Betriebsausgabenquote (OER)
Bei Immobilien ist die Betriebskostenquote (OER) eine Messung der Kosten für den Betrieb eines Grundstücks im Vergleich zu den Einnahmen, die durch das Grundstück erzielt werden. Sie berechnet sich aus der Division des Betriebsaufwands einer Immobilie (abzüglich Abschreibungen) durch den Bruttobetriebsertrag und dient zum Vergleich des Aufwands ähnlicher Objekte. Ein Anleger sollte nach roten Fahnen Ausschau halten, z. B. nach höheren Instandhaltungsaufwendungen, Betriebserträgen oder Versorgungsunternehmen, die ihn möglicherweise vom Kauf einer bestimmten Immobilie abhalten.
Die Betriebskostenquote liegt idealerweise zwischen 60% und 80%. Je niedriger sie ist, desto besser.
Die zentralen Thesen
- Die betriebliche Aufwandsquote ist ein Maß dafür, wie profitabel eine einkommensstarke Immobilie für einen Investor ist.
- Sie errechnet sich aus der Division aller betrieblichen Aufwendungen abzüglich Abschreibungen durch die betrieblichen Erträge.
- Eine niedrigere OER ist erwünscht, da dies bedeutet, dass die Ausgaben im Verhältnis zum Umsatz minimiert werden.
Die Formel für OER lautet:
OER = Gesamtbetriebsaufwendungen - Abschreibungen BruttoumsatzOER = \ frac {\ text {Gesamtbetriebsaufwendungen} - \ text {Abschreibungen}} {\ text {Bruttoumsatz}} OER = BruttoumsatzGesamtbetriebsaufwendungen - Abschreibungen
Wie berechnet man die OER?
1:23Betriebsausgabenquote
Um die OER für eine Immobilie zu berechnen, müssen Sie die Betriebskosten kennen. Darunter fallen alle Arten von Gebühren und Kosten, die als normale Geschäftskosten anfallen. Sie müssen auch die Abschreibungskosten der Immobilie berechnen, die von der jeweiligen verwendeten Buchführungsmethode abhängen.
Was sagt Ihnen die Betriebskostenquote?
Durch die Berechnung der OER über mehrere Jahre kann ein Anleger die Entwicklung der Betriebskosten einer Immobilie besser erkennen. Steigen die Kosten einer Immobilie jährlich stärker als die Einnahmen, erhöht sich auch die OER jährlich. Daher kann der Anleger mehr Geld verlieren, je länger er die Immobilie hält.
Wenn ein Investor ein Mehrfamilienhaus besitzt, sollte er die Leerstandsquote anhand der effektiven Mieteinnahmen oder der potenziellen Mieteinnahmen abzüglich der Leerstandsquote und der Kreditausfälle ermitteln und nicht anhand der potenziellen Mieteinnahmen. Da die Verwaltung von Leerständen zu einer effizienten Immobilienverwaltung gehört, liefert die Verwaltung von Leerständen in einer OER ein genaueres Bild der Betriebskosten und zeigt, wo Verbesserungen vorgenommen werden können. Beispielsweise wird eine schlecht verwaltete Immobilie höchstwahrscheinlich höhere Leerstandsquoten aufweisen, was sich in der OER widerspiegeln wird.
Liegenschaftsverwaltungsgebühren, Nebenkosten, Müllentsorgung, Wartung, Versicherung, Reparaturen, Grundsteuern und andere Kosten sind in den Betriebskostenquoten enthalten. Zusätzliche Betriebskosten, die Anleger in die OER einfließen lassen sollten, umfassen Grundstücksverwaltungsgebühren, Landschaftsgestaltung, Anwaltsgebühren, Vermieterversicherungen und Grundversicherungen. Diese Kosten tragen zum täglichen Betrieb der Unterkunft bei. Aus diesem Grund sind Darlehenszahlungen, Kapitalverbesserungen und persönliches Eigentum nicht im Betriebsaufwand enthalten.
Ein niedrigerer OER bedeutet in der Regel, dass die Immobilie effizient verwaltet wird und für Investoren rentabler ist und dass weniger Einnahmen aus der Immobilie die Betriebs- und Wartungskosten decken. Wenn das Geschäft skalierbar ist, kann der Eigentümer die Miete für jede Einheit erhöhen, ohne die Betriebskosten erheblich zu erhöhen. Darüber hinaus kann die OER aufzeigen, wo potenzielle Probleme auftreten können, z. B. dass die Stromrechnungen erheblich ansteigen, sodass Anleger Probleme schneller lösen und ihre Gewinne schützen können.
Beispiel für die Verwendung der OER
Nehmen wir ein hypothetisches Beispiel: Investor A besitzt ein Mehrfamilienhaus und bringt monatlich 65.000 US-Dollar Miete ein. Der Investor zahlt außerdem 50.000 USD für die Betriebskosten einschließlich seiner monatlichen Hypothekenzahlungen, Steuern, Nebenkosten usw. Die Liegenschaft wird in diesem Jahr voraussichtlich auch um 85.000 USD an Wert verlieren.
Daher kann die jährliche OER wie folgt berechnet werden:
[($ 50.000 × 12) - 85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[($ 50.000 \ mal 12) - 85.000]} {(65.000 \ mal 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [($ 50.000 × 12) - 85.000] = 66%
Dies bedeutet, dass die betrieblichen Aufwendungen ungefähr zwei Drittel der Einnahmen aus dieser Immobilie ausmachen.
Der Unterschied zwischen der OER und der Cap Rate
Der Kapitalisierungssatz (oder Cap-Satz) wird in der Welt der gewerblichen Immobilien verwendet, um die erwartete Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzuzeigen. Diese Messung wird oft als "Cap-Rate" bezeichnet und basiert auf dem Nettogewinn, den die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite des Anlegers auf dem Immobilienmarkt zu schätzen.
Die Kapitalisierungsrate gibt lediglich die Rendite einer Immobilie über einen Zeitraum von einem Jahr wieder, vorausgesetzt, die Immobilie wird bar und nicht leihweise gekauft. Es wird durch die Formel definiert:
Cap rate = Netto-Betriebsergebnis ÷ aktueller Marktwert \ text {Cap rate} = \ text {Netto-Betriebsergebnis} \ div \ text {aktueller Marktwert} Cap rate = Netto-Betriebsergebnis ÷ aktueller Marktwert
Während OER in Bezug auf die Messung der Rentabilität einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ähnlich ist, unterscheidet es sich darin, dass die OER Bruttoeinnahmen anstelle von Nettoeinnahmen verwendet und diese auf den Nenner stellt. OER berücksichtigt auch nicht den Marktwert einer Immobilie.
Einschränkungen der OER
Die OER hat für Immobilieninvestoren zwei Nachteile. Erstens informiert es einen Investor nicht über den relativen Wert einer Immobilie beim Kauf oder Verkauf, da es den Marktwert einer Immobilie (wie auch den Cap-Satz) nicht einschließt. Es spricht nur für die Effizienz des laufenden Betriebs. Es sollte daher in Verbindung mit so etwas wie der Cap-Rate bei der Bewertung einer Immobilieninvestition verwendet werden.
Zweitens, da die Abschreibung auf verschiedene Arten berechnet werden kann, kann die OER unter Verwendung einer günstigeren Methode zur Bilanzierung der Abschreibung ermittelt werden.
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