahlen müssten. Leider ist die Suche nach Wohnungsbaudarlehen etwas komplizierter.

Je nach Bonität, Beschäftigungsstatus und Verhältnis von Krediten zu Wert bieten verschiedene Kreditgeber unterschiedliche Zinssätze an - ganz zu schweigen von unterschiedlichen Gebühren. Der einzige wirkliche Weg, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten, besteht darin, mit einer Handvoll Anbietern zu stöbern. Möglicherweise möchten Sie eine Mischung aus größeren Banken sowie lokalen Banken und Kreditgenossenschaften einbeziehen, um herauszufinden, wer Ihnen die attraktivsten Konditionen anbieten kann.

Es kann verlockend sein, einen Online-Marktplatz zu besuchen, der Sofortnotierungen von verschiedenen Hypothekenbanken verspricht. Beachten Sie jedoch, dass es sich bei den angegebenen Zahlen häufig um Schätzungen und nicht um tatsächliche Angebote handelt. Darüber hinaus haben Sie nicht immer die Kontrolle darüber, in welchem ​​Umfang die von Ihnen angegebenen persönlichen Daten an andere Parteien weitergegeben werden. Aus diesem Grund ist es in der Regel eine gute Idee, sich nacheinander mit seriösen Kreditgebern in Verbindung zu setzen, auch wenn dies zeitaufwändiger ist.

Achten Sie beim Einkaufen nicht nur auf den Zinssatz. Noch bevor Sie eine Refinanzierung formell beantragen, können Sie den Kreditgeber fragen, ob er eine „Schätzung nach Treu und Glauben“ vorlegen wird, aus der hervorgeht, wie viel Sie auch für die Abschlusskosten zahlen müssen. In einigen Fällen kann es zu Ihrem Vorteil sein, einen etwas höheren Satz zu zahlen, wenn er mit niedrigeren Vorabgebühren verbunden ist.

Um die Zinssätze zu bestimmen, muss jeder Kreditgeber Ihre Kreditauskunft abrufen, wodurch sich Ihre Kreditwürdigkeit verschlechtern kann. Sie können die Auswirkung auf Ihre Punktzahl minimieren oder sogar eliminieren, indem Sie Ihre Recherchen über einen kurzen Zeitraum durchführen. Das Unternehmen, das zum Beispiel FICO-Scores entwickelt, schadet Ihnen nicht (oder nicht viel) bei Hypothekenanfragen, die innerhalb von 30 bis 45 Jahren gestellt werden Tage von zählend, Abhängig davon, welche Version der FICO-Formel der Kreditgeber verwendet. (Weitere Informationen zu Ihrer Kreditwürdigkeit finden Sie weiter unten.)

Können Sie eine bessere Refinanzierung mit einem Hypothekenmakler bekommen?

Sich an mehrere Hypothekenanbieter zu wenden, mag eine Menge Arbeit bedeuten, besonders wenn Sie nur über eine begrenzte Menge an Freizeit verfügen. Dies ist einer der Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Hypothekenmakler, der Ihre Informationen zusammenstellt und mehrere Kreditgeber in Ihrem Namen kontaktiert. Es ist wie ein One-Stop-Shop für Ihre Hypotheken.

Da Broker von den Banken und Hypothekenbanken bezahlt werden, mit denen sie zusammenarbeiten, müssen Sie sie nicht direkt für ihre Dienstleistungen bezahlen. Darüber hinaus belohnen Kreditgeber sie manchmal für die Kundenbindung, indem sie ihnen Sonderkonditionen gewähren.

Es gibt jedoch Nachteile beim Auslagern Ihrer Suche. Makler werden möglicherweise dafür entschädigt, dass Sie einen größeren Kredit aufgenommen haben, auch wenn dies nicht in Ihrem Interesse ist. Und bestimmte Kreditgeber arbeiten nicht mit Maklern zusammen, daher können Ihre Möglichkeiten manchmal eingeschränkt sein.

Es ist jedoch kein Problem, beide Methoden zu verwenden. Sie können einen Broker verwenden, um das schwere Heben zu erledigen, aber suchen Sie nach ein oder zwei eigenen Angeboten, um zu sehen, wie diese sich vergleichen und den besten Kreditgeber für Sie finden.

