Steuerliche Abzüge für Vermieter

Besitzen Sie Immobilien, die Sie vermieten? Neben dem Potenzial für einen laufenden Ertrags- und Kapitalzuwachs bieten solche Anlagen Abzüge, die die Einkommenssteuer auf Ihre Gewinne senken können. Aber zuerst, was für ein Immobilieninvestor sind Sie: ein passiver Investor oder ein Immobilienprofi? In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Ihre Klassifizierung einen großen Unterschied in der Anzahl der Steuervergünstigungen bewirken kann.

Wenn Sie den größten Teil Ihrer Zeit als Immobilienprofi im Immobiliengeschäft verbringen, sind Ihre Mietverluste nicht passiv. Dies bedeutet, dass Ihre Verluste vollständig von allen passiven und nicht passiven Einkünften abgesetzt werden können. Andernfalls sind Ihre Verluste passiv und können nur bis zu 25.000 USD von den Mieteinnahmen abgezogen werden (der Abzug entfällt, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) zwischen 100.000 USD und 150.000 USD liegt). Verluste von mehr als 25.000 USD können jedoch auf das folgende Jahr übertragen werden.

Der IRS definiert einen Immobilienprofi als jemanden, der mehr als die Hälfte seiner Arbeitszeit im Vermietungsgeschäft verbringt. Dies umfasst die Entwicklung, den Bau, den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien. Sie müssen außerdem mehr als 750 Stunden pro Jahr mit der Arbeit an Ihren Immobilienmietobjekten verbringen.

Gemeinsame Einkommensquellen
Mieteinnahmen
Geld, das Sie für die Miete erhalten, gilt im Allgemeinen als steuerpflichtig in dem Jahr, in dem Sie es erhalten, nicht als es fällig war oder verdient wurde. Daher müssen Sie Vorauszahlungen als Einkommen berücksichtigen.

Angenommen, Sie vermieten ein Haus für 1.000 US-Dollar pro Monat und verlangen, dass neue Mieter bei Unterzeichnung eines Mietvertrags die Miete für den ersten und den letzten Monat zahlen. In diesem Fall müssen Sie die 2.000 USD, die Sie erhalten haben, als Einkommen deklarieren, obwohl 1.000 USD von diesen 2.000 USD einen Zeitraum abdecken, der möglicherweise mehrere Jahre in der Zukunft liegen wird.

Vom Mieter bezahlte Kosten
Ausgaben, die Ihr Mieter für Sie bezahlt, gelten als Einkommen. Dazu gehört beispielsweise eine Notfallreparatur an einem Kühlschrank, die ein Mieter außerhalb der Stadt durchgeführt haben muss. Sie können dann die Reparaturzahlung als Mietaufwand abziehen.

Handel für Dienstleistungen
Möglicherweise bietet Ihr Mieter an, seine Dienste gegen Miete zu tauschen. Sie müssen jedoch einen fairen Marktwert der Dienstleistungen als Einkommen angeben. Wenn Ihr Mieter beispielsweise anbietet, das Miethaus gegen eine Monatsmiete (im Wert von 1.000 USD) zu streichen, müssen Sie die 1.000 USD als Einkommen angeben, obwohl Sie das Geld nicht tatsächlich erhalten haben. Sie können jedoch die 1.000 USD als Aufwand abziehen.

Kaution
Sicherheitsleistungen sind nicht steuerpflichtig, wenn Sie sie erhalten, wenn die Absicht besteht, das Geld am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzugeben. Was aber, wenn Ihr Mieter die Mietbedingungen nicht einhält?

Angenommen, Sie kassieren eine Kaution in Höhe von 500 US-Dollar und Ihr Mieter zieht aus und hinterlässt Löcher in den Wänden, deren Reparatur 400 US-Dollar kostet. Sie können diesen Betrag in dem Jahr, in dem Sie ihn zurückgeben, von der Kaution abziehen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie jedoch die 400 USD, mit denen Sie die Wand repariert haben, als Einkommen angeben. Sie können die 400 USD auch als abziehbare Kosten ausweisen.

Reparaturen Vs. Verbesserungen
Vermieter können davon ausgehen, dass alles, was sie an ihrem Eigentum tun, eine abziehbare Ausgabe ist. Nicht so laut IRS.

Eine Reparatur hält Ihr Mietobjekt in gutem Zustand und ist eine abziehbare Ausgabe in dem Jahr, in dem Sie dafür bezahlen. Reparaturen umfassen Lackieren, Reparieren einer kaputten Toilette und Ersetzen eines defekten Lichtschalters. Verbesserungen hingegen erhöhen den Wert Ihrer Immobilie und sind nicht abzugsfähig, wenn Sie dafür bezahlen. Sie müssen die Kosten für Verbesserungen erstatten, indem Sie die Kosten über die Lebenserwartung Ihrer Immobilie abschreiben. Zu den Verbesserungen können ein neues Dach, eine neue Terrasse oder eine neue Garage gehören.

