Fest- und variabel verzinsliche Hypotheken: Was ist der Unterschied?

Festhypotheken und variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) sind die beiden primären Hypothekenarten. Während der Markt zahlreiche Varianten innerhalb dieser beiden Kategorien anbietet, besteht der erste Schritt beim Kauf einer Hypothek darin, festzustellen, welche der beiden Hauptdarlehensarten Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.

Die zentralen Thesen

• Bei einer Festhypothek wird ein fester Zinssatz berechnet, der sich während der Laufzeit des Kredits nicht ändert.
• Der anfängliche Zinssatz für eine Hypothek mit variabler Verzinsung (ARM) wird unter dem Marktzinssatz für ein vergleichbares Darlehen mit fester Verzinsung festgelegt, und der Zinssatz steigt (oder sinkt möglicherweise) im Laufe der Zeit.
• ARMs sind in der Regel komplizierter als festverzinsliche Hypotheken.

Festhypotheken

Bei einer Festhypothek wird ein fester Zinssatz berechnet, der sich während der Laufzeit des Kredits nicht ändert. Obwohl die Höhe der monatlichen Kapital- und Zinszahlungen von Zahlung zu Zahlung unterschiedlich ist, bleibt die Gesamtzahlung gleich, was den Hausbesitzern die Budgetierung erleichtert.

Die nachstehende Liste der Teilamortisationen zeigt, wie sich die Kapital- und Zinsbeträge über die Laufzeit der Hypothek ändern. In diesem Beispiel beträgt die Laufzeit der Hypothek 30 Jahre, der Kapitalbetrag 100.000 USD und der Zinssatz 6%.

Wie Sie sehen, bestehen die in den ersten Jahren einer Hypothek geleisteten Zahlungen hauptsächlich aus Zinszahlungen.

Der Hauptvorteil eines Festzinsdarlehens besteht darin, dass der Darlehensnehmer vor plötzlichen und möglicherweise erheblichen Erhöhungen der monatlichen Hypothekenzahlungen geschützt ist, wenn die Zinssätze steigen. Festhypotheken sind leicht zu verstehen und unterscheiden sich kaum von Kreditgeber zu Kreditgeber. Der Nachteil von festverzinslichen Hypotheken besteht darin, dass bei hohen Zinssätzen die Qualifizierung für einen Kredit schwieriger ist, da die Zahlungen weniger erschwinglich sind.

Obwohl der Zinssatz festgelegt ist, hängt der Gesamtbetrag der zu zahlenden Zinsen von der Laufzeit der Hypothek ab. Traditionelle Kreditinstitute bieten festverzinsliche Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten an, von denen die häufigsten 30, 20 und 15 Jahre sind.

Die Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren ist die beliebteste Option, da sie die niedrigste monatliche Zahlung bietet. Der Kompromiss für diese niedrige Zahlung ist jedoch ein signifikant höherer Gesamtaufwand, da das zusätzliche Jahrzehnt oder mehr in der Laufzeit in erster Linie der Zinszahlung gewidmet ist. Die monatlichen Zahlungen für kurzfristige Hypotheken sind höher, so dass der Kapitalbetrag in einem kürzeren Zeitraum zurückgezahlt wird. Außerdem bieten kurzfristigere Hypotheken einen niedrigeren Zinssatz, der eine größere Kapitalrückzahlung bei jeder Hypothekenzahlung ermöglicht. Kurzfristige Hypotheken kosten somit insgesamt deutlich weniger. (Weitere Informationen finden Sie unter Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur .)

Hypotheken: fester Zinssatz versus einstellbarer Zinssatz

Hypotheken mit variabler Verzinsung

Der Zinssatz für eine Hypothek mit variablem Zinssatz ist variabel. Der anfängliche Zinssatz für einen ARM liegt unter dem Marktzinssatz für ein vergleichbares festverzinsliches Darlehen, und der Zinssatz steigt im Laufe der Zeit an. Wenn der ARM lange genug gehalten wird, übersteigt der Zinssatz den Zinssatz für festverzinsliche Kredite.

