Gewerbeimmobilien, um den Finanzbeamten in Schach zu halten

Wenn Sie schon als Kind mit einem Freund Baseballkarten getauscht haben, ist Ihnen das Grundprinzip eines "like kind exchange" bereits bekannt. Vielleicht hat Ihr Kumpel José Canseco wirklich geliebt und wollte Ihre Canseco-Rookie-Karte, aber Sie hatten den Verdacht, dass seine Karriere schlecht enden könnte. Sie waren sich einig, Canseco gegen ein paar seiner aufstrebenden Kundenkarten einzutauschen. Sie haben den Wert Ihrer Karte berechnet und entschieden, welche seiner Karten Sie als Gegenleistung erhalten möchten, und haben dann einen Swap getauscht. Es ist eine sichere Wette, dass die IRS nicht von der Aktion abgeschnitten wurde.

Eine ähnliche Börse (auch als Section 1031-Börse bezeichnet) ermöglicht es Immobilieninvestoren, ähnliche Maßnahmen zu ergreifen, indem sie Kapitalgewinne oder -verluste beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie aufschieben. Im Wesentlichen können Sie durch einen ähnlichen Tausch als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit einem anderen Investor tauschen und den Finanzbeamten vom Geschäft fernhalten, bis die Immobilie schließlich gegen Barzahlung verkauft wird. Natürlich ist der Vorgang nicht ganz so einfach wie das Austauschen einiger Baseballkarten, aber dieser Artikel zeigt Ihnen, wie es gemacht wird.

Warum sollten Sie einen Austausch in Betracht ziehen
Die Möglichkeit, Steuerverpflichtungen über eine 1031-Börse (benannt nach § 1031 des Internal Revenue Code) aufzuschieben, ermutigt Anleger, Immobilienportfolios neu auszugleichen und Gelder, die sie ansonsten als Steuern zahlen würden, rentabler einzusetzen. Die Fähigkeit zur Neugewichtung ist bei Immobilien besonders wichtig, da eine Immobilie im Gegensatz zu einzelnen Aktien und Anleihen einen erheblichen Anteil am Wert eines Portfolios ausmachen kann.

Aufgrund des konzentrierten Charakters einer Immobilieninvestition ist es für Portfoliomanager wichtig, die Flexibilität zu haben, ihre Portfolios neu auszugleichen und taktische Wetten in verschiedenen Immobiliensektoren oder Investmentregionen abzuschließen. Eine 1031-Börse fördert einen solchen Ausgleich, indem sie es Anlegern ermöglicht, Immobilienengagements durch den Umtausch einer Immobilie in eine andere umzuwandeln, ohne dass unmittelbar Kapitalertragssteuern anfallen. Durch die ständige Nutzung von 1031 Börsen beim Erwerb und bei der Veräußerung von Immobilien können Anleger die Kapitalertragssteuer aufschieben, bis es Zeit ist, das gesamte oder einen Teil des Portfolios zu liquidieren, eine vorteilhafte Änderung des Steuerrechts vorliegt oder ausreichend Kapitalverluste angefallen sind, um die Kapitalgewinnverpflichtung ausgleichen. (Weitere Informationen dazu, wie Sie Section 1031 für sich arbeiten lassen, finden Sie unter Smart Real Estate Transactions .)

Überblick
Um sich für diese steuerliche Behandlung zu qualifizieren, müssen Anleger bestimmte Anforderungen und Einschränkungen hinsichtlich der Arten von Immobilien, die sie umtauschen können, des Standorts der Immobilien und des Zeitpunkts bestimmter Schlüsselereignisse einhalten. Der nächste Abschnitt enthält eine detaillierte Beschreibung der verschiedenen Anforderungen. Zunächst muss jedoch beachtet werden, dass ein Hauptwohnsitz nicht in Frage kommt. Daher können Sie Ihre Vorortwohnung in Malibu leider nicht gegen ein Strandhaus tauschen. (Weitere Informationen zum Verkauf eines privaten Wohnsitzes finden Sie unter " Werden Sie von Ihrem Hausverkauf mit einem Steuerschock belastet?". Ist es wahr, dass Sie Ihr Haus verkaufen und keine Kapitalertragsteuer zahlen können? )

