Notfallklauseln in Kaufverträgen für Eigenheime

Eine Notfallklausel definiert eine Bedingung oder Maßnahme, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag verbindlich wird. Ein Eventualfall wird Teil eines verbindlichen Kaufvertrages, wenn beide Parteien, der Käufer und der Verkäufer, den Bedingungen zustimmen und den Vertrag unterzeichnen. Dementsprechend ist es wichtig zu verstehen, worauf Sie sich einlassen, wenn in Ihrem Immobilienvertrag eine Notfallklausel enthalten ist. Hier führen wir weit verbreitete Notfallklauseln in Kaufverträgen für Eigenheime ein und wie sie sowohl Käufern als auch Verkäufern zugute kommen können.

Die zentralen Thesen

• Eine Notfallklausel definiert eine Bedingung oder Maßnahme, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag verbindlich wird.
• Ein Schätzungskontingent schützt den Käufer und wird verwendet, um sicherzustellen, dass eine Immobilie mit einem bestimmten Mindestwert bewertet wird.
• Ein Finanzierungskontingent (oder ein „Hypothekenkontingent“) gibt dem Käufer Zeit, eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie zu erhalten.
• Eine Inspektion oder eine Due-Diligence-Prüfung gibt dem Käufer das Recht, das Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums inspizieren zu lassen.

Immobilienverträge

Eine Immobilientransaktion beginnt in der Regel mit einem Angebot: Ein Käufer legt einem Verkäufer ein Kaufangebot vor, der das Angebot entweder annehmen oder ablehnen kann. Häufig widerspricht der Verkäufer dem Angebot und die Verhandlungen gehen hin und her, bis beide Parteien eine Einigung erzielen. Wenn eine Partei den Bedingungen nicht zustimmt, ist das Angebot nichtig und Käufer und Verkäufer gehen ohne weitere Verpflichtung getrennte Wege. Wenn jedoch beide Parteien den Bedingungen des Angebots zustimmen, leistet der Käufer eine ernsthafte Geldeinzahlung - eine Summe, die als Nachweis von Treu und Glauben gezahlt wird und in der Regel 1% oder 2% des Verkaufspreises beträgt. Die Gelder werden von einer Treuhandgesellschaft gehalten, während der Abschlussprozess beginnt.

Manchmal ist eine Eventualklausel an ein Angebot zum Kauf von Immobilien angehängt und im Immobilienvertrag enthalten. Grundsätzlich gibt eine Eventualklausel den Parteien das Recht, unter bestimmten Umständen vom Vertrag zurückzutreten, die zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden müssen. Eventualverbindlichkeiten können Details wie den Zeitrahmen (z. B. „Der Käufer hat 14 Tage Zeit, um die Immobilie zu inspizieren“) und spezifische Bedingungen (z. B. „Der Käufer hat 21 Tage Zeit, um ein 30-jähriges herkömmliches Darlehen für 80% des Kaufpreises zu besichern einen Zinssatz von höchstens 4, 5% “). Eventuelle Eventualklauseln sollten klar angegeben werden, damit alle Parteien die Bedingungen verstehen.

Wenn die Bedingungen der Notfallklausel nicht erfüllt sind, wird der Vertrag nichtig und eine Partei (meistens der Käufer) kann ohne rechtliche Konsequenzen zurücktreten. Umgekehrt, wenn die Bedingungen erfüllt sind, ist der Vertrag rechtlich durchsetzbar und eine Partei würde gegen den Vertrag verstoßen, wenn sie sich zum Rücktritt entschließen würde. Die Konsequenzen variieren, von der Verwirkung des verdienten Geldes bis hin zu Klagen. Wenn sich beispielsweise ein Käufer zurückzieht und der Verkäufer keinen anderen Käufer finden kann, kann der Verkäufer eine bestimmte Leistung verlangen und den Käufer zum Kauf des Eigenheims zwingen.

Eventualklauseln in Inlandskaufverträgen

Arten von Eventualklauseln

Eventualfallklauseln können für nahezu jeden Bedarf oder jedes Anliegen geschrieben werden. Hier sind die häufigsten Eventualverbindlichkeiten aufgeführt, die in den heutigen Kaufverträgen für Eigenheime enthalten sind.

Bewertungskontingenz

Ein Schätzungskontingent schützt den Käufer und wird verwendet, um sicherzustellen, dass eine Immobilie mit einem bestimmten Mindestwert bewertet wird. Wenn die Immobilie nicht mindestens den angegebenen Betrag bewertet, kann der Vertrag gekündigt werden, und in vielen Fällen wird dem Käufer das verdiente Geld zurückerstattet.

Ein Wertermittlungskontingent kann Bedingungen enthalten, die es dem Käufer ermöglichen, mit dem Kauf fortzufahren, selbst wenn die Bewertung unter dem angegebenen Betrag liegt, in der Regel innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen, nachdem der Käufer den Wertermittlungsbescheid erhalten hat. Der Verkäufer hat möglicherweise die Möglichkeit, den Preis auf den Schätzbetrag zu senken. Der Eventualfall gibt einen Veröffentlichungstermin an, an dem oder vor dem der Käufer den Verkäufer über etwaige Probleme mit der Bewertung informieren muss. Andernfalls gilt der Eventualfall als erfüllt und der Käufer kann die Transaktion nicht rückgängig machen.

Eine Eventualklausel in einem Immobiliengeschäft gibt den Parteien das Recht, unter bestimmten Umständen, die zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden, vom Vertrag zurückzutreten.

Finanzierungsnotwendigkeit

Ein Finanzierungskontingent (auch als „Hypothekenkontingent“ bezeichnet) gibt dem Käufer Zeit, eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie zu beantragen und zu erhalten. Dies bietet einen wichtigen Schutz für den Käufer, der vom Vertrag zurücktreten und sein verdientes Geld zurückfordern kann, falls er nicht in der Lage ist, sich eine Finanzierung bei einer Bank, einem Hypothekenmakler oder einer anderen Art von Krediten zu sichern.