Sichern Sie sich Ihren Tarif: Kennen Sie die Strategie

Vorhersagen, wohin sich die Zinssätze Wochen im Voraus bewegen werden, ist ein Kinderspiel - nicht einmal die Banken wissen, wohin sie gehen. Wenn Sie also ein gutes Angebot gefunden haben, ist es immer eine gute Idee, Ihren Tarif zu sichern, damit Sie wissen, dass er zum Abschlussdatum gleich sein wird.

Angenommen, die Bank schätzt, dass Sie den Kredit innerhalb von 30 Tagen abschließen können. Möglicherweise möchten Sie Ihren Zinssatz für 45 Tage sperren, um sicherzustellen, dass er bis zum Abschluss der Notiz nicht nach oben läuft.

Es ist jedoch nicht immer zu Ihren Gunsten, wenn Sie eine Ratensperre erhalten, die länger als erforderlich ist. Immer wenn Banken ihren Zinssatz einfrieren, gehen sie davon aus, dass das Risiko bei steigenden Zinssätzen steigen sollte. So werden sie in der Regel eine längere Sperrfrist mit einem höheren Satz oder zusätzlichen Gebühren ausgleichen.

Punkte oder keine Punkte?

Eine andere Möglichkeit, einen niedrigeren Zinssatz für Ihr Darlehen zu erhalten, besteht darin, "Punkte" zu zahlen, bei denen es sich um im Voraus gezahlte Zinsen für Ihre Banknote handelt. Jeder Punkt entspricht einem Prozent Ihres Darlehenswertes. Wenn Sie also zwei Punkte für eine Hypothek im Wert von 200.000 US-Dollar zahlen, erhalten Sie mehr als 4.000 US-Dollar.

Im Gegenzug bietet die kreditgebende Stelle eine niedrigere Rate an, die Sie fördern kann, wenn Sie in Ihrem Haus lang genug bleiben. Und wie bei Zinsen, die Sie während der Laufzeit des Kredits zahlen, ist der Betrag, den Sie in Punkten zahlen, in der Regel steuerlich absetzbar (dies setzt voraus, dass es für Sie weiterhin finanziell sinnvoll ist, Ihre Abzüge aufzuschlüsseln, anstatt den neuen höheren Standardabzug zu verwenden).

Natürlich müssen Sie zum Geschäftsschluss etwas mehr Bargeld zur Verfügung haben, um die Vorteile der Punkteverwendung nutzen zu können. Wenn Sie auf der anderen Seite die niedrigstmöglichen Vorabkosten für Ihr Refi suchen, ist es besser, vorausbezahlte Zinsen zu vermeiden und mit einem etwas höheren Zinssatz zu leben.

Was kostet die Refinanzierung?

Die Aussicht auf einen deutlich niedrigeren Zinssatz für Ihr Darlehen kann für jeden Hausbesitzer verlockend sein. Aber bevor Sie mit einer Refi fortfahren, müssen Sie wirklich wissen, was es kosten wird. Oft verliert vieles seinen Glanz, wenn man die Gebühren sieht.

Aus diesem Grund ist es wichtig, die Schätzungen von verschiedenen Kreditgebern in gutem Glauben zu vergleichen. Diese Dokumente enthalten den Zinssatz sowie eine Aufschlüsselung der veranschlagten Ausgaben für den Abschluss des Darlehens.

Eine der größten Ausgaben ist die „Originierungsgebühr“ des Kreditgebers. Es fallen jedoch auch eine Reihe anderer Gebühren an, z. B. Kosten für eine aktualisierte Bewertung, Gebühren für die Titelsuche und die Prämie für die Eigentumsversicherung. Insgesamt können sich all diese Kosten auf bis zu 5% des Darlehenswertes summieren.

Bestimmen Sie den Break-Even-Punkt

Sofern Sie nicht die Absicht haben, für längere Zeit in Ihrem Haus zu bleiben, können diese Vorabkosten ein Refi untragbar machen. Um das herauszufinden, teilen Sie die Abschlusskosten durch den Betrag, den Sie jeden Monat von Ihrem neuen Zinssatz sparen. Das Ergebnis ist die Anzahl der Monate, die es dauern wird, bis Sie die Gewinnschwelle Ihres neuen Kredits erreicht haben.

