Kombiniertes Loan-To-Value-Verhältnis - CLTV-Verhältnis
Das kombinierte Loan-to-Value-Verhältnis (CLTV) ist das Verhältnis aller besicherten Darlehen auf einer Immobilie zum Wert einer Immobilie. Kreditgeber verwenden die CLTV-Quote, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit in Anspruch genommen wird.
Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite mit einer CLTV-Quote von 80% und mehr an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Der CLTV unterscheidet sich vom einfachen Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) darin, dass der LTV nur die Erst- oder Ersthypothek in die Berechnung einbezieht.
CLTV Formel und Berechnung
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnGesamtwert der Immobilie Wo: VL = Wert des Darlehens \ begin {align} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Gesamtwert der Immobilie}} \\ & \ textbf {wobei:} \\ & \ text {VL = Wert des Darlehens} \\ \ end {align} CLTV = Gesamtwert der ImmobilieVL1 + VL2 + ... + VLn wobei: VL = Wert des Darlehens
Teilen Sie zur Berechnung des kombinierten Beleihungsverhältnisses die gesamten Kapitalbilanzen aller Darlehen durch den Kaufpreis oder den beizulegenden Zeitwert der Immobilie. Das CLTV-Verhältnis wird daher bestimmt, indem die Summe der nachstehend aufgeführten Elemente durch den niedrigeren Verkaufspreis der Immobilie oder den geschätzten Wert der Immobilie dividiert wird.
- der ursprüngliche Darlehensbetrag der ersten Hypothek
- der gezogene Teil (ausstehender Kapitalbetrag) einer Home Equity-Kreditlinie (HELOC)
- Der unbezahlte Kapitalbetrag aller geschlossenen nachrangigen Finanzierungen, wie z. B. einer zweiten oder dritten Hypothek (Bei einem geschlossenen Darlehen zieht ein Darlehensnehmer am ersten Tag alle Mittel ab und darf keine Änderungen am Zahlungsplan vornehmen oder auf getilgte Mittel zugreifen Kapital, sobald das Darlehen geschlossen ist.)
Die zentralen Thesen
- CLTV ähnelt LTV, umfasst jedoch alle Hypotheken oder Grundpfandrechte und nicht nur die erste Hypothek.
- Kreditgeber berücksichtigen das CLTV-Verhältnis, um zu bestimmen, ob sich ein Käufer von Eigenheimen den Kauf eines Eigenheims leisten kann.
- Die Immobilienblase von 2008-2009 hat die Relevanz der CLTV-Quote unterstrichen.
Was zeigt das CLTV-Verhältnis?
Das Combined Loan to Value (CLTV) -Verhältnis ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditfachleuten verwendet wird, um den Gesamtprozentsatz des Eigentums eines Hausbesitzers zu bestimmen, der durch Grundpfandrechte (Schuldenverpflichtungen) belastet ist. Die Kreditgeber verwenden die CLTV-Quote zusammen mit einigen anderen Berechnungen, z. B. der Verschuldungsquote und der Standard-Beleihungsquote (LTV), um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer zu bewerten.
Viele Ökonomen führen entspannte CLTV-Standards unter anderem auf die Zwangsvollstreckungskrise in den USA Ende der 2000er Jahre zurück. Ab den 1990er Jahren und insbesondere in den frühen und mittleren 2000er Jahren nahmen Käufer von Eigenheimen häufig zum Zeitpunkt des Kaufs zweite Hypotheken auf, anstatt Anzahlungen zu leisten. Kreditgeber, die bestrebt sind, das Geschäft dieser Kunden nicht an Konkurrenten zu verlieren, haben diesen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zugestimmt.
Vor der Immobilienblase, die sich von Ende der 1990er bis Mitte der 2000er Jahre ausbreitete, war es üblich, dass Hauskäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20% des Kaufpreises leisten. Die meisten Kreditgeber hielten die Kunden innerhalb dieser Parameter, indem sie den LTV auf 80% begrenzten.
Als sich die Blase zu erwärmen begann, haben viele dieser Unternehmen Schritte unternommen, um den Kunden eine Reduzierung um 20% zu ermöglichen. Einige Kreditgeber haben die LTV-Obergrenzen angehoben oder vollständig aufgehoben und Hypotheken mit einer Anzahlung von 5% oder weniger angeboten, während andere die LTV-Anforderungen beibehalten, die CLTV-Obergrenzen jedoch häufig auf 100% angehoben haben. Dieses Manöver ermöglichte es den Kunden, zweite Hypotheken aufzunehmen, um ihre 20% igen Anzahlungen zu finanzieren.
