Wirtschaftlichkeit beim Kauf eines Strandhauses: Vor dem Kauf lesen

Der Kauf eines Strandhauses kann einen hervorragenden Return on Investment, eine verlässliche Einkommensquelle und Zugang zu einem herrlichen Urlaubsort bringen. Viele Strandhausinvestoren kaufen Häuser, die sie später in touristischen Spitzenzeiten vermieten. Ein Strandhausbesitzer in Florida kann sein Haus von Oktober bis März zur Vermietung anbieten, wenn die Bewohner der kälteren Bundesstaaten sich nach Sonnenschein sehnen. Viele Strandhausinvestoren behaupten, dass ihre Mieteinnahmen für diesen Zeitraum ihre Ausgaben für das ganze Jahr decken und sie somit in der Nebensaison kostenlos im Haus wohnen lassen.

Die zentralen Thesen

• Wenn Sie Ihr Strandhaus mieten, können Sie in der Nebensaison kostenlos im Haus wohnen.
• Erwarten Sie mehr für das Haus und für die Versicherung (einschließlich Hochwasserversicherung).
• Viele Strandstädte haben hohe Steuern.
• Werbung für und die Verwaltung eines Mietshauses bedeuten zusätzliche Rechnungen - und Sie werden wahrscheinlich einen teuren Hausverwalter benötigen.

Bevor Sie jedoch den Sprung in das Strandhaus wagen, ist es wichtig, die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Aspekte zu verstehen, einschließlich hoher Fremdkapitalkosten, exorbitanter Versicherungsraten und zahlreicher Rechnungen sowie der allgemeinen Kopfschmerzen bei der Immobilienverwaltung.

Immobilienkosten und Fremdkapitalkosten

Strandhäuser sind wesentlich teurer als vergleichbare Häuser im Landesinneren. In Delray Beach, Florida, einem beliebten Badeort im Palm Beach County, lag der mittlere Immobilienpreis laut Zillow im Jahr 2019 bei 299.900 USD. Und in der Regel sind die Hypothekenzinsen für Ferienimmobilien höher als die für Primäreigentum. Dies kann einen großen Unterschied für Ihr Endergebnis bedeuten. Die Kapital- und Zinszahlung für eine 30-jährige Hypothek in Höhe von 1 Mio. USD mit einem Zinssatz von 4% beträgt beispielsweise 4.774 USD pro Monat. Dieselbe Hypothek mit einem Zinssatz von 5% kostet 5.368 USD pro Monat an Kapital und Zinsen. Diese Differenz von 600 USD pro Monat kann sich schnell summieren.

Versicherungstarife

Die Versicherung des Hausbesitzers für Ihr Strandhaus ist wahrscheinlich um ein Vielfaches teurer als die Ihres Hauptwohnsitzes. Dies ist hauptsächlich auf die häufig obligatorische Hochwasserversicherung zurückzuführen, deren Kosten in den letzten Jahren stark angestiegen sind, insbesondere an der Ostküste, die zunehmend darunter gelitten hat weit verbreiteter Hurrikanschaden.

Eine jährliche Prämie von 10.000 USD oder mehr für Hochwasserversicherungen ist für Strandhäuser in Florida keine Seltenheit. Ostküstenstaaten wie North Carolina verfügen über günstigere Prämien. Während die Versicherungskosten in Kalifornien in der Regel unter den Preisen der Ostküste liegen, werden die Einsparungen in der Regel durch höhere Immobilienpreise ausgeglichen.

Rechnungen

Das Mieten eines Strandhauses ist mit Kosten verbunden, die über die Kosten für Hypothek, Strom und Kabel hinausgehen. Zum einen dürfte Ihre Steuerrechnung angesichts des hohen Werts vieler Strandhäuser hoch sein. Und wenn es sich bei Ihrem Strandhaus um ein Einkommensobjekt handelt, müssen Sie in der Regel für Marketing und Werbung bezahlen und müssen häufig Geld aufbringen, um Leute einzustellen, die Ihr Eigentum zur Schau stellen. Wenn Sie Pech haben, müssen Sie möglicherweise die mit der Streitbeilegung bei Mietern verbundenen Rechtskosten tragen.

Immobilienverwaltung

Property Management beinhaltet viel mehr als die Unterzeichnung von Mietverträgen und das Sammeln von Mietschecks. Wenn etwas kaputt geht, wie z. B. eine Klimaanlage oder ein Kühlschrank, sind Sie allein für die Reparatur verantwortlich. Landschaftsbau, Malerarbeiten, Dachpflege und Schädlingsbekämpfung sind nur einige andere Aufgaben, die in den Zuständigkeitsbereich eines Strandhausbesitzers fallen.

Wenn Sie kein Vollzeit-Immobilieninvestor sind, werden Sie wahrscheinlich nicht die Bandbreite haben, um diese Aufgaben zu bewältigen. Daher sollten Sie einen hauptberuflichen Hausverwalter einstellen, um die täglichen Aufgaben zu erledigen, Ihr Strandhaus während der Touristensaison zu vermarkten, Mietverträge abzuschließen und verlassene Mieter zu vertreiben. Aber ein guter Hausverwalter ist nicht billig. Je nach Leistungsumfang berechnen die meisten Immobilienverwalter 6% bis 12% der gesammelten Miete, was sich schnell in Ihrer Gewinnspanne niederschlägt.