Abschnitt 1031
Section 1031 ist eine Bestimmung des Internal Revenue Code (IRC), die die Steuer auf qualifizierten Umtausch von gleichartigen Immobilien aufschiebt. Section 1031 ist auch als Starker Loophole bekannt. Qualifizierende Börsen des Abschnitts 1031 werden als 1031-Börsen, gleichartige Börsen oder Starker-Börsen bezeichnet.
§ 1031 wird erklärt
§ 1031 verschiebt die Steuer auf ordnungsgemäß strukturierte 1031 Börsen. Für 1031 Börsen, die vor dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, umfasst gleichartiges Eigentum eine breite Palette von realem und materiellem persönlichem Eigentum, das für geschäftliche Zwecke oder Investitionen gehalten wird, wie Franchise-Unternehmen, Kunst, Ausrüstung, Handelsbestände, Wertpapiere, Partnerschaftsanteile und Vertrauenszertifikate und vorteilhafte Interessen. Für 1031 Börsen, die nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, wird aufgrund der kürzlich erlassenen Steuergesetzgebung klargestellt, dass die einzig zulässige Immobilie eine Geschäfts- oder Anlageimmobilie ist. Infolge dieser Änderung konzentriert sich dieser Artikel auf 1031 nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossene Börsen für gleichartige Geschäfts- und Anlageimmobilien.
§ 1031 Immobilien
§ 1031 Immobilien für 1031 Börsen, die nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, sind Immobilien, die zur Investition oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft gehalten werden. Die Immobilie muss in den Vereinigten Staaten liegen, um ähnlich zu sein.
§ 1031 Schritte zu einem steuerlich latenten Umtausch
§ 1031 verschiebt die Steuer auf Swaps gleichartiger Immobilien, die rechtzeitig getätigt werden. Die wichtigsten Schritte zu einem strukturierten 1031-Austausch sind:
- Ersatzimmobilien müssen artgerecht sein.
- Jeder "Boot" im Jahr des 1031 Exchange muss versteuert werden.
- Nach dem Verkauf von Geschäfts- oder Investitionsimmobilien müssen ersatzähnliche Immobilien innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen erworben werden.
Gleichartige Immobilien definiert
§ 1031 definiert gleichartige Immobilien als Grundstücke, die zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Gewerbe oder zu Investitionszwecken gehalten werden. § 1031 schiebt die Steuer auf, wenn diese Immobilie in eine ordnungsgemäß strukturierte 1031 Börse für gleichartige Immobilien getauscht wird, die weiterhin für die produktive Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft oder für eine Investition gehalten werden.
Boot definiert
Gemäß § 1031 kann ein Investor zusätzlich zu den getauschten gleichartigen Immobilien Barmittel, Verbindlichkeiten oder andere nicht gleichartige Immobilien geben oder erhalten. Barmittel, Verbindlichkeiten oder anderes nicht gleichartiges Eigentum, das in einer 1031-Börse ausgegeben oder entgegengenommen wird, werden als „Aufladung“ bezeichnet. Aufladung löst steuerpflichtige Gewinne oder Verluste im Jahr der Börse aus. Die steuerpflichtige Summe, die nicht von § 1031 abgegrenzt wird, ist die Höhe des Stiefels. Die nach § 1031 abgegrenzte steuerpflichtige Summe ist der Kapitalgewinn oder -verlust aus der getauschten gleichartigen Immobilie.
Austausch-Timing
§ 1031 sieht vor, dass ein Steuerpflichtiger, der Geschäfts- oder Anlageimmobilien 45 Kalendertage nach Abschluss verkauft, bis zu drei (und unter bestimmten Umständen vier oder mehr) gleichartige Ersatzimmobilien identifiziert. Die Ersetzung muss erworben und der Umtausch 1031 bis zum früheren Datum von 180 Kalendertagen oder dem Fälligkeitsdatum (mit Verlängerungen) der Steuererklärung des Steuerpflichtigen abgeschlossen sein.
Berichterstattung über die 1031 Exchange
Obwohl die Steuer latent ist und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der 1031-Umtausch auf Formular 8824, Gleichartige Börsen, gemeldet werden. In den Anweisungen von Form 8824 wird erläutert, wie die Details des 1031-Austauschs gemeldet werden. Der Gewinn, der erkannt wurde, weil der Start empfangen wurde, wird auf Formular 8949, Schedule D (Formular 1040) oder Formular 4797 angegeben. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Ergebnis ausgewiesen werden.
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