Wie man mit Immobilienoptionen Geld verdient

Für viele Amerikaner sind Immobilien in Form von Einfamilienhäusern oder Mietobjekten die größte Einzelinvestition. Immobilien werden von diesen Anlegern häufig als eine der sichersten und zuverlässigsten Anlagen angesehen, die sich über einen bestimmten Zeitraum rentieren. Immobilieninvestitionen sind jedoch mit hohen Eintrittskosten (in der Regel durch ein zinsgünstiges Darlehen finanziert), einer langen Investitionsdauer und einer großen Unsicherheit verbunden. Anstatt Immobilien zu kaufen, können Investoren Immobilienoptionen kaufen, um zu geringeren Kosten und mit geringeren Kosten in Immobilien zu investieren.

Ein realistischer Blick auf die Berechnung des Gewinns in Immobilien

Ein unerfahrener Immobilieninvestor kann bei einem Apartment mit zwei Schlafzimmern feststellen, dass der Wert in fünf Jahren von 100.000 USD auf 300.000 USD gestiegen ist und sich der Investitionswert verdreifacht hat. Bei dieser einfachen Analyse werden jedoch routinemäßige Ausgaben, einschließlich Finanzierungskosten für den Kauf oder Verkauf von Immobilien, monatliche Zinszahlungen, Grundsteuern, Provisionen an Makler während des Kaufs oder Verkaufs, monatliche Verbandsgebühren, Wartungs- und Reparaturkosten, Versicherungen und andere anwendbare Steuern (z. B. Kapitalerträge), nicht berücksichtigt Steuer auf den eventuellen Verkauf der Immobilie oder eine Bewertung über einem bestimmten Niveau, die den Eigentümer für eine Vermögenssteuer qualifiziert).

Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren verringert sich die realistische Bewertung der Immobilienrenditen erheblich. Entwicklungen während des Investitionszeitraums können auch zu Schwierigkeiten beim späteren Verkauf der Immobilie führen. Zum Beispiel kann eine laute neue Autobahn oder eine Kriminalitätsspitze das Eigentum entwerten. (Siehe auch: Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen. )

Eine kostengünstigere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren und davon zu profitieren, sind Immobilienoptionen.

Was ist eine Immobilienoption?

Eine Immobilienoption ist ein speziell gestalteter Vertrag zwischen einem Käufer und einem Verkäufer. Der Verkäufer bietet dem Käufer die Möglichkeit, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu einem Festpreis zu kaufen. Der Käufer erwirbt die Option, die Immobilie während dieser Zeit zu kaufen oder nicht zu kaufen. Für das Recht dieser Option zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Optionsprämie. Wenn der Käufer beschließt, die Immobilie zu kaufen (dh von der Immobilienoption Gebrauch zu machen), muss der Verkäufer die Immobilie gemäß den Bestimmungen des bestehenden Vertrags an den Käufer verkaufen.

Möglicherweise sind Sie beim Kauf von Aktien auf das Konzept der Optionen gestoßen. Optionen bieten dem Käufer viele Möglichkeiten. Sie können vorzeitig ausgeübt, bis zum Ablauf der Option gehalten oder vor Ablauf an einen zweiten Käufer verkauft werden. Immobilienoptionen werden häufig von Bauträgern und Investoren in gewerbliche oder hochwertige Wohnimmobilien genutzt. Immobilienoptionen bieten Käufern mehr Flexibilität und eine kostengünstige Handels- und Investitionsmöglichkeit mit begrenzten Vorteilen für Verkäufer. (Weitere Informationen finden Sie unter: Funktionsweise von Immobilienoptionen.)

Beispiel für einen Immobilienoptionshandel

Hier finden Sie eine umfassende Risiko- und Ertragsanalyse für ein Immobilienoptionsszenario. Angenommen, ein Bauunternehmer hat 500.000 US-Dollar und möchte für 2 Millionen US-Dollar aufgeführtes Land kaufen. Der Erbauer ist sich einiger Dinge nicht sicher:

1. Kann der Bauunternehmer 1, 5 Mio. USD durch Bankdarlehen oder andere Quellen aufbringen?
2. Kann der Bauherr die notwendigen Genehmigungen für die Wohn- oder Gewerbebebauung oder die weitere Unterteilung des Grundstücks einholen?
3. Kann der Bauherr Geld sammeln und Genehmigungen einholen, bevor ein anderer Bauherr das Land kauft?

In dieser Situation ist eine Immobilienoption angemessen. Für definierte nicht erstattungsfähige Kosten (als Immobilienoptionsprämie bezeichnet) von beispielsweise 25.000 USD kann der Bauherr einen Immobilienoptionsvertrag mit dem Verkäufer abschließen. Mit der Immobilienoption kann der Bauherr den Immobilienverkaufspreis über einen Zeitraum von sechs Monaten auf 2 Mio. USD senken.

Der Immobilienoptionsvertrag enthält folgende Bedingungen:

• Immobiliendetails (Lage, Größe und andere Besonderheiten)
• Vertragsdauer (sechs Monate ab Handelsdatum)
• Optionsprämie oder Gegenwert (25.000 USD, nicht erstattungsfähig, vom Käufer am Handelstag an den Verkäufer gezahlt)
• Vereinbarter Kaufpreis bei Ausübung der Option während des Vertrags (2 Mio. USD)

Für die sechsmonatige Vertragsdauer gibt es vier mögliche Szenarien.

Szenario 1: Der Bauherr erhält eine Genehmigung für ein Bankdarlehen in Höhe von 1, 5 Mio. USD. Er bestätigt auch, dass er die erforderlichen Genehmigungen für die Entwicklung erhalten kann. Er übt seine Immobilienoption aus, um die Immobilie zum festgelegten Preis von 2 Mio. USD zu erwerben. Der Verkäufer erhält 2 Millionen US-Dollar und behält die zusätzliche Optionsprämie von 25.000 US-Dollar.

Szenario 2: Nach zwei Monaten stellt der Bauherr fest, dass er keine Baugenehmigung erhalten kann. In den nächsten vier Monaten gelingt es dem Bauunternehmer, eine weitere Partei zu finden, die bereit ist, die Immobilie für 2 Millionen US-Dollar zu kaufen. Der Bauherr verkauft die Immobilienoption für einen neuen Preis von 30.000 USD an die neue Partei. Die neue Partei ersetzt den Erbauer im ursprünglichen Optionsvertrag. Die neue Partei macht von der Option Gebrauch und kauft das Grundstück für 2 Mio. USD. Der Verkäufer erhält 2 Millionen US-Dollar von der neuen Partei und behält die Optionsprämie von 25.000 US-Dollar vom Bauherrn ein. Der Bauherr verkaufte die Option für 30.000 US-Dollar, verdiente also 5.000 US-Dollar und wurde nicht mit einem Grundstück beladen, das er nicht nutzen konnte.

Szenario 3: Der Bauherr ist lediglich ein Optionskäufer, der von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren möchte. Wenn sich der geforderte Preis von 2 Mio. USD in fünf Monaten auf 2, 2 Mio. USD erhöht, profitiert der Bauherr von der Ausübung der Option, die Immobilie zu kaufen und sie mit Gewinn zu verkaufen. Am Ende der Transaktion erhält der Immobilieneigentümer 2 Mio. USD zuzüglich der Optionsprämie von 25.000 USD, der Bauunternehmer erzielt einen Gewinn von 175.000 USD und der Käufer einer neuen Option erwirbt die gewünschte Immobilie zu den aktuellen Marktpreisen.

Szenario 4 : Der Bauherr ist nicht in der Lage, ein Darlehen oder Genehmigungen zu sichern. Er kann auch keinen neuen Käufer für seine Option finden. Der Builder lässt die Option verfallen und verliert die Optionsprämie. Durch die Zahlung der Prämie von 25.000 USD (1, 25% des tatsächlichen Transaktionswerts) konnte der Käufer jedoch eine potenziell schlechte Investition von 2 Mio. USD vermeiden. Der Verkäufer profitiert von 25.000 USD und sucht weiterhin nach einem Käufer.

In jedem Fall hat der Verkäufer nach Abschluss eines Immobilienoptionsvertrags keine Wahl mehr, ob er die Immobilie verkaufen möchte oder zu welchem ​​Preis. Der Verkäufer muss sechs Monate auf die Entscheidung des Käufers warten. Deshalb erhält und behält der Verkäufer die Optionsprämie, unabhängig davon, was der Käufer letztendlich entscheidet.

Die Quintessenz

Immobilienoptionen bieten eine kostengünstigere Methode zum Handeln, Investieren und Profitieren von Immobilieninvestitionen. Es handelt sich jedoch im Grunde genommen um OTC-Verträge zwischen zwei einzelnen Parteien, die keiner externen Aufsicht unterliegen. Die Beteiligten müssen sicherstellen, dass der Optionsvertrag fair ist. Der Ausfall des Optionsverkäufers ist eine der größten Herausforderungen bei Immobilienoptionsverträgen. In diesen Fällen ist der Käufer lediglich berechtigt, Klage zu erheben. Das Fehlen öffentlich zugänglicher Informationen und früherer Aufzeichnungen über Teilnehmer an Immobilienoptionen ist eine weitere Herausforderung. Immobilienoptionsinvestoren sollten auch zusätzliche Kosten wie Gebühren für juristische Dienstleistungen wie die Ausarbeitung und Registrierung des Vertrags berücksichtigen.

(Weitere Informationen finden Sie unter: Investieren in Immobilien mit höchstens 1.000 USD .)