Wie man private Hypothekenversicherung überlistet

Niemand möchte eine private Hypothekenversicherung (PMI) für eine Hypothek bezahlen müssen. Es ist nicht billig und erhöht die monatlichen Kosten des Kredits. Um herauszufinden, ob Sie PMI vermeiden können, müssen Sie zunächst verstehen, warum Sie möglicherweise überhaupt nicht weiterkommen.

Eine der Risikomaßnahmen, die Kreditgeber bei der Zeichnung einer Hypothek anwenden, ist das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) der Hypothek. Dies ist eine einfache Berechnung, bei der der Kreditbetrag durch den Wert des Eigenheims dividiert wird. Je höher die LTV-Quote ist, desto höher ist das Risikoprofil der Hypothek. Die meisten Hypotheken mit einer LTV-Quote von mehr als 80% erfordern, dass die private Hypothekenversicherung (PMI) vom Kreditnehmer bezahlt wird. Dies liegt daran, dass ein Kreditnehmer, der weniger als 20% des Wertes der Immobilie besitzt, mit größerer Wahrscheinlichkeit mit einem Kredit in Verzug gerät.

Die zentralen Thesen

• Private Hypothekenversicherungen (Private Mortgage Insurance, PMI) können eine teure Voraussetzung für den Erhalt eines Wohnungsbaudarlehens sein.
• Bei Hypotheken mit einer LTV-Quote von mehr als 80% ist wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung erforderlich.
• Durch die Vermeidung von PMI können Sie Ihre monatlichen Zahlungen reduzieren und Ihr Zuhause erschwinglicher machen.
• Die erwartete Wertsteigerung des Eigenheims ist ein entscheidender Faktor bei der Wahl eines Weges zur Vermeidung von PMI.

PMI im Detail

Nehmen wir zum Beispiel an, dass der Preis für das Haus, das Sie kaufen, 300.000 US-Dollar und der Darlehensbetrag 270.000 US-Dollar beträgt (was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 30.000 US-Dollar geleistet haben), was eine LTV-Quote von 90% ergibt. Die monatliche PMI-Zahlung liegt zwischen 117 und 150 US-Dollar, abhängig von der Art der Hypothek, die Sie erhalten. (Hypotheken mit variabler Verzinsung oder ARMs erfordern höhere PMI-Zahlungen als Hypotheken mit fester Verzinsung.)

PMI ist jedoch nicht unbedingt eine permanente Anforderung. Die Kreditgeber müssen den PMI senken, wenn die LTV-Quote einer Hypothek 78% erreicht, und zwar durch eine Kombination aus Kapitalherabsetzung der Hypothek und Aufwertung des Eigenheimpreises. Wenn ein Teil der Verminderung der LTV-Quote auf eine Aufwertung des Eigenheimpreises zurückzuführen ist, müssen Sie eine neue Schätzung bezahlen, um die Höhe der Aufwertung zu überprüfen.

Eine Alternative zur Zahlung von PMI ist die Verwendung einer zweiten Hypothek oder eines sogenannten Huckepack-Kredits. So funktioniert es: Sie erhalten eine erste Hypothek mit einem Betrag in Höhe von 80% des Hauswerts, um den PMI zu vermeiden, und nehmen dann eine zweite Hypothek mit einem Betrag auf, der dem Verkaufspreis des Hauses abzüglich des Betrags der Hypothek entspricht Anzahlung und die Höhe der ersten Hypothek.

Unter Verwendung der Zahlen aus dem obigen Beispiel würden Sie eine erste Hypothek für 240.000 USD aufnehmen, eine Anzahlung von 30.000 USD leisten und eine zweite Hypothek für 30.000 USD erhalten. Dadurch muss kein PMI gezahlt werden, da die LTV-Quote der ersten Hypothek 80% beträgt. Sie haben jetzt jedoch auch eine zweite Hypothek, die mit ziemlicher Sicherheit einen höheren Zinssatz als Ihre erste Hypothek aufweist. Obwohl es viele Arten von Zweithypotheken gibt, ist der höhere Zinssatz selbstverständlich. Dennoch sind die kombinierten Zahlungen für die erste und zweite Hypothek in der Regel geringer als die Zahlungen für die erste Hypothek zuzüglich PMI.

