Kapitalverbesserung
Eine Kapitalverbesserung ist die Hinzufügung eines dauerhaften Strukturwandels oder die Wiederherstellung eines Teils einer Immobilie, die entweder den Gesamtwert der Immobilie erhöht, ihre Nutzungsdauer verlängert oder sie an neue Nutzungen anpasst. Einzelpersonen, Unternehmen und Städte können Kapitalