Ferienhaus oder einkommensschaffende Investition?

Der amerikanische Traum vom Kauf eines Eigenheims hat sich in den letzten 50 Jahren ziemlich verändert und sich zu Zweit- oder Ferienhäusern ausgeweitet. Aber diese Hütten am See, die Hütten in den Bergen und die Hütten am Strand stehen oft 90% des Jahres leer, während ihre Besitzer Zeit für den nächsten Urlaub haben - und die Hypotheken- und Grundsteuern bezahlen.

Natürlich gibt es auch eine Alternative, um Ihr Ferienhaus Staub sammeln zu lassen, wenn Sie nicht da sind: Mieten Sie es an andere Personen, die sich eine Auszeit von der Arbeit gönnen möchten. Während das Mieten lukrativ sein kann, müssen Sie die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigen.

Die zentralen Thesen

• Der IRS betrachtet ein Zweitwohnsitz als eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin verbringen und versuchen, es für den Rest der Zeit zu mieten.
• Mietverluste können nur mit Erträgen aus anderen Mietverträgen, einer von Ihnen nicht geführten Personengesellschaft oder einer S-Gesellschaft verrechnet werden.
• Die Zeitspanne, in der Sie ein Ferienhaus besessen haben, beeinflusst, welche Kapitalertragssteuern Sie zahlen.
• Wenn Sie ein zweites Haus besitzen, um es zu mieten, und Sie einen AGI unter 150.000 USD haben, können Sie dieses aktiv verwalten.

Ein zweites Zuhause leisten

Der Kauf und Erhalt eines Zweitwohnsitzes ist eine enorme finanzielle Entscheidung. Ein Zweitwohnsitz hat alle Kosten Ihres Erstwohnsitzes und oft mehr, aber ohne die einfachen Abschreibungen von der IRS.

Wenn Sie über den Kauf eines Zweitwohnsitzes nachdenken, müssen Sie zunächst entscheiden, ob Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren oder ob Sie bar bezahlen. Verwenden Sie zur Entscheidungshilfe einen Hypothekenrechner, um die Zinssätze der Kreditgeber in der Region zu ermitteln, in der sich Ihre Ferienimmobilie befindet. Nachdem Sie Schätzungen zu den Gesamtkosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen gesammelt haben, überprüfen Sie Ihre Finanzdaten, ob es sinnvoller ist, eine Hypothek aufzunehmen oder Bargeld zu zahlen.

Wenn Sie sich auf ein Feriendomizil festgelegt haben, aber nicht das Kapital für einen Kauf in bar haben, beachten Sie, dass die IRS die Lücke geschlossen hat, in der Sie eine zweite Hypothek zum Kauf einer separaten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verwenden könnten, während Sie Ihre noch abziehen Zahlungen als persönliche Hypothekenzinsen. Wenn Sie vorhaben, eine Zweitwohnung zu leihen, müssen Sie eine weitere Hypothek aufnehmen, die steuerlich absetzbare Zinsen vorsieht.

7, 4 Millionen

Die Anzahl der Häuser in den USA, entsprechend 5, 6% des gesamten Wohnungsbestandes, die nach Angaben der National Association of Home Builders und des Census Bureau für den Steuerabzug für Zweitwohnungen qualifiziert sind.

Die IRS bei Vacation Home Investments

Wenn Sie ein Haus besitzen und es weniger als 15 Tage mieten, müssen Sie das Einkommen nicht angeben. Der IRS betrachtet ein Zweitwohnsitz jedoch als eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin verbringen und dann versuchen, es für den Rest der Zeit zu mieten. Es ist wichtig zu bedenken, dass die Nachfrage nach Ihrer Hütte im Wald möglicherweise nur zu Spitzenzeiten auftritt - in dem Zeitraum, in dem Sie die Immobilie wahrscheinlich selbst nutzen möchten.

Zweitwohnungen scheinen ein grauer Fleck für die IRS zu sein. Alle Mietverluste sind "passive Verluste" oder "Hobbyverluste". Diese können nur gegen Einkünfte aus anderen passiven Aktivitäten wie anderen Vermietungen, einer privaten Partnerschaft, die Sie nicht mit betreiben, oder einer S-Gesellschaft abgeschrieben werden. Passive Verluste, die Sie nicht verwenden können, werden vorgetragen, bis Sie das Ferienhaus verkaufen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie die Verluste der Vergangenheit verwenden, um etwaige Gewinne auszugleichen. Wenn Sie nach dem Verkauf über zusätzliche passive Verlustabschreibungen verfügen, können Sie diese gegen das reguläre Einkommen geltend machen.

Nach den neuesten Leitlinien des IRS für das Steuerjahr 2019 können Sie bis zu 25.000 USD pro Jahr abziehen, wenn:

• Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen beträgt weniger als 100.000 US-Dollar
• Sie beteiligen sich aktiv an der Verwaltung der Immobilie

Diese Steuererleichterung verschwindet bei einem bereinigten Bruttoeinkommen von 150.000 USD, obwohl die meisten Leute, die es sich leisten können, ein Zweitwohnsitz zu kaufen, einen weit über diesen Zahlen liegenden AGI haben werden. Wenn Ihr AGI zwischen 100.000 und 150.000 US-Dollar liegt, erhalten Sie die Hälfte des Abzugs. Aktive Teilnahme ist die größte Herausforderung. Sie können den jährlichen Abzug verwenden, wenn Sie oder Ihr Ehepartner ein qualifizierter Immobilienfachmann werden und die Immobilie aktiv verwalten möchten, indem Sie die passiven Verluste buchen. Seien Sie jedoch gewarnt, dass das IRS wahrscheinlich nicht glaubt, dass Sie als Immobilienverwalter einen Vollzeitjob und Mondschein haben. Sie benötigen ein detailliertes Tagebuch darüber, warum, wann, wo und was Sie als Hausverwalter tun, um Ihren Fall zu belegen und den Abzug vorzunehmen.

Die meisten Menschen, die Zweitwohnungen besitzen, wären besser bedient, wenn sie für Steuerzwecke als gemischt genutzte Immobilie eingestuft und nur für die steuerfreien 14 Nächte in einem bestimmten Jahr vermietet würden.

Verkauf eines Ferienhauses

Immobilien in beliebten Urlaubsgebieten werden in der Regel überdurchschnittlich geschätzt, daher möchten Sie sich möglicherweise irgendwann auszahlen und verkaufen. Die Dauer Ihres Ferienhausbesitzes beeinflusst Ihre Kapitalertragsteuer. Wenn Sie vor Ablauf eines Jahres verkaufen, unterliegen Sie der kurzfristigen Kapitalgewinnrate. Wenn Sie nach einem Jahr verkaufen, wird Ihre Bundessteuer mit der langfristigen Kapitalgewinnrate berechnet.

Sie können jedoch ein bisschen ausweichen, wenn Sie bereit sind, komplett umzuziehen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit einem Steuerfreibetrag von 250.000 USD pro Person verkaufen, in das Ferienhaus einziehen und ihn als neuen Hauptwohnsitz deklarieren, können Sie die Steuerbefreiung von 250.000 USD (500.000 USD für Paare) erneut in Anspruch nehmen - vorausgesetzt, Sie wohnen bei Das ehemalige Ferienhaus seit zwei Jahren. Leider ist diese Strategie oft nur für Selbstständige oder Rentner praktikabel. Es gibt auch andere Beschränkungen für die Verwendung des Kapitalgewinnausschlusses für Ferienhäuser, die in einen Hauptwohnsitz umgewandelt wurden.

Fast 60% der Amerikaner sind nach den neuesten Zahlen für 2018 in irgendeiner Form lebensversichert.

Wenn Sie sich entschließen, Zweitwohnsitz-Vermieter zu werden, und Sie einen AGI von unter 150.000 US-Dollar haben, besteht Ihre beste Vorgehensweise möglicherweise darin, sich aktiv an der Verwaltung Ihres eigenen Eigentums zu beteiligen.

Tipps für den zweiten Hausbesitzer

Wenn Sie ein zweites Zuhause besitzen, um es zu mieten, und Sie einen AGI unter 150.000 USD haben, dann steigen Sie dort ein und beginnen Sie, es aktiv zu verwalten. Dies bedeutet, dass Sie keinen Agenten verwenden können, um Mieter zu finden. Sie werden Reparaturen persönlich arrangieren, aber es gibt Ihnen passive Verluste zum Abschreiben.

Wenn aktives Management Sie nicht anspricht oder Ihr AGI zu hoch ist, verbringen Sie mehr Zeit in der Kabine und verwandeln Sie diese in eine gemischt genutzte Immobilie anstatt in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie. Dies bedeutet, dass sich die Steuern mit der Änderung der Bezeichnung ändern - hauptsächlich, dass Sie keine passiven Verluste verwenden können. Sie können jedoch einen Prozentsatz der Hypothekenzinsen und Grundsteuern als Abzüge von Ihrer Einkommensteuer geltend machen.