Das Koordinieren der notwendigen Elemente kann eine ziemlich entmutigende Aufgabe sein. Um den notwendigen Handel und die Dokumentation zu erleichtern, müssen Anleger eine Dritt-Clearing-Stelle, einen so genannten "qualifizierten Intermediär (QI)", einsetzen, der alle mit dem Kauf, Verkauf und Tausch von Immobilien verbundenen Mittel verwaltet. Da die Gelder nicht direkt über die Konten des Steuerzahlers fließen und der Steuerzahler niemals die Kontrolle über das durch die Transaktion erwirtschaftete Bargeld hat, hat der Anleger die Kapitalgewinne effektiv in die umgetauschten Immobilien einbezogen und kann die Kapitalgewinnsteuer bis zum Verkauf von aufschieben Immobilienvermögen gegen Barzahlung.

Das Einrichten und Ausführen einer 1031-Börse und die entsprechende steuerliche Behandlung der Transaktion können sehr komplex sein. Der nächste Abschnitt enthält eine kurze und vereinfachte Beschreibung der Anforderungen und Schritte, die zum Ausführen eines 1031-Austauschs erforderlich sind.

Transaktionsanforderungen

Qualifizierende Eigenschaften
Der Umtausch funktioniert nur für Investmentimmobilien oder Geschäftsliegenschaften. Bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie handelt es sich um eine Immobilie, die gekauft wird, um Erträge zu leasen und zu erzielen. Geschäftseigentum ist ein Eigentum eines Unternehmens, das von diesem genutzt wird, und wird in der Bilanz als Vermögenswert ausgewiesen. Alle Immobilien in den USA, ob verbessert oder nicht verbessert, sind im Allgemeinen von gleicher Art. Immobilien außerhalb der USA gelten als "nicht gleichartige" Immobilien. § 1031 gilt nicht für den Umtausch von Inventar, Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen, sonstigen Wertpapieren oder persönlichen Gegenständen. (Eine Übersicht über die verschiedenen Arten von Immobilien finden Sie in unserem Lernprogramm Exploring Real Estate Investments und Investing In Real Estate .)

Nicht qualifizierende Assets und der Boot
Handelt es sich bei der Transaktion um nicht qualifiziertes Vermögen (nicht gleichartiges Vermögen) oder um Bargeld, muss der Anleger den Veräußerungsgewinn erfassen und die Steuern entsprechend zahlen. Unter der Annahme, dass der Wert eines der getauschten Objekte höher ist als der Wert des anderen, wird das nicht qualifizierte Vermögen, das zum Ausgleich des Wertes zwischen den Börsen verwendet wird, als "Boot" bezeichnet und unterliegt weiterhin der normalen Kapitalertragssteuer.

Zeitliche Koordinierung
Während Transaktionen nicht gleichzeitig sein müssen, gibt es Einschränkungen für bestimmte Transaktionszeitelemente. Um beispielsweise eine Transaktion als 1031-Börse zu qualifizieren, muss ein Investor die auszutauschende Immobilie vor dem Abschluss identifizieren und die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss des Verkaufs des ersten Vermögenswerts identifizieren. Darüber hinaus muss die Transaktion zum Erwerb des Ersatzobjekts innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des ersten Geschäfts ausgeführt werden. Für die meisten Anleger ist es eine der schwierigsten Aufgaben, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf des zurückgegebenen Vermögenswerts Ersatzvermögen zu identifizieren. Dies ist jedoch wichtig, da diese zeitlichen Beschränkungen sehr streng sind und der IRS keine Verlängerungen gewährt.