Die Kompromisse

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Sie bei PMI zwei grundlegende Optionen haben, wenn Sie weniger als 20% des Verkaufspreises oder des Werts eines Eigenheims als Anzahlung verwenden können:

1. Verwenden Sie eine "eigenständige" Ersthypothek und zahlen Sie den PMI, bis der LTV der Hypothek 78% erreicht. An diesem Punkt kann der PMI beseitigt werden.
2. Verwenden Sie eine zweite Hypothek. Dies wird höchstwahrscheinlich zu niedrigeren anfänglichen Hypothekenkosten führen als die Zahlung des PMI. Eine zweite Hypothek ist jedoch in der Regel mit einem höheren Zinssatz als die erste Hypothek verbunden und kann nur durch Rückzahlung oder Refinanzierung der ersten und der zweiten Hypothek in eine neue Einzelhypothek beseitigt werden, vermutlich wenn der LTV 80% oder weniger erreicht (daher wird kein PMI benötigt).

Bei dieser Entscheidung können mehrere andere Variablen eine Rolle spielen. Zum Beispiel:

• Vergleichen Sie die möglichen Steuereinsparungen, die mit der Zahlung des PMI verbunden sind, mit den Steuereinsparungen, die mit der Zahlung der Zinsen für eine zweite Hypothek verbunden sind. Das Steuergesetz von 2017 hat die Grenzen des Hypothekenzinsabzugs geändert. Erkundigen Sie sich daher bei einem Buchhalter nach Ihrer finanziellen Situation.
• Vergleichen Sie die Kosten für eine neue Schätzung zur Eliminierung des PMI mit den Kosten für die Refinanzierung einer ersten und einer zweiten Hypothek in eine einzelne eigenständige Hypothek. Beachten Sie das Risiko, dass die Zinssätze zwischen dem Zeitpunkt der ursprünglichen Hypothekenentscheidung und dem Zeitpunkt der Refinanzierung der ersten und zweiten Hypothek steigen könnten.
• Prüfen Sie die unterschiedlichen Sätze einer Kapitalherabsetzung der beiden Optionen.
• Beachten Sie den Zeitwert des Geldes (die Idee, dass Geld, das Sie jetzt ausgeben, in Zukunft mehr wert ist als der gleiche Betrag).

Die wichtigste Variable bei der Entscheidung ist jedoch die erwartete Rate der Aufwertung des Eigenheimpreises. Wenn Sie sich für eine eigenständige Ersthypothek entscheiden, bei der Sie einen PMI zahlen müssen - anstatt eine Zweithypothek ohne PMI zu erhalten -, wie schnell kann Ihr Haus einen Wertzuwachs erzielen, bei dem der LTV 78% beträgt und der PMI beseitigt werden kann ? Dies ist der ausschlaggebende Faktor, auf den wir uns jetzt konzentrieren werden.

Wertschätzung: Der Schlüssel zur Entscheidungsfindung

Hier ist der wichtigste Entscheidungsfaktor: Sobald PMI aus der eigenständigen ersten Hypothek eliminiert ist, ist die monatliche Zahlung, die Sie schulden, geringer als die kombinierten Zahlungen für die erste und zweite Hypothek. Dies wirft zwei Fragen auf. Wie lange wird es dauern, bis der PMI beseitigt werden kann? Und zweitens: Welche Einsparungen sind mit jeder Option verbunden?

Nachfolgend sind zwei Beispiele aufgeführt, die auf unterschiedlichen Schätzungen der Aufwertungsrate der Eigenheimpreise basieren.

Beispiel 1: Eine langsame Aufwertung des Eigenheimpreises

In den folgenden Tabellen werden die monatlichen Zahlungen einer eigenständigen 30-jährigen Festhypothek mit PMI im Vergleich zu einer 30-jährigen Festhypothek mit einer 30-jährigen / 15-jährigen Zweithypothek verglichen.

Die Hypotheken weisen folgende Merkmale auf:

Abbildung 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

In Abbildung 2 werden die jährlichen Aufwertungsraten für Eigenheimpreise geschätzt.

Abbildung 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Beachten Sie, dass die PMI-Zahlung in Höhe von 120 USD von der monatlichen Gesamtzahlung der eigenständigen ersten Hypothek in Monat 60 (siehe Abbildung 3 ) abgezogen wird, wenn der LTV durch eine Kombination aus Kapitalherabsetzung und Preissteigerung für Eigenheime 78% erreicht.

