Verwenden Sie Immobilien, um Steuerrechnungen zu verschieben

Investitionen in Immobilien sind nach wie vor eine der besten Möglichkeiten, um Wohlstand aufzubauen und Steuern zu senken. Zu den Vorteilen gehört die Möglichkeit, die Kosten von einkommensschaffenden Immobilien durch Abschreibungen wiederzugewinnen, Gewinne aus Immobilieninvestitionen über 1031 Börsen aufzuschieben und Kredite gegen das Immobilienkapital aufzunehmen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen oder für andere Zwecke. Darüber hinaus können Hausbesitzer von der Befreiung vom persönlichen Wohnsitz profitieren, die Gewinne aus dem Verkauf eines persönlichen Wohnsitzes von Kapitalertragssteuern sowie den Abzug von Hypothekenzinsen abschirmt. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob eine oder eine Kombination dieser Strategien für Sie geeignet ist. (Hintergrundinformationen finden Sie unter In Immobilien investieren .)

Abschreibung

Sie können die Kosten für einkommensschaffende Mietobjekte durch jährliche Steuerabzüge, die als Abschreibungen bezeichnet werden, zurückerhalten. Der Internal Revenue Code definiert den Wertminderungsabzug als angemessene Wertberichtigung für Erschöpfung oder Abnutzung, einschließlich einer angemessenen Wertberichtigung für Veralterung.

Immobilieninvestoren wenden im Allgemeinen eine Abschreibungsmethode an, die als „Modified Accelerated Cost Recovery System“ (MACRS) bezeichnet wird und bei der Mietwohnimmobilien und strukturelle Verbesserungen über 27, 5 Jahre abgeschrieben werden, während Geräte und andere Einrichtungsgegenstände über 15 Jahre abgeschrieben werden. Abschreibungsaufwendungen führen häufig zu einem Nettoverlust bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, selbst wenn die Immobilie tatsächlich einen positiven Cashflow erzielt. Dieser Verlust sowie Aufwendungen wie Nebenkosten und Versicherungen werden in Anhang E, Bundeseinkommensteuerformular 1040, ausgewiesen und vom ordentlichen Einkommen abgezogen.

1031 Börsen

Mit der nach Section 1031 des Internal Revenue Code benannten Börse 1031 können Anleger Steuern aufschieben, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und mit dem Eigenkapital eine andere Immobilie oder Immobilien mit gleichem oder höherem Wert kaufen. Dieser Austausch muss innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgen. Obwohl eine 1031-Börse im Großen und Ganzen verschiedene Arten von Immobilien umfassen kann, bezieht sich die überwiegende Mehrheit der Transaktionen auf Immobilien. (Um mehr über diese Art des Austauschs zu erfahren, lesen Sie Smart Real Estate Transactions .)

Eigentumsbestimmungen
Um einen 1031-Austausch erfolgreich abzuschließen, müssen die Eigenschaften die folgenden Kriterien erfüllen:

• Der Gesamtwert der Ersatzeigenschaften muss gleich oder größer als der der aufgegebenen Eigenschaften sein.
• Die in die Transaktion einbezogenen Immobilien müssen gleichartig sein. Das bedeutet, dass Immobilien nicht gegen andere Arten von Vermögenswerten wie einen Immobilieninvestmentfonds (Real Estate Investment Trust, REIT) ausgetauscht werden können. (Weitere Informationen zu REITs finden Sie unter Grundlagen der REIT-Besteuerung. )
• Die getauschten Immobilien müssen zu "produktiven Zwecken im Geschäfts- oder Gewerbebereich" (eine Investition) gehalten werden.

Jegliches Bargeld oder Eigentum, das durch die Transaktion erhalten wird und nicht als gleichartiges Eigentum betrachtet wird, wird als Aufladung betrachtet und unterliegt der Besteuerung. Cash Boot umfasst nicht nur Bargeld, sondern auch physisches Eigentum, z. B. Einrichtungsgegenstände. Mortgage Boot bezieht sich auf eine Schuldenreduzierung, die durch die Transaktion erreicht wird. Daher muss der mit dem Ersatzobjekt übernommene Schuldenbetrag mindestens dem Wert der Schuld entsprechen, die bei Verkauf des abgetretenen Objekts in den Ruhestand gegangen ist. (Weitere Informationen zu ähnlichen Börsen finden Sie unter Handelsimmobilien, um den Finanzbeamten in Schach zu halten .)

Anlegerbestimmungen
Der Anleger muss einen qualifizierten Intermediär einsetzen. Ein qualifizierter Vermittler ist ein Vermittler, der den 1031-Umtauschprozess erleichtert, indem er im Wesentlichen Nettoerlöse aus dem abgetretenen Grundstück hält, bevor sie wieder in das Ersatzgrundstück investiert werden. Nur ein qualifizierter Intermediär darf diese Mittel während des Austauschs halten. Die Federation of Exchange Akkommodators gibt die Rolle an, die der qualifizierte Intermediär im 1031-Austauschprozess spielt.

Der Anleger unterliegt zwei Fristen:

• Fünfundvierzig Tage nach dem Verkauf des überlassenen Eigentums muss er einer qualifizierten Partei an der Börse, in der Regel dem Vermittler, eine schriftliche Liste des qualifizierten Ersatzbesitzes aushändigen. Es gibt auch mehrere Regeln, die die Anzahl der identifizierbaren Eigenschaften begrenzen.
• Darüber hinaus muss er den Gesamtwert des qualifizierten Ersatzvermögens innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des abgetretenen Vermögenswerts oder 180 Tage nach dem Fälligkeitsdatum seiner Steuererklärung für das betreffende Jahr erwerben, je nachdem, was zuerst eintritt.

