Front-End-Verhältnis
Das Front-End-Verhältnis, auch Hypotheken-Einkommens-Verhältnis genannt, gibt an, welcher Teil des Einkommens einer Person für Hypothekenzahlungen verwendet wird. Das Front-End-Verhältnis wird berechnet, indem die erwartete monatliche Hypothekenzahlung einer Person durch ihr monatliches Bruttoeinkommen dividiert wird. Die Hypothekenzahlung besteht in der Regel aus Kapital-, Zins-, Steuer- und Hypothekenversicherung (PITI). Kreditgeber verwenden das Front-End-Verhältnis in Verbindung mit dem Back-End-Verhältnis, um zu bestimmen, wie viel sie verleihen sollen.
Grundlegendes zum Front-End-Verhältnis
Bei der Entscheidung über die Verlängerung einer Hypothek halten die Kreditgeber das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) für wichtiger als ein stabiles Einkommen, eine pünktliche Zahlung der Rechnungen und einen hohen FICO-Wert. Eine Art von DTI-Verhältnis ist das Front-End-Verhältnis. Neben der allgemeinen Hypothekenzahlung werden auch andere damit verbundene Kosten berücksichtigt, z. B. gegebenenfalls die Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA). Zum Beispiel betragen die erwarteten Hypothekenkosten einer Person 2.000 USD (1.700 USD Hypothekenzahlung und 300 USD HOA-Gebühren) und ihr monatliches Einkommen 9.000 USD. Das Front-End-Verhältnis beträgt daher ca. 22%.
Die zentralen Thesen
- Das Front-End-Verhältnis misst, wie viel oder welches Einkommen eine Person für Hypothekenzahlungen verwendet.
- Die Kreditgeber bevorzugen für die meisten Darlehen eine Front-End-Quote von höchstens 28% und für FHA-Darlehen höchstens 31%.
- Die Back-End-Ratio misst, wie viel des Einkommens einer Person für andere Schuldenverpflichtungen verwendet wird.
- Große Studentendarlehenszahlungen hindern Verbraucher häufig daran, Häuser zu kaufen.
Front-End-Verhältnis vs. Back-End-Verhältnis
Die Front-End-Quote misst, wie viel des Einkommens einer Person für Hypothekenkosten einschließlich PITI verwendet wird. Im Vertrag misst die Back-End-Quote, wie viel des Einkommens einer Person für alle anderen monatlichen Schulden verwendet wird. Es ist die Summe aller anderen Schuldenverpflichtungen geteilt durch die Summe des Einkommens der Person. Andere Schulden umfassen üblicherweise Studentendarlehenszahlungen, Kreditkartenzahlungen und nicht hypothekarische Darlehenszahlungen.
Kreditgeber bevorzugen Verbraucher mit einer Quote von nicht mehr als 36% wegen des damit verbundenen Ausfallrisikos. Hohe Back-End-Quoten weisen darauf hin, dass ein größerer Teil des Einkommens des Kreditnehmers für andere Schuldverpflichtungen verwendet wird, wodurch weniger Einkommen für die Hypothek zur Verfügung steht. Wenn das Einkommen des Kreditnehmers nachteilig beeinflusst wird, besteht eine größere Wahrscheinlichkeit, dass er oder sie nicht in der Lage ist, seinen Schuldverpflichtungen nachzukommen, einschließlich der Bezahlung der Hypothek.
Empfohlene Front-End-Verhältnisse
Kreditgeber bevorzugen für die meisten Kredite eine Front-End-Quote von höchstens 28% und für Kredite der Federal Housing Administration (FHA) höchstens 31% und eine Back-End-Quote von höchstens 36%. Höhere Quoten weisen auf ein erhöhtes Ausfallrisiko hin. Kreditgeber können jedoch höhere Quoten akzeptieren, wenn bestimmte Faktoren (z. B. erhebliche Anzahlungen, erhebliche Einsparungen und günstige Kredit-Scores) vorliegen. Wenn beispielsweise ein Kreditnehmer mit einem hohen Front-End-Verhältnis die Hälfte des Kaufpreises als Anzahlung zahlt oder seine Ersparnisse erheblich erhöht, können ihm die Kreditgeber eine Hypothek anbieten.
Wenn nicht genehmigt, kann der Kreditnehmer die Schulden reduzieren, um die Quote zu senken. Der Kreditnehmer kann auch in Betracht ziehen, einen Mitunterzeichner für eine Hypothek zu haben. Zum Beispiel ermöglichen FHA-Darlehen Verwandten mit ausreichendem Einkommen und guten Kredit-Scores die Mitzeichnung.
Besondere Überlegungen
Eine beträchtliche Verschuldung der Studenten hindert viele Verbraucher daran, Häuser zu kaufen. Selbst mit ausgezeichneten Kredit-Scores erkennen viele, dass ihre Front-End-Verhältnisse für Kreditgeber zu hoch sind. Die Kreditnehmer können jedoch die Verschuldung so umstrukturieren, dass sich dies weniger auf den DTI eines potenziellen Hausbesitzers auswirkt. Sie können beispielsweise die monatliche Zahlung für ein Studentendarlehen senken. Außerdem können Studentendarlehen des Bundes Zahlungen zulassen, die nur 10% des Einkommens eines Kreditnehmers ausmachen.
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