Gewerbeimmobilien - CRE
Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) sind Immobilien, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke oder zur Bereitstellung eines Arbeitsplatzes anstelle eines Wohnraums genutzt werden. In den meisten Fällen werden gewerbliche Immobilien an Mieter vermietet, um Geschäfte zu tätigen. Diese Kategorie von Immobilien reicht von einer einzelnen Tankstelle bis zu einem riesigen Einkaufszentrum. Gewerbliche Immobilien umfassen Einzelhändler aller Art, Büroflächen, Hotels, Einkaufszentren, Restaurants und Convenience-Stores.
Die Grundlagen von Gewerbeimmobilien
Gewerbliche Immobilien bilden neben Wohnimmobilien die beiden Hauptkategorien von Immobilien. Zu den Wohngebäuden zählen Wohngebäude, die für den menschlichen Gebrauch und nicht für gewerbliche oder industrielle Zwecke bestimmt sind. Wie der Name schon sagt, werden Gewerbeimmobilien im Handel eingesetzt.
Einige Bebauungs- und Genehmigungsbehörden unterteilen weiterhin gewerbliche Grundstücke - Standorte, an denen Waren hergestellt und hergestellt werden, insbesondere schwere Güter -, die meisten betrachten sie jedoch als Teilmenge von Gewerbeimmobilien.
Gewerbeimmobilien werden je nach Funktion in vier Klassen eingeteilt: Büro, Industrie, Mehrfamilienhaus und Einzelhandel. Einzelne Räume werden ebenfalls kategorisiert. Büroflächen werden beispielsweise als Klasse A, Klasse B oder Klasse C charakterisiert.
- Klasse A repräsentiert die besten Gebäude in Bezug auf Ästhetik, Alter, Qualität der Infrastruktur und Standort.
- Gebäude der Klasse B sind in der Regel älter und preislich nicht so wettbewerbsfähig wie Gebäude der Klasse A. Investoren zielen häufig auf diese Gebäude für die Wiederherstellung.
- Gebäude der Klasse C sind die ältesten, in der Regel älter als 20 Jahre. Sie befinden sich in weniger attraktiven Gegenden und müssen gewartet werden.
Die zentralen Thesen
- Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt werden, im Gegensatz zu Wohnimmobilien, bei denen es sich um Wohnräume handelt.
- Die vier Klassen der gewerblichen Immobilien umfassen Büro-, Industrie-, Mehrfamilien- und Einzelhandelsimmobilien.
- Gewerbeimmobilien bieten Anlegern sowohl Erträge als auch einen gewissen Kapitalzuwachs.
- Investitionen in Gewerbeimmobilien erfordern mehr Raffinesse und Kapital von Investoren als Wohnimmobilien.
- Öffentlich gehandelte Real Estate Investment Trusts (REITs) sind für Privatpersonen eine praktikable Möglichkeit, in gewerbliche Immobilien zu investieren.
Lease-Lowdown
Einige Unternehmen besitzen die Gebäude, die sie bewohnen. Das typischere Szenario ist jedoch, dass die Immobilie vermietet ist. In der Regel besitzt ein Investor das Gebäude und kassiert die Miete von jedem Unternehmen, das dort tätig ist. Gewerbliche Leasingraten - der Preis für die Belegung eines Raums über einen bestimmten Zeitraum - werden üblicherweise in jährlichen Mietdollar pro Quadratfuß angegeben. Umgekehrt werden die Wohnimmobilienpreise als Jahres- oder Monatsmiete angegeben.
Gewerbliche Mietverträge können eine Laufzeit von einem Jahr bis zu 10 Jahren oder mehr haben, wobei Büro- und Einzelhandelsflächen im Durchschnitt zwischen fünf und 10 Jahren liegen.
In einer Studie des Immobilienmarktanalysten CBRE Group, Inc. aus dem Jahr 2017 stellte der Analyst Alex Krasikov fest, dass die Laufzeit eines Mietvertrags proportional zur Größe der gemieteten Fläche war. Darüber hinaus zeigten die Daten, dass Mieter langfristige Mietverträge abschließen würden, um die Preise in einem wachsenden Marktumfeld zu sichern. Dies ist jedoch nicht der einzige treibende Faktor. Einige Mieter, die große Flächen benötigen, werden aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Immobilien, die ihren Bedürfnissen entsprechen, langfristige Mietverträge abschließen.
Es gibt vier Haupttypen von gewerblichen Immobilienmietverträgen, die jeweils unterschiedliche Verantwortungsebenen des Vermieters und des Mieters erfordern.