ARMs haben eine feste Zeitspanne, in der der anfängliche Zinssatz konstant bleibt, wonach sich der Zinssatz mit einer vorher festgelegten Frequenz anpasst. Der Zeitraum mit festen Zinssätzen kann erheblich variieren - von einem Monat bis zu zehn Jahren. Kürzere Anpassungsperioden sind in der Regel mit niedrigeren Anfangszinssätzen verbunden. Nach der anfänglichen Laufzeit wird das Darlehen zurückgesetzt, was bedeutet, dass es einen neuen Zinssatz gibt, der auf den aktuellen Marktkursen basiert. Dies ist dann die Rate bis zum nächsten Reset, der im folgenden Jahr erfolgen kann.

ARM-Terminologie

ARMs sind erheblich komplizierter als festverzinsliche Kredite. Daher erfordert das Erkunden der Vor- und Nachteile ein Verständnis einiger grundlegender Begriffe. Hier sind einige Konzepte, die Kreditnehmer vor der Auswahl eines ARM kennen müssen:

• Anpassungshäufigkeit: Dies bezieht sich auf die Zeitspanne zwischen Zinsanpassungen (z. B. monatlich, jährlich usw.).
• Anpassungsindizes: Zinsanpassungen sind an eine Benchmark gebunden. Manchmal ist dies der Zinssatz für eine Art von Vermögenswert, z. B. Einlagenzertifikate oder Schatzwechsel. Es kann sich auch um einen bestimmten Index handeln, z. B. den Cost of Funds Index oder den London Interbank Offered Rate (LIBOR).
• Margin: Wenn Sie Ihr Darlehen unterzeichnen, verpflichten Sie sich, einen Satz zu zahlen, der einen bestimmten Prozentsatz über dem Anpassungsindex liegt. Beispielsweise kann Ihr anpassbarer Satz der Satz der einjährigen T-Rechnung plus 2% sein. Diese zusätzlichen 2% nennt man die Marge.
• Caps: Dies bezieht sich auf die Grenze des Betrags, den der Zinssatz in jedem Anpassungszeitraum erhöhen kann. Einige ARMs bieten auch Obergrenzen für die monatliche Gesamtzahlung an. Diese Darlehen, auch als negative Tilgungsdarlehen bezeichnet, halten die Zahlungen niedrig. Diese Zahlungen können jedoch nur einen Teil der fälligen Zinsen decken. Nicht bezahlte Zinsen werden Teil des Kapitals. Nach Jahren der Hypothekenzahlung ist Ihr Kapital möglicherweise höher als der Betrag, den Sie ursprünglich geliehen haben.
• Obergrenze: Dies ist die Obergrenze, die der anpassbare Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens erreichen darf.

Der größte Vorteil eines ARM besteht darin, dass er zumindest in den ersten drei, fünf oder sieben Jahren erheblich günstiger ist als eine Festhypothek. ARMs sind auch deshalb attraktiv, weil der Kreditnehmer aufgrund ihrer geringen Anfangszahlungen häufig die Möglichkeit hat, sich für ein größeres Darlehen zu qualifizieren, und in einem Umfeld sinkender Zinssätze niedrigere Zinssätze (und niedrigere Zahlungen) erhält, ohne die Hypothek refinanzieren zu müssen .

Ein Darlehensnehmer, der sich für einen ARM entscheidet, kann bis zu sieben Jahre lang mehrere hundert Dollar pro Monat sparen, woraufhin seine Kosten wahrscheinlich steigen. Der neue Satz basiert auf Marktsätzen und nicht auf dem anfänglichen unter dem Marktpreis liegenden Satz. Wenn Sie sehr viel Glück haben, kann es niedriger sein, je nachdem, wie die Marktzinsen zum Zeitpunkt des Zurücksetzens der Zinssätze sind.