Qualifizierter Vermittler
Aufgrund der Komplexität dieser Vereinbarungen und der mit der Börse verbundenen Anforderungen und Beschränkungen müssen die Investoren, die die Börse sponsern, einen qualifizierten Intermediär einsetzen, um die Transaktion zu erleichtern. Der qualifizierte Vermittler, definiert als eine Gesellschaft, die in Vollzeit 1031 Börsengeschäfte abwickelt, bietet keine Rechts- oder Steuerberatung an. Es kann sich nicht um eine Geschäftspartei handeln, z. B. eine CPA-Firma, einen Anwalt oder einen Immobilienmakler, die / der innerhalb von 24 Monaten vor der ersten Immobilientransaktion eine Beziehung zum Steuerpflichtigen hatte. Das QI sollte vorzugsweise ein Drittunternehmen sein, das zuvor keine dieser Dienstleistungen für Transaktionsteilnehmer erbracht hat.

Das QI führt verschiedene Moderationsdienste durch und fungiert als Brücke zwischen den beteiligten Parteien, um die Strukturierung und Durchführung des Austauschs zu unterstützen. Seine Aufgaben umfassen:

• Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen und Tätigkeit als Clearingstelle, um sicherzustellen, dass alle geeigneten Parteien Unterlagen erhalten.
• Sicherstellen, dass die Gelder auf einem gesicherten und versicherten Bankkonto aufbewahrt werden und dass alle Auszahlungen bei Abschluss der Transaktionen auf Treuhandkonten erfolgen.
• Vorlage einer vollständigen Abrechnung der Transaktionen für Steueraufzeichnungen und Vorlage eines Formulars 1099 an die Steuerzahler und an die IRS, in dem alle erforderlichen Steuern und gezahlten Kapitalertragssteuern dokumentiert sind.

Die strengen Vorschriften des IRS in Bezug auf bestimmte Anforderungen unterstreichen den Wert des qualifizierten Vermittlers und die Wichtigkeit der Auswahl eines geeigneten Vermittlers. Eine der Hauptaufgaben von QI besteht darin, die Transaktionsbeteiligten auf dem Laufenden zu halten und sicherzustellen, dass sie die Anforderungen erfüllen, die Steuerzahler erfüllen, um sich für eine steuerliche Vorzugsbehandlung ihrer Immobiliengewinne zu qualifizieren. Daher ist es wichtig, dass Anleger die Vermittler ihrer Transaktion sorgfältig recherchieren und auswählen. (Weitere Informationen finden Sie unter Die Vorteile der Verwendung eines Immobilienanwalts .)

Der nächste Abschnitt befasst sich mit Multi-Property-Börsen und den grundlegenden Zeitplänen, die Anleger einhalten müssen.

Mehrere Immobilienbörsen
Bei einem ähnlichen Tausch muss ein Investor keinen persönlichen Tausch von Immobilien vornehmen. Auf jeder Seite der Vermittlungsstelle können mehrere Eigenschaften verwendet werden, sofern die folgenden Regeln erfüllt sind. Diese Regeln werden im Allgemeinen als "Drei-Eigenschaften" -, "95%" - und "200%" -Regeln bezeichnet.

• Die Drei-Immobilien-Regel - Alle drei Immobilien können unabhängig vom Marktwert qualifiziert sein.
• Die 95% -Regel - Es können beliebig viele Immobilien qualifiziert werden, solange der beizulegende Zeitwert (Fair Market Value, FMV) der zum Ende des Umtauschzeitraums erhaltenen Immobilien nicht mehr als 95% des kumulierten FMV aller identifizierten potenziellen Ersatzimmobilien beträgt.
• Die 200% -Regel - Es können beliebig viele Immobilien getauscht werden, solange der kumulierte FMV der Ersatzeigenschaften nicht mehr als 200% des kombinierten FMV aller ausgetauschten Immobilien zum ursprünglichen Übertragungstermin beträgt.

Obwohl das IRS hinsichtlich der Anzahl der Vermögenswerte, die es zum Zwecke der Aufschiebung der Kapitalertragssteuer austauschen kann, sehr flexibel ist, ist der Zeitpunkt für die Identifizierung dieser Immobilien und die Durchführung des Austauschs sehr genau.