- Ein Single-Net-Mietvertrag macht den Mieter für die Zahlung von Grundsteuern verantwortlich.
- Ein Double-Net-Mietvertrag (NN) macht den Mieter für die Zahlung von Grundsteuern und Versicherungen verantwortlich.
- Ein Triple-Net-Mietvertrag (NNN) macht den Mieter für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Unterhalt verantwortlich.
- Bei einem Bruttomietvertrag zahlt der Mieter nur Miete und der Vermieter zahlt die Grundsteuern, Versicherungen und Unterhaltskosten des Gebäudes.
Gewerbliche Immobilien verwalten
Selbstverständlich ist es das Ziel eines jeden Eigentümers, die CRE kontinuierlich und vollständig zu vermieten. Oft muss der Vermieter ein Gleichgewicht zwischen der Maximierung der Mieten und der Minimierung von Leerstand und Mieterfluktuation finden. Der Umsatz kann für CRE-Eigentümer kostspielig sein, da der Platz an die spezifischen Bedürfnisse der verschiedenen Mieter angepasst werden muss - beispielsweise, wenn ein Restaurant in ein Gebäude einzieht, in dem sich einst ein Yoga-Studio befand.
Immobilieneigentümer können eine gewerbliche Immobilienverwaltungsfirma beauftragen, die ihnen hilft, Mieter zu finden, zu verwalten und zu halten, Mietverträge und Finanzierungsoptionen zu überwachen und die Instandhaltung und Vermarktbarkeit von Immobilien zu koordinieren. Das Fachwissen einer gewerblichen Immobilienverwaltungsgesellschaft ist hilfreich, da die Regeln und Vorschriften für solche Immobilien je nach Bundesstaat, Landkreis, Gemeinde und Industrie sowie Größe variieren.
Investition in Gewerbeimmobilien
Investitionen in Gewerbeimmobilien können lukrativ sein und als Absicherung gegen die Volatilität des Aktienmarktes dienen. Investoren können mit der Wertsteigerung von Immobilien beim Verkauf Geld verdienen, aber die meisten Renditen kommen aus Mieteinnahmen.
Direkte Investition
Investoren können Direktinvestitionen nutzen, bei denen sie durch das Eigentum an der physischen Immobilie Vermieter werden. Am besten für Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien geeignet sind Personen, die entweder über ein beträchtliches Branchenwissen verfügen oder Firmen beschäftigen können, die dies tun. Gewerbeimmobilien sind eine risikoreiche und lohnende Immobilieninvestition. Ein solcher Investor dürfte eine vermögende Privatperson sein, da für die Anlage von CRE ein erheblicher Kapitalbedarf besteht.
Die ideale Immobilie befindet sich in einem Gebiet mit geringem CRE-Angebot und hoher Nachfrage, die günstige Mietpreise ergeben. Die Stärke der lokalen Wirtschaft beeinflusst auch den Wert des CRE-Kaufs.
Indirekte Investition
Alternativ können Anleger indirekt über den Besitz verschiedener Marktpapiere wie Real Estate Investment Trusts (REITs), börsengehandelte Fonds oder über Anlagen in Unternehmen, die auf den gewerblichen Immobilienmarkt ausgerichtet sind, wie Banken und, am kommerziellen Markt investieren Makler.
Vorteile von Gewerbeimmobilien
Einer der größten Vorteile von Gewerbeimmobilien sind attraktive Leasingraten. Gewerbliche Immobilien können in Gebieten, in denen die Anzahl der Neubauten durch Grundstücke oder Gesetze begrenzt ist, beeindruckende Renditen und beträchtliche monatliche Cashflows erzielen. Industriebauten werden in der Regel günstiger vermietet, haben jedoch im Vergleich zu einem Büroturm geringere Gemeinkosten.
Gewerbeimmobilien profitieren zudem von vergleichsweise längeren Mietverträgen mit Mietern als Wohnimmobilien. Diese lange Mietdauer verleiht dem gewerblichen Immobilienbesitzer eine erhebliche Liquiditätsstabilität, solange das Gebäude von Langzeitmietern bewohnt wird.
Gewerbeimmobilien bieten nicht nur eine stabile und reiche Einnahmequelle, sondern auch das Potenzial eines Kapitalzuwachses, sofern die Immobilie gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten wird. Und wie alle Immobilien bewegt es sich häufig in die entgegengesetzte Richtung zur Börse, was es zu einer effektiven Diversifizierungsoption für Aktien in einem Portfolio macht.