Der Anstieg der Zwangsvollstreckung ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Haut im Spiel zu haben, wie ein anfänglicher Bargeldaufwand von 100.000 USD für ein Haus von 500.000 USD, bietet dem Hausbesitzer einen starken Anreiz, seine Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten. Wenn die Bank ausschliesst, verliert er nicht nur sein Zuhause, sondern auch den Haufen Bargeld, den er bezahlt hat, um zu schliessen.
Das Erfordernis eines Eigenkapitals an der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Bei einem Wert von 500.000 USD und einem Gesamtpfandrecht von 400.000 USD kann die Immobilie bis zu 20% ihres Wertes verlieren, ohne dass ein Pfandgläubiger bei einer Zwangsversteigerung eine kurze Zahlung erhält.
Warum ist CLTV wichtig?
Einige Käufer von Eigenheimen entscheiden sich dafür, ihre Anzahlung zu senken, indem sie mehrere Hypotheken auf eine Immobilie erhalten, was zu einem niedrigeren Verhältnis von Kredit zu Wert für die Ersthypothek führt. Auch aufgrund der niedrigeren LTV-Quote vermeiden viele Käufer von Eigenheimen erfolgreich eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI). Ob es besser ist, eine Zweithypothek aufzunehmen oder die Kosten für PMI zu tragen, ist individuell unterschiedlich.
Folglich ist der Zinssatz für eine zweite Hypothek in der Regel höher als der Zinssatz für eine erste Hypothek, da der zweite Hypothekgeber ein höheres Risiko eingeht. Es ist ratsam, dass die Verbraucher die Vor- und Nachteile der Annahme mehrerer Kredite für eine Immobilie in Betracht ziehen. Die Ausübung der Sorgfaltspflicht trägt dazu bei, sicherzustellen, dass das Gewählte unter den gegebenen Umständen die beste Option ist.
Loan-to-Value vs. CLTV
Loan-to-Value (LTV) und CLTV sind zwei der häufigsten Kennzahlen, die während des Zeichnungsprozesses für Hypotheken verwendet werden. Die meisten Kreditgeber schreiben für beide Werte Höchstbeträge vor, über denen der potenzielle Kreditnehmer keinen Anspruch auf einen Kredit hat. Die LTV-Quote berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo. Daher beträgt die LTV-Quote im obigen Beispiel 50%. Dies ergibt sich aus der Division des primären Hypothekensaldos von 100.000 USD durch den Hauswert von 200.000 USD.
Die meisten Kreditgeber schreiben einen maximalen LTV von 80% vor, da Fannie Mae und Freddie Mac keine Hypotheken mit höheren LTV-Verhältnissen kaufen. Kreditnehmer mit einem guten Kreditprofil können diese Anforderung umgehen, müssen jedoch eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen, sofern ihr Primärdarlehenssaldo mehr als 80% des Hauswerts beträgt. PMI schützt den Kreditgeber vor Verlusten, wenn der Wert eines Eigenheims unter das Kreditguthaben fällt.
Primäre Kreditgeber neigen dazu, mit CLTV-Anforderungen großzügiger zu sein. In Anbetracht des obigen Beispiels erhält der primäre Hypothekeninhaber im Falle einer Zwangsvollstreckung sein Geld vollständig, bevor der zweite Hypothekeninhaber etwas erhält. Wenn der Immobilienwert vor dem Zahlungsausfall des Kreditnehmers auf 125.000 USD sinkt, erhält der Hauptpfandgläubiger den gesamten geschuldeten Betrag (100.000 USD), während der zweite Pfandgläubiger nur die verbleibenden 25.000 USD erhält, obwohl er 50.000 USD geschuldet ist. Der Hauptschuldner trägt bei sinkenden Immobilienwerten ein geringeres Risiko und kann es sich daher leisten, einen höheren CLTV zu verleihen.
Beispiel das CLTV-Verhältnis
Angenommen, eine Person kauft ein Haus für 200.000 US-Dollar. Zur Sicherung des Eigentums leistete sie eine Anzahlung in Höhe von 50.000 USD und erhielt zwei Hypotheken in Höhe von 100.000 USD (primär) und 50.000 USD (sekundär). Ihr kombiniertes Loan-to-Value-Verhältnis (CLTV) beträgt daher 75%: ((100.000 USD + 50.000 USD) / 200.000 USD).
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