Transaktionsplan und Zeitachse
Obwohl der Transaktionsplan und der Zeitplan für einen 1031-Austausch sehr komplex werden können, folgen bestimmte Elemente einem Grundformat und sind für die meisten Transaktionen ähnlich.

1. Ein Investor, der an einer ähnlichen Börse teilnehmen möchte, identifiziert zunächst die zu verkaufende Immobilie oder die zu verkaufenden Immobilien - die "abgegebene Immobilie" - und verkauft sie dann mit Hilfe des Vermittlers an einen Dritten. Der Vermittler erhält die Gelder als Verkäufer und sichert alle Gelder im Treuhandkonto.
2. Mit dem Treuhandvermögen hat der Investor 45 Tage Zeit, um ein oder mehrere "Ersatzobjekte" für die Börse auszuwählen, die innerhalb von 180 Tagen nach der ersten Transaktion von einem Drittverkäufer gekauft werden müssen. Der Vermittler tritt als Käufer auf und sichert das Kapital in Treuhandkonto und leitet das entsprechende Guthaben an den Verkäufer oder die Verkäufer weiter. (Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach einem Ersatz benötigen, sehen Sie sich die zehn wichtigsten Merkmale eines rentablen Mietobjekts an und finden Sie das Glück bei gewerblichen Immobilien .)
3. Als nächstes erstellt der QI alle Buchhaltungsunterlagen für den Steuerpflichtigen, aus denen hervorgeht, dass die Gelder eine QI-Clearingstelle durchlaufen haben und dass die Konten des Steuerpflichtigen / Anlegers keine Gelder erhalten haben. Das QI erstellt außerdem ein Formular 1099, in dem alle Kapitalgewinne aus der Erstellung eines nicht qualifizierten "Boot" sowie alle im Rahmen der Transaktion gezahlten Steuern aufgeführt sind, und leitet das Formular an das IRS weiter.
4. Eventuell wird der Steuerpflichtige das IRS-Formular 8824 beim IRS einreichen, zuzüglich aller ähnlichen Dokumente, die vom Staat, in dem sich die Immobilien befinden, oder vom Steuerpflichtigen verlangt werden. Neben der Erleichterung des Austauschs legt der qualifizierte Vermittler auch alle für die Transaktionen erforderlichen Austauschdokumente vor, z. B. Eigentumsurkunden und Immobilienverträge.

Da der QI die Mittel sowohl aus dem Verkauf als auch aus dem Kauf der getauschten Immobilien kontrolliert hat und der Investor für den Verkauf des abgetretenen Vermögenswerts Immobilien anstelle von Bargeld erhalten hat, werden Kapitalgewinne abgegrenzt. Mit Ausnahme von "Booten" können Kapitalgewinne durch gleichartige Börsen kontinuierlich abgegrenzt werden, bis Vermögenswerte schließlich gegen Bargeld verkauft werden. Zu diesem Zeitpunkt werden die kumulierten Kapitalgewinne nach den geltenden Besteuerungsmethoden besteuert.

Fazit
Ein ähnlicher Tausch ist möglicherweise nicht so einfach wie der Handel mit Baseballkarten Ihrer Jugend, aber Sie können damit Ihre Anlageimmobilien tauschen und den Finanzbeamten von dem Geschäft fernhalten. Durch die fortlaufende Teilnahme an diesen ähnlichen Börsen können Anleger Immobilientransfers durchführen, um das Engagement in bestimmten Immobiliensektoren zu erhöhen oder zu verringern, und gleichzeitig Kapitalgewinne aufschieben, bis die Immobilien schließlich gegen Barzahlung verkauft werden. Sobald Sie die Spielregeln verstanden haben, können Sie Ihr Immobilienportfolio auf diese Weise effizient ausbalancieren.

Weitere Strategien, um dem Steuermann immer einen Schritt voraus zu sein, finden Sie unter Steuertipps für den einzelnen Anleger und unter Tipps zum Steuern zum Jahresende zum Geldsparen .