Abbildung 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Die Tabelle in Abbildung 4 zeigt die kombinierten monatlichen Zahlungen der ersten und zweiten Hypothek. Beachten Sie, dass die monatliche Zahlung konstant ist. Der Zinssatz ist ein gewichteter Durchschnitt. Der LTV ist nur der der ersten Hypothek.

Abbildung 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Mit der ersten und zweiten Hypothek können in den ersten 60 Monaten 85 US-Dollar pro Monat eingespart werden. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von 5.100 USD. Ab dem 61. Monat erhält die eigenständige Ersthypothek einen Vorteil von 35 USD pro Monat für die Restlaufzeit der Hypotheken. Wenn wir 5.100 USD durch 35 USD teilen, erhalten wir 145 USD. Mit anderen Worten, in diesem Szenario einer langsamen Aufwertung des Eigenheimpreises ab dem 61. Monat würde es weitere 145 Monate dauern, bis der Zahlungsvorteil der eigenständigen Ersthypothek ohne PMI zunehmen könnte sichern Sie den anfänglichen Vorteil der kombinierten ersten und zweiten Hypothek. (Dieser Zeitraum würde sich verlängern, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Beispiel 2: Eine schnelle Rate der Aufwertung des Eigenheimpreises

Das folgende Beispiel basiert auf denselben Hypotheken wie oben gezeigt. Es werden jedoch die folgenden Schätzungen zur Wertsteigerung von Eigenheimen verwendet.

Abbildung 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

In diesem Beispiel wird nur eine Tabelle mit monatlichen Zahlungen für die beiden Optionen angezeigt (siehe Abbildung 6 ). Beachten Sie, dass der PMI in diesem Fall im Monat 13 aufgrund der schnellen Aufwertung der Eigenheimpreise gesunken ist, wodurch der LTV schnell auf 78% gesenkt wird.

Abbildung 6

Mit einer raschen Aufwertung der Eigenheimpreise kann der PMI relativ schnell eliminiert werden.

Die kombinierten Hypotheken haben nur einen Zahlungsvorteil von 85 USD für 12 Monate. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von 1.020 USD. Ab dem 13. Monat hat die eigenständige Hypothek einen Zahlungsvorteil von 35 USD. Wenn wir 1.020 USD durch 35 USD teilen, können wir bestimmen, dass es 29 Monate dauern würde, um die anfänglichen Einsparungen der kombinierten ersten und zweiten Hypothek auszugleichen. Mit anderen Worten, ab dem 41. Monat wäre der Kreditnehmer finanziell besser dran, wenn er sich für die eigenständige Ersthypothek bei PMI entscheidet. (Dieser Zeitraum würde sich verlängern, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Die Quintessenz

Wenn Sie ein Kreditnehmer sind, dessen Anzahlung weniger als 20% beträgt, hängt die Entscheidung, ob Sie eine erste Einzelhypothek und einen PMI verwenden oder sich für eine Kombination aus einer ersten und einer zweiten Hypothek entscheiden, weitgehend davon ab, wie schnell Sie damit rechnen der Wert Ihres Hauses zu erhöhen.

• Wenn Sie sich für die Zahlung des PMI entscheiden, kann dieser durch eine Schätzung beseitigt werden, sobald der LTV 78% erreicht.
• Wenn Sie sich für eine Kombination aus erster und zweiter Hypothek entscheiden, können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit Einsparungen bei der Erstzahlung erzielen. Die einzige Möglichkeit, die zweite Hypothek, die wahrscheinlich einen höheren Zinssatz als die erste Hypothek aufweist, zu beseitigen, besteht darin, sie zurückzuzahlen oder das erste und das zweite Darlehen in eine neue eigenständige Hypothek umzufinanzieren.

Wenn Sie keine höhere Anzahlung oder ein günstigeres Eigenheim finden können, berechnen Sie Ihre Optionen anhand Ihres Zeithorizonts und der voraussichtlichen Entwicklung des Immobilienmarkts. Natürlich ist nichts vollständig vorhersehbar, aber dies gibt Ihnen die beste Chance, die günstigste Entscheidung zu treffen.