1031 Austausch, Schritt für Schritt
Bei einer typischen Transaktion beschließt ein Anleger, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus einem etwaigen Gewinn in eine andere Immobilie zu investieren.

1. Um dies steuerlich effizient zu erreichen, schließt der Investor mit einem qualifizierten Intermediär einen 1031-Tauschvertrag ab und stellt die ursprüngliche Immobilie zum Verkauf. Gleichzeitig beginnt der Investor mit der Suche nach Ersatzimmobilien.
2. An dem Tag, an dem der Investor die ursprüngliche Immobilie (die abgegebene Immobilie) verkauft, wird der Nettoerlös nach Zahlung aller Kosten auf ein vom qualifizierten Intermediär eingerichtetes Sonderkonto überwiesen.
3. Der Investor hat dann genau 45 Tage Zeit, um eine Liste qualifizierter Ersatzimmobilien zu erstellen, und 180 Tage Zeit, um die Ersatzimmobilie während des Umtauschzeitraums zu schließen.
4. Mit dem gesamten Erlös aus dem Verkauf der abgetretenen Liegenschaft schließt der Investor die neue (n) als Finanzinvestition gehaltene (n) Immobilie (n).
5. Der qualifizierte Vermittler überweist diese Gelder an die Titelgesellschaft, das Sonderkonto wird geschlossen und die Transaktion abgeschlossen.

Kreditaufnahme gegen Eigenheimkapital

Anleger, die ein beträchtliches Eigenkapital in ihrem Eigenheim oder in ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie aufgebaut haben, können sich einfach dafür entscheiden, ihre Immobilien zu refinanzieren und Eigenkapital zu beschaffen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen, das Eigenheim zu verbessern oder für andere Zwecke. Die Bestimmungen variieren von Staat zu Staat.

In einem typischen Szenario leiht ein Kreditgeber 80% des kombinierten Kredits zum Wert oder 50% des Marktwerts der Immobilie, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Auf einem 240.000-Dollar-Grundstück mit einem 100.000-Dollar-Kredit könnte ein Kreditnehmer beispielsweise höchstens 92.000 Dollar (240.000 x 80% - 100.000 Dollar) herausholen.

Die Fähigkeit, Kredite aufzunehmen, hängt auch von der Bonität des Kreditnehmers, seinem bestehenden Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital und seinem Verhältnis von Schulden zu Einkommen ab. Während diese Strategie ein bisschen riskanter ist, kann sie für diejenigen, die in der Lage sind, mit den zusätzlichen Schulden umzugehen, dazu beitragen, Wohlstand aufzubauen, ohne eine 1031-Börse zu schließen oder eine Immobilie zu verkaufen. (Weitere Informationen zu Hypothekendarlehen finden Sie unter Hypothekendarlehen: Was ist das und wie funktioniert es? )

Steuern auf den Verkauf eines Eigenheims aufschieben

Gewinne aus dem Verkauf des primären persönlichen Wohnsitzes eines Steuerpflichtigen sind von der Kapitalertragsteuer in Höhe von 500.000 USD für verheiratete Paare und 250.000 USD für Alleinstehende ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige in den letzten fünf Jahren zwei Jahre zu Hause gelebt hat. Sollten die Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen höher sein als diese Ausschlüsse, kann der Steuerpflichtige diesen Anteil auch über eine 1031-Börse anlegen.

Investoren, die in Gebieten leben, in denen die Hauswerte steigen, können eine Strategie des Handels anwenden, um gleichzeitig ihr persönliches Vermögen aufzubauen und die Steuern zu minimieren. (Um mehr über die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs Ihres Eigenheims zu erfahren, lesen Sie Wird Ihr Eigenheimverkauf Sie mit einem Steuerschock belasten? )

Hypothekenzinsabzug

Hausbesitzer können den Anteil ihrer Hypotheken, der auf Zinszahlungen zurückzuführen ist, von ihren Steuererklärungen abziehen. Diese Zahlungen sind in den Anfangsjahren der Hypothek höher und nehmen mit der Tilgung der Hypothek allmählich ab. (Weitere Informationen finden Sie unter Abzug der Hypothekenzinssteuer .)

Die Quintessenz

Es gibt viele Optionen für den Immobilieneigentümer, der verkaufen und gleichzeitig die Steuerschuld minimieren möchte.

• Eine 1031-Börse ermöglicht die Reinvestition der Erträge aus einem Verkauf in gleichartige Immobilien.
• Ein Eigenheimdarlehen erschließt direkt den Wert der Immobilie und kann für eine Vielzahl von Zwecken verwendet werden.
• Der Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist steuerlich besonders zu behandeln.
• Hypothekenzinsen können zum Steuerzeitpunkt abgezogen werden.

Ihre persönliche Situation bestimmt, welche dieser Optionen für Sie in Frage kommt. Mit jeder dieser Optionen können Sie Ihre Immobilieninvestitionen optimal nutzen.

Eine verwandte Lektüre finden Sie unter Steuergrundlage für Hausbesitzer .