Was 200.000 US-Dollar auf dem Immobilienmarkt von Atlanta kaufen werden
Der mittlere Listenpreis in Atlanta liegt laut dem von Realtor.com veröffentlichten National Housing Trend Report für Februar 2014 bei 184.900 USD und damit um 12, 1% über dem Vorjahreswert . Damit liegt Atlanta leicht unter dem nationalen Durchschnittspreis von 199.000 US-Dollar. Wo Atlanta jedoch glänzt, ist im Inventar: Es befindet sich in Bezug auf die Gesamtzahl der Einträge in den 146 Regionen des Berichts ganz oben. Immobilien, die derzeit auf Realtor.com zum Verkauf angeboten werden, liegen im Preis zwischen weniger als 10.000 US-Dollar für notleidende Immobilien und 15, 9 Millionen US-Dollar für eine palastartige Immobilie in Buckhead, der "Beverly Hills of the South". Hier ist ein Blick darauf, was Sie für 200.000 US-Dollar kaufen können. (Weitere Informationen zum Kauf eines Eigenheims finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA.)
Marktübersicht
Die Immobilienpreise in Atlanta erreichten Mitte 2007 ihren Höchststand, fielen dann für die nächsten Jahre und erreichten Anfang 2012 den Tiefpunkt. Seitdem haben sich die Preise langsam erholt. Das jüngste Beige Book, der umfassende Wirtschaftsbericht, der achtmal im Jahr von der Federal Reserve veröffentlicht wird, zeigt mehrere günstige Faktoren auf dem Atlanta-Immobilienmarkt auf: gestiegene Verkäufe von Eigenheimen, höhere Nachfrage nach Hypotheken für Wohnimmobilien, starker Anstieg des Neubaus von Eigenheimen Mehrfamilienbau und ein Rückgang der Hypothekenrefinanzierung.
Was 200.000 Dollar kaufen werden
Mit Preisen, die immer noch unter den Höchstständen von 2007 liegen, können Käufer in vielen Stadtteilen und Vororten der Stadt ein gutes Geschäft finden. "Die Metropolregion Atlanta ist weit verbreitet und vielfältig, und was 200.000 US-Dollar kosten, ist unterschiedlich", sagt Maura Neill von Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. "Am Montag, dem 24. März 2014, ergab eine Suche nach 200.000 US-Dollar-Häusern in der MLS 95 Einzel- und sieben Nebenergebnisse (Eigentumswohnung, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)."
"In Einfamilienhäusern sind Grundstücke mit einer Größe von etwa 1.500 bis 2.000 Quadratfuß zu erwarten", sagt Neill. Das Bezahlen von 200.000 US-Dollar biete Käufern eine große Auswahl. "Ein Blick auf einige dieser Auflistungen zeigte ein renoviertes Cottage aus den 1940er Jahren mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern (1.900 Quadratfuß) in East Lake und eine gemauerte Ranch aus den 1960er Jahren mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern mit Keller (1.800 Quadratfuß) in East Cobb (Marietta) müsste ein wenig modernisiert werden. Zum gleichen Preis würde man auch eine Ranch aus Backstein der 90er Jahre mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern (1.600 Quadratfuß) in einem Seeviertel in Duluth oder ein größeres mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern kaufen Zweistöckiges Apartment im Charleston-Stil mit doppelter Veranda in Grant Park / Peoplestown. " Viele der Häuser zu diesem Preis verfügen über Parkettböden, begehbare Kleiderschränke, eingezäunte Hinterhöfe und Kamine. Einige bieten Garagen oder Carports sowie Aktualisierungen für die Küche, z. B. Küchengeräte aus Edelstahl und Arbeitsplatten aus Granit. Darüber hinaus befinden sich viele Häuser in fußläufiger Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Schulen in der Umgebung.
Käufer, die an Reihenhäusern interessiert sind, werden feststellen, dass "1.100 bis 1.400 Quadratfuß und zwei oder drei Schlafzimmer die Norm sind", zitiert Neill ein 2, 5-Bad-Reihenhaus mit zwei Schlafzimmern (1.300 Quadratfuß) zum Verkauf auf der Westseite von Atlanta. Oft enthalten: Hartholzböden; Küchen-Updates, einschließlich Granit-Arbeitsplatten und Glasfliesen-Aufkantungen; Begehbare Kleiderschränke; zugewiesene Parkplätze und Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbäder, Wäscherei und Grünflächen.
"Der Atlanta-Markt ist immer noch bemerkenswert erschwinglich", sagt Neill, der darauf hinweist, dass in der Metropolregion Atlanta etwas mehr als 20.000 Häuser zum Verkauf stehen (ohne Angebote zum Verkauf durch Eigentümer). Obwohl die 104 angebotenen Häuser für genau 200.000 US-Dollar nur die Hälfte von 1% des Inventars ausmachen, "gibt es unzählige Möglichkeiten für Käufer in der Umgebung und wirklich für jeden etwas in Atlantas vielfältigem Markt", fügt sie hinzu.