Das ARM kann jedoch einige erhebliche Nachteile mit sich bringen. Bei einem ARM kann sich Ihre monatliche Zahlung über die Laufzeit des Kredits häufig ändern. Und wenn Sie einen großen Kredit aufnehmen, könnten Sie Probleme haben, wenn die Zinssätze steigen: Einige ARMs sind so strukturiert, dass sich die Zinssätze in wenigen Jahren nahezu verdoppeln können. (Weitere Informationen finden Sie unter Hypothek mit anpassbarem Zinssatz: Was passiert, wenn die Zinssätze steigen? )

Tatsächlich gerieten variabel verzinsliche Hypotheken nach dem Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken im Jahr 2008, der eine Ära der Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe einleitete, bei vielen Finanzplanern in Ungnade. Die Kreditnehmer sahen sich einem Schock ausgesetzt, als sich ihre Waffen anpassten, und ihre Zahlungen stiegen in die Höhe. Glücklicherweise wurden seitdem behördliche Vorschriften und Gesetze erlassen, um die Kontrolle zu verstärken, die eine Immobilienblase in eine globale Finanzkrise verwandelt hat. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat räuberische Hypothekenpraktiken verhindert, die den Verbraucher verletzen. Kreditgeber vergeben Kredite an Kreditnehmer, die ihre Kredite wahrscheinlich zurückzahlen.

Waffen sind erheblich billiger als festverzinsliche Hypotheken.

Welcher Kredit passt zu Ihnen?

Bei der Auswahl einer Hypothek müssen Sie eine Vielzahl persönlicher Faktoren berücksichtigen und diese mit den wirtschaftlichen Gegebenheiten eines sich ständig verändernden Marktes in Einklang bringen. Die persönlichen Finanzen des Einzelnen erfahren oft Phasen des Vor- und Rückgangs, Zinserhöhungen und -senkungen, und die Stärke der Wirtschaft wächst und sinkt. Berücksichtigen Sie die folgenden Fragen, um Ihre Kreditauswahl in den Kontext dieser Faktoren zu stellen:

• Wie viel Hypothekenzahlung können Sie sich heute leisten?
• Können Sie sich noch eine Waffe leisten, wenn die Zinsen steigen?
• Wie lange wollen Sie auf dem Grundstück wohnen?
• In welche Richtung tendieren die Zinssätze und erwarten Sie eine Fortsetzung dieses Trends?

Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, sollten Sie die Zahlen ausführen, um das Worst-Case-Szenario zu bestimmen. Wenn Sie es sich noch leisten können, wenn die Hypothek in Zukunft auf die maximale Obergrenze zurückgesetzt wird, spart Ihnen ein ARM jeden Monat Geld. Idealerweise sollten Sie die Ersparnisse im Vergleich zu einer Festhypothek verwenden, um jeden Monat zusätzliche Tilgungszahlungen zu leisten, damit der Gesamtkredit beim Zurücksetzen kleiner wird und die Kosten weiter sinken.

Wenn die Zinssätze hoch sind und voraussichtlich fallen, stellt ein ARM sicher, dass Sie den Rückgang nutzen können, da Sie nicht an einen bestimmten Zinssatz gebunden sind. Wenn die Zinssätze steigen oder eine konstante, vorhersehbare Zahlung für Sie wichtig ist, ist eine Festhypothek möglicherweise der richtige Weg.

Kandidaten für ARMs

Der kurzfristige Hausbesitzer

Ein ARM kann eine ausgezeichnete Wahl sein, wenn kurzfristig niedrige Zahlungen Ihre Hauptanforderung sind oder wenn Sie nicht vorhaben, lange genug in der Unterkunft zu leben, damit die Raten steigen. Wie bereits erwähnt, variiert die feste Laufzeit eines ARM in der Regel von einem Jahr bis zu sieben Jahren, weshalb ein ARM für Menschen, die planen, ihr Zuhause länger zu behalten, möglicherweise keinen Sinn ergibt. Wenn Sie jedoch wissen, dass Sie innerhalb kurzer Zeit umziehen werden, oder wenn Sie nicht vorhaben, über Jahrzehnte hinweg am Haus festzuhalten, ist ein ARM sehr sinnvoll.