Wenn Sie Ihre Steuerabzüge aufschlüsseln, müssen Sie lediglich den Zinsersparnisbetrag an Ihren Grenzsteuersatz anpassen, da die Regierung Ihnen im Wesentlichen einen Rabatt auf Ihre Finanzierungskosten gewährt.

Sie haben wahrscheinlich von Kreditgebern gehört, die Kredite ohne Abschlusskosten anbieten. Dies scheint der perfekte Weg zu sein, um etwas Geld zu sparen. Aber es gibt einen Haken: Der Kreditgeber muss Ihnen einen höheren Zinssatz in Rechnung stellen, um diese Ausgaben zu berücksichtigen. Wenn Sie lange genug in Ihrem Zuhause bleiben, können Sie die Gebühren jetzt besser abrechnen, wenn Sie eine niedrigere monatliche Zahlung erhalten.

Die Bedeutung von Kredit-Scores

Wirtschaftliche Trends haben einen großen Einfluss auf den Zinssatz, den Sie erhalten. Beispielsweise tendieren festverzinsliche Hypotheken dazu, sich im Gleichschritt mit der Rendite einer 10-jährigen Staatsanleihe zu bewegen.

Aber auch einzelne Faktoren haben viel mit Ihrem Tarif zu tun. Ihr Einkommen und Ihre berufliche Laufbahn spielen eine wichtige Rolle, ebenso wie Ihre Kreditwürdigkeit, die auf Informationen in Ihrer Kreditauskunft basiert. Je höher Ihre Punktzahl, desto niedriger ist der Zinssatz, den Sie für Ihr neues Darlehen zahlen müssen.

Laut der Website myFICO zahlt ein Kreditnehmer mit einem Score von 760 oder höher für eine 30-jährige Festhypothek im Wert von 216.000 USD in der Regel mehr als 200 USD weniger pro Monat als jemand mit einem Score von 620 USD.

Verbessere deine Punktzahl

Es lohnt sich also, Ihre Kreditwürdigkeit so hoch wie möglich zu halten, bevor Sie den Refi-Prozess starten. Viele Kreditkartenanbieter bieten sie kostenlos an, obwohl einige andere Bewertungssysteme als FICO verwenden, das am häufigsten verwendete Modell. Sie können Ihre Punktzahl auch bei myFICO.com kaufen.

Sie sollten sich auch Ihre aktuelle Kreditauskunft aller drei Auskunfteien ansehen: Experian, Equifax und TransUnion. Glücklicherweise können Sie unter annualcreditreport.com jedes Exemplar einmal im Jahr kostenlos erhalten. Stellen Sie sicher, dass die Informationen auf Ihren vorhandenen Guthabenkonten korrekt sind. Wenn Sie in Ihrem Bericht einen Fehler entdecken, wenden Sie sich an das entsprechende Kreditbüro, damit es den Sachverhalt untersuchen kann.

Vorbehaltlich schwerwiegender Fehler in Ihrem Bericht kann es einige Zeit in Anspruch nehmen, Ihre Zahlen zu verbessern. Die größten Faktoren, die Ihre Punktzahl beeinflussen, sind Ihre Kreditverwendung und Ihr Zahlungsverhalten, die zusammen satte 65% Ihrer FICO-Nummer ausmachen. Das Beste, was Sie tun können, um Ihre Hypothekenzinsen zu senken, ist, Ihre anderen Kreditsalden zu reduzieren und Ihre Zahlungen immer pünktlich zu leisten.

Die Quintessenz

Es gibt keine allgemeingültige Antwort darauf, ob eine Refinanzierung Ihrer Hypothek sinnvoll ist. In den meisten Fällen kommt es auf die Mathematik an. Wenn der Betrag, den Sie monatlich sparen, irgendwann die Abschlusskosten in den Schatten stellt, kann die Aufnahme eines neuen Kredits eine gute Entscheidung sein.

Wenn Sie eine Refi verfolgen, ist der Vergleich von Angeboten mehrerer Kreditgeber der sicherste Weg, um das beste Angebot zu erhalten. Sobald Sie es gefunden haben, sollten Sie den Zinssatz sperren, um sicherzustellen, dass Sie nicht mit höheren Zinsgebühren feststecken, sobald der Stichtag herum rollt.