Holen Sie sich das meiste Haus für Ihr Geld
Nach der Finanzkrise von 2008 war der Atlanta-Markt - zusammen mit unzähligen anderen im ganzen Land - von Zwangsvollstreckungen überflutet. "Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe waren früher die Antwort auf die Frage, wie Sie das meiste Haus für Ihr Geld in der Metropolregion Atlanta bekommen können", sagt Neill. Laut RealtyTrac.com, einem Online-Immobilieninformationsunternehmen und Marktplatz für abgeschottete Immobilien in den USA, gingen die Einreichungen für Atlanta im vergangenen Jahr mit einem Rückgang der Auktionen um 33, 3% und einem Rückgang von 26, 4% gegenüber dem Vorjahr deutlich zurück Vereinigte Staaten. Derzeit liegt Metro Atlanta in der Nähe des nationalen Durchschnitts mit einem von 1.162 abgeschotteten Häusern (im Vergleich zu ungefähr einem von 1.170 Häusern im ganzen Land).
So holen Sie heute das meiste Haus für Ihr Geld: "Kaufen Sie in einem Bereich ein, in dem Sie sich wie zu Hause fühlen und keine Angst vor kosmetischen Neuerungen haben - nicht nur malen und beleuchten, sondern auch Fußböden und Armaturen (wie Wasserhähne) ersetzen, Türgriffe usw.), Tapeten entfernen und neue Haushaltsgeräte einplanen. " Natürlich ist es wichtig, die zu erwartenden Ausgaben zu budgetieren und dabei zu berücksichtigen, was warten kann (z. B. die Türklinken) und was der Käufer sofort erledigen möchte (z. B. Ersetzen des Teppichs und Herunterziehen der veralteten Tapete) ). Wenn Sie zu einem Spitzenpreis einkaufen, ist es schwierig, Aktualisierungsprojekte in Angriff zu nehmen. Daher ist es immer eine gute Idee, sicherzustellen, dass im Budget Platz für die Aktualisierungen ist, die der Käufer für wesentlich hält.
Käufer, die das Potenzial eines Eigenheims erkennen und bereit sind, etwas zu tun, erhalten möglicherweise mehr Eigenheim für ihr Geld, auch wenn die Aktualisierungen bezahlt sind. "Wirklich versierte Käufer - oder Käufer mit einem Makler, dem sie vertrauen können - können vergangene Schönheitsfehler und veraltete Einrichtungsgegenstände an den" Knochen "des Hauses erkennen - dem Grundriss, den Raumgrößen und dem Potenzial. Das bringt Ihnen das meiste Haus." das Geld ", sagt Neill.
Kaufen oder mieten?
Im ganzen Land hat sich der Abstand zwischen Miet- und Kaufkosten verringert, was zum Teil auf steigende Zinsen und Immobilienpreise zurückzuführen ist. Trulias Rent vs. Buy-Bericht, der vom Online-Immobilienaggregator Trulia.com veröffentlicht wurde, zeigte, dass es vor einem Jahr 44% günstiger war, ein Haus zu kaufen, als eines zu mieten. heute ist die Zahl auf 38% gesunken. In dem Bericht werden die Kosten für einen Zeitraum von sieben Jahren anhand von fünf Berechnungen verglichen:
- Der durchschnittliche Miet- und Verkaufspreis für eine identische Gruppe von Immobilien.
- Die anfänglichen monatlichen Gesamtkosten für den Besitz (unter der Annahme einer 20% -igen Abnahme und einer 30-jährigen Festhypothek mit 3, 5% Zinsen sowie der jährlichen Unterhalts-, Versicherungs-, Versorgungs- und Grundsteueraufwendungen) und die Miete (monatliche Miete plus Mieterversicherung) ;
- Die zukünftigen monatlichen Gesamtkosten für Eigentum und Miete;
- Einmalige Kosten und Erlöse (für den Besitz beinhaltet dies Abschlusskosten und eine Kapitalertragssteuer von 15% für Gewinne über dem jährlichen Ausschluss von 500.000 USD; für die Anmietung beinhaltet dies eine Kaution von einem Monat); und
- Der Barwert (Barwert), der die Opportunitätskosten des Geldes berücksichtigt (dies vergleicht die Zahlungsströme im Zeitverlauf).
Die Entscheidung zum Kauf oder zur Miete hängt von einer Reihe von Faktoren ab, einschließlich der Dauer Ihres geplanten Aufenthalts im Haus sowie Ihrem Hypothekenzins und Ihrer Steuerklasse. Wenn Sie beispielsweise ein festverzinsliches Darlehen mit 4% und einer Laufzeit von 30 Jahren besichern; Laut dem Rent or Buy-Rechner von Trulia.com, der sich in der Steuerklasse von 15% befindet und vorsieht, sieben Jahre in einem Haus zu leben, ist der Kauf in Atlanta möglicherweise 28% günstiger als die Miete . Wenn Sie jedoch nur zwei Jahre an Ort und Stelle bleiben möchten, ist die Miete 20% günstiger als der Kauf, alle anderen Faktoren bleiben gleich.
Die Quintessenz
Hauskäufer aus Atlanta können bei einem Preis von 200.000 USD ein angemessenes Inventar und deutlich mehr Immobilien finden, wenn sie ihre Suche geringfügig darüber und darunter ausdehnen. Häuser in dieser Preisklasse sind in der Regel gepflegte und modernisierte Immobilien in der Größenordnung von 1.500 bis 2.000 Quadratfuß für Einfamilienhäuser und 1.100 bis 1.400 Quadratfuß für Einfamilienhäuser, einschließlich Eigentumswohnungen und Stadthäuser. Käufer, die bereit sind, über die Schönheitsfehler eines Hauses hinauszuschauen, können am Ende das meiste Haus für ihr Geld bekommen.