Nehmen wir an, das Zinsumfeld bedeutet, dass Sie einen Fünfjahres-ARM mit einem Zinssatz von 3, 5% abschließen können. Eine 30-jährige Festhypothek würde im Vergleich dazu einen Zinssatz von 4, 25% ergeben. Wenn Sie vor dem Zurücksetzen des fünfjährigen ARM umziehen möchten, sparen Sie eine Menge Geld bei den Zinsen. Wenn Sie sich andererseits letztendlich dafür entscheiden, länger im Haus zu bleiben, insbesondere wenn die Zinssätze bei Anpassung Ihres Darlehens höher sind, wird die Hypothek mehr kosten als das festverzinsliche Darlehen. Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, um ein Upgrade auf ein größeres Haus vorzunehmen, sobald Sie eine Familie gründen, oder wenn Sie glauben, dass Sie zur Arbeit ziehen, ist ein ARM möglicherweise das Richtige für Sie.

Der Bump-Up-In-Income-Verdiener

Für Menschen, die ein stabiles Einkommen haben, aber keinen dramatischen Anstieg erwarten, ist eine Festhypothek sinnvoller. Wenn Sie jedoch einen Anstieg Ihres Einkommens erwarten, können Sie mit einem ARM sparen, dass Sie auf lange Sicht nicht viel Zinsen zahlen.

Angenommen, Sie suchen Ihr erstes Zuhause und haben gerade ein Medizin- oder Jurastudium abgeschlossen oder einen MBA erworben. Die Chancen stehen gut, dass Sie in den kommenden Jahren mehr verdienen und sich die höheren Zahlungen leisten können, wenn sich Ihr Kredit auf einen höheren Zinssatz anpasst. In diesem Fall funktioniert ein ARM für Sie. Wenn Sie in einem anderen Szenario erwarten, ab einem bestimmten Alter Geld von einem Trust zu erhalten, erhalten Sie möglicherweise einen ARM, der im selben Jahr zurückgesetzt wird.

Der Pay-It-Off-Typ

Der Abschluss einer Hypothek mit variablem Zinssatz ist sehr attraktiv für Hypothekarkreditnehmer, die über das Geld verfügen oder verfügen werden, um den Kredit zurückzuzahlen, bevor der neue Zinssatz einsetzt. Auch wenn dies die große Mehrheit der Amerikaner nicht einschließt, gibt es Situationen in dem es möglich sein kann, es abzuziehen.

Nehmen Sie einen Kreditnehmer, der gleichzeitig ein Haus kauft und ein anderes verkauft. Diese Person kann gezwungen sein, das neue Haus zu kaufen, während das alte im Vertrag ist, und wird infolgedessen eine ein oder zweijährige ARM herausnehmen. Sobald der Kreditnehmer den Erlös aus dem Verkauf hat, kann er sich umdrehen, um den ARM mit dem Erlös aus dem Verkauf des Eigenheims zu bezahlen.

Eine andere Situation, in der ein ARM sinnvoll wäre, besteht darin, dass Sie es sich leisten können, die Zahlungen jeden Monat so weit zu beschleunigen, dass sie sich auszahlen, bevor sie zurückgesetzt werden. Die Anwendung dieser Strategie kann riskant sein, da das Leben vorkommt und Sie es sich möglicherweise leisten können, jetzt schnellere Zahlungen zu leisten. Wenn Sie krank werden, Ihren Job verlieren oder der Heizkessel ausfällt, ist dies möglicherweise keine Option mehr.

Die Quintessenz

Unabhängig von der gewählten Darlehensart können Sie durch sorgfältige Auswahl kostspielige Fehler vermeiden. Eines ist sicher: Gehen Sie nicht mit dem ARM, denn die niedrigere monatliche Zahlung ist die einzige Möglichkeit, sich dieses Traumhaus zu leisten. Möglicherweise erhalten Sie zum Zeitpunkt des Zurücksetzens eine ähnliche Rate, es handelt sich jedoch um ein ernstes Spiel. Es ist klüger, stattdessen nach einem Haus mit einem kleineren Preis zu suchen.

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