Vorteile
Absicherung gegen Börse
Ertragsstarke Einnahmequelle
Stabile Cashflows von langfristigen Mietern
Kapitalwertsteigerungspotenzial
Nachteile
Mehr Kapital für Direktinvestitionen
Größere Regulierung
Höhere Renovierungskosten
Illiquider Vermögenswert
Nachteile von Gewerbeimmobilien
Regeln und Vorschriften sind für die meisten Menschen, die direkt in Gewerbeimmobilien investieren möchten, die wichtigste Abschreckung. Die Steuern, Kaufmechanismen und Instandhaltungspflichten für gewerbliche Immobilien sind in juristischen Schichten begraben. Diese Anforderungen ändern sich je nach Bundesstaat, Landkreis, Branche, Größe, Zoneneinteilung und vielen anderen Bezeichnungen. Die meisten Investoren in Gewerbeimmobilien verfügen entweder über Spezialwissen oder über eine Gehaltsliste von Personen, die dies tun.
Eine weitere Hürde ist das mit dem Mieterwechsel verbundene erhöhte Risiko, das insbesondere in einer Volkswirtschaft von Bedeutung ist, in der unerwartete Einzelhandelsschließungen Immobilien ohne vorherige Ankündigung leer lassen.
Bei Residenzen entsprechen die Anforderungen an die Ausstattung eines Mieters in der Regel denen früherer oder künftiger Mieter. Bei einer Gewerbeimmobilie kann jedoch jeder Mieter sehr unterschiedliche Bedürfnisse haben, die eine kostspielige Renovierung erfordern. Der Bauherr muss dann den Raum dem Fachhandel jedes Mieters anpassen. Eine Gewerbeimmobilie mit geringem Leerstand, aber hoher Mieterfluktuation kann aufgrund der Renovierungskosten für ankommende Mieter noch Geld verlieren.
Für diejenigen, die direkt investieren möchten, ist der Kauf einer Gewerbeimmobilie ein viel teureres Unterfangen als eine Wohnimmobilie. Während Immobilien im Allgemeinen zu den illiquiden Anlageklassen gehören, tendieren Transaktionen für gewerbliche Gebäude dazu, sich besonders langsam zu entwickeln.
Reales Beispiel einer CRE-Prognose
Der US-amerikanische Gewerbeimmobilienmarkt erlitt während der Rezession 2008-2009 einen Schlag, verzeichnete jedoch seit 2010 jährliche Zuwächse. Diese Zuwächse haben dazu beigetragen, nahezu alle Verluste aus der Rezessionszeit auszugleichen.
Der "US Real Estate Market Outlook 2019", ein Jahresbericht von CBRE, geht davon aus, dass:
Obwohl es spät im Konjunkturzyklus ist, bleiben die Aussichten für alle vier großen Arten von gewerblichen Immobilien sehr gut. Der Wertzuwachs wird minimal sein, aber die Einkommensrenditen sollten gesund bleiben.
Andere Indikatoren deuten jedoch darauf hin, dass der gewerbliche Immobilienmarkt im Wachstumszyklus nach der Rezession seinen Höhepunkt erreicht hat. Laut dem kalifornischen Immobilienunternehmen Ten-X Growth stieg der Preis für Gewerbeimmobilien zum Ende des Jahres 2018 gegenüber 2017 nur um 1%.
In einem Ten-X-Bericht wurde festgestellt, dass die endgültige Gesamtsumme für Gewerbeimmobilien für 2018 ihre Einschätzung der späten Konjunkturzykluspreise bestätigt. Die Untersuchung des Unternehmens ergab, dass der Leerstand steigt, das Mietwachstum nachlässt und die Marktzinsen steigen
Wie Forbes mitteilt, hat sich insbesondere der Einzelhandelssektor auf dem breiteren Markt für Gewerbeimmobilien als problematisch erwiesen, da die weitverbreiteten Schließungen im Jahr 2017 zunahmen und bis 2018 andauerten. Beispielsweise verzeichnete das beliebte Einkaufszentrum REIT Westfield Corporation einen Kursverfall Unibail-Rodamco SE erwarb Westfield für 15, 8 Mrd. USD und gründete Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Die meisten Unternehmen sind jedoch der Ansicht, dass der Immobilienmarkt insgesamt gesund bleibt. JP Morgan wiederholte in seinem "Commerical Real Estate Outlook 2019" weitgehend die Einschätzung von CBRE, dass 2018 das neunte Jahr mit steigenden Mieten und Bewertungen von Gewerbeimmobilien war. Morgan geht davon aus, dass sich dieses Tempo verlangsamen, aber fortsetzen wird und erst nach 2019 ein Abschwung eintreten wird.
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