Ein finanzieller Eventualfall gibt eine festgelegte Anzahl von Tagen an, die der Käufer erhält, um eine Finanzierung zu erhalten. Der Käufer hat bis zu diesem Zeitpunkt Zeit, den Vertrag zu kündigen (oder eine Verlängerung zu beantragen, die vom Verkäufer schriftlich vereinbart werden muss). Andernfalls verzichtet der Käufer automatisch auf den Eventualfall und ist verpflichtet, die Immobilie zu erwerben - auch wenn ein Darlehen nicht besichert ist.

Home Sale Eventualverbindlichkeiten

Obwohl es in den meisten Fällen einfacher ist, vor dem Kauf einer anderen Immobilie zu verkaufen, funktionieren das Timing und die Finanzierung nicht immer so. Ein Hausverkaufsfall gibt dem Käufer eine festgelegte Zeit, um sein bestehendes Haus zu verkaufen und zu begleichen, um das neue zu finanzieren. Diese Art von Eventualität schützt die Käufer, da der Käufer ohne rechtliche Konsequenzen vom Vertrag zurücktreten kann, wenn ein bestehendes Haus nicht mindestens zum geforderten Preis verkauft wird.

Eventualverbindlichkeiten für Hausverkäufe können für den Verkäufer schwierig sein, da er möglicherweise gezwungen ist, ein anderes Angebot abzulehnen, während er auf das Ergebnis der Eventualverbindlichkeit wartet. Der Verkäufer behält sich das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten, wenn das Haus des Käufers nicht innerhalb der angegebenen Anzahl von Tagen verkauft wird.

Inspektionsfall

Ein Inspektionsfall (auch „Due Diligence-Fall“ genannt) gibt dem Käufer das Recht, das Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise fünf bis sieben Tage, inspizieren zu lassen. Es schützt den Käufer, der den Vertrag stornieren oder Reparaturen auf der Grundlage der Ergebnisse eines professionellen Hausinspektors aushandeln kann. Ein Inspektor prüft das Innere und Äußere des Grundstücks, einschließlich des Zustands der Elektro-, Oberflächen-, Sanitär-, Bau- und Lüftungselemente. Der Inspektor legt dem Käufer einen Bericht vor, in dem alle bei der Inspektion festgestellten Probleme aufgeführt sind. Abhängig von den genauen Bedingungen des Inspektionsfalles kann der Käufer:

• Genehmigen Sie den Bericht, und der Deal schreitet voran
• Missbilligen Sie den Bericht, ziehen Sie sich aus dem Geschäft zurück und lassen Sie das verdiente Geld zurückgeben
• Fordern Sie Zeit für weitere Inspektionen an, wenn etwas einen zweiten Blick erfordert
• Reparaturen oder Konzessionen anfordern (wenn der Verkäufer einverstanden ist, schreitet das Geschäft voran; wenn der Verkäufer ablehnt, kann der Käufer vom Geschäft zurücktreten und sein verdientes Geld zurückerhalten)

Neben dem Inspektionsfall ist manchmal auch ein Reparaturfall enthalten. Dies gibt einen maximalen Dollarbetrag für notwendige Reparaturen an. Wenn die Inspektion ergibt, dass Reparaturen mehr kosten als diesen Dollarbetrag, kann der Käufer den Vertrag kündigen. In vielen Fällen basieren die Reparaturkosten auf einem bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises, z. B. 1% oder 2%.

Kick-Out-Klausel

Die Kick-Out-Klausel ist eine von Verkäufern hinzugefügte Eventualität, um ein gewisses Maß an Schutz gegen einen eventuellen Hausverkauf zu gewährleisten. Während der Verkäufer einem Hausverkauf zustimmt, kann er eine Kick-Out-Klausel hinzufügen, die besagt, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin vermarkten kann. Wenn ein anderer qualifizierter Käufer hinzukommt, gibt der Verkäufer dem aktuellen Käufer eine festgelegte Zeitspanne (z. B. 72 Stunden), um den Hausverkauf zu beenden und den Vertrag am Leben zu erhalten. Andernfalls kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und an den neuen Käufer verkaufen.

Die Quintessenz

Ein Immobilienvertrag ist eine rechtlich durchsetzbare Vereinbarung, in der die Rollen und Pflichten jeder Partei bei einer Immobilientransaktion festgelegt sind. Eventualverbindlichkeiten sind Klauseln, die an den Vertrag geknüpft und Bestandteil des Vertrages sind. Es ist wichtig, dass Sie Ihren Vertrag lesen und verstehen und alle angegebenen Daten und Fristen einhalten. Da Zeit von entscheidender Bedeutung ist, kann ein Tag (und eine versäumte Frist) negative - und kostspielige - Auswirkungen auf Ihre Immobilientransaktion haben.

In bestimmten Bundesstaaten dürfen Immobilienfachleute Verträge und Änderungen, einschließlich Notfallklauseln, vorbereiten. In anderen Staaten müssen diese Dokumente jedoch von zugelassenen Rechtsanwälten erstellt werden. Es ist wichtig, die Gesetze und Vorschriften Ihres Staates zu befolgen. Wenn Sie mit einem qualifizierten Immobilienfachmann zusammenarbeiten, kann dieser Sie in der Regel durch den Prozess führen und sicherstellen, dass die Dokumente korrekt vorbereitet sind (ggf. durch einen Anwalt). Wenn Sie nicht mit einem Makler oder Makler zusammenarbeiten, wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie Fragen zu Immobilienverträgen und Notfallklauseln haben.