Aus steuerlicher Sicht sollten Sie daher bei auftretenden Problemen Reparaturen durchführen, anstatt zu warten, bis sie sich vermehren und renoviert werden müssen.

Gemeinsame Abzüge
Hypothekenkosten
Die Kosten für den Erhalt einer Hypothek können bei der Bezahlung nicht abgezogen werden. Dazu gehören Provisionen und Gutachten. Sie können sie jedoch über die Laufzeit Ihrer Hypothek amortisieren.

Denken Sie daran, dass nicht alle Hypothekenzahlungen abziehbar sind. Da ein Teil jeder Zahlung für die Tilgung des Kapitals bestimmt ist, handelt es sich bei diesem Betrag nicht um eine abziehbare Ausgabe. Der Zinsanteil ist abziehbar. Ihre Hypothekenbank sendet Ihnen jedes Jahr ein Formular 1098 mit der Angabe, wie viel Sie im Laufe des Jahres an Zinsen gezahlt haben. Dies ist absetzbar. Wenn ein Teil Ihrer Zahlung Geld enthält, das zur Deckung von Steuern und Versicherungen auf ein Treuhandkonto überwiesen wird, sollte Ihr Hypothekenunternehmen dies auch Ihnen mitteilen.

Reisekosten
Geld, das Sie für das Sammeln von Miete oder die Wartung Ihres Mietobjekts ausgeben, ist abziehbar. Wenn der Zweck der Reise jedoch in Verbesserungen bestand, müssen Sie diese Ausgaben im Rahmen der Verbesserung und ihrer Abschreibung erstatten.

Sie haben zwei Möglichkeiten, wie Sie die Reisekosten abziehen können: die tatsächlichen Kosten oder den Standardkilometerzins. Weitere Informationen zu den Anforderungen des IRS und zum aktuellen Kilometerstand finden Sie in Publikation 463.

Sonstige übliche Ausgaben
Neben Reparaturen und Abschreibungen sind einige der anderen üblichen Kosten, die Sie abziehen können:

• Versicherung
• Steuern
• Rasenpflege
• Vorbereitungsgebühr für die Steuererklärung
• Verluste durch Kausalitäten (Hurrikan, Erdbeben, Überschwemmungen usw.) oder Diebstähle

Eigentumswohnungen und Genossenschaften
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaft besitzen, gelten für jede bestimmte Sonderregeln.

Eigentumswohnungen
Mit einer Eigentumswohnung können Sie Gebühren oder Veranlagungen zahlen, um sich um Wohneigentum zu kümmern. Dies umfasst die Gebäudestruktur, Lobbys, Aufzüge und Erholungsbereiche.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie Ausgaben wie Abschreibungen, Reparaturen, Zinsen und Steuern, die sich auf das gemeinsame Eigentum beziehen, abziehen. Wie bei einer Einfamilienmiete können Sie jedoch kein Geld abziehen, das für Kapitalverbesserungen ausgegeben wurde, wie z. B. für eine Cabana im Clubhaus. Stattdessen müssen Sie Ihre Kosten für eine Verbesserung der Lebenserwartung abschreiben.

Genossenschaften
Aufwendungen, die Sie für eine von Ihnen vermietete Genossenschaftswohnung haben, sind abzugsfähig. Darin enthalten sind die an die Genossenschaft gezahlten Unterhaltskosten. Kapitalverbesserungen werden unterschiedlich behandelt - Sie können die Kosten der Verbesserung weder abziehen noch abschreiben. Sie müssen die Kosten für die Verbesserung zu Ihrer Kostenbasis in der Aktie des Unternehmens hinzufügen. Dies reduziert Ihren Kapitalgewinn, wenn Sie die Wohnung verkaufen.

Gute Aufzeichnungen führen
Unter dem IRS Schedule E gibt es Räume für zahlreiche Kategorien von Ausgaben. Daher bietet Ihnen das IRS Flexibilität bei den abziehbaren Posten. Aber seien Sie bereit, Ihren Anspruch zu sichern, und stellen Sie sicher, dass Sie die für Reparaturen und Wartung anfallenden Kosten von den für Kapitalverbesserungen anfallenden Kosten trennen. Denken Sie daran, dass das Geld, das Sie für Verbesserungen ausgeben, Ihre Steuerschuld beim Verkauf verringern kann.

Wenn Sie behaupten, Immobilienprofi zu sein, sollten Sie außerdem Unterlagen (Terminkalender, Terminkalender, Kalender, Protokolle usw.) aufbewahren, um Ihre aktive Teilnahme und die Zeit, die Sie jedes Jahr für Ihre Immobilien aufgewendet haben, zu belegen.

Insgesamt gibt es für Immobilieninvestoren eine Reihe von Abzügen, und es lohnt sich zu wissen, für welche Sie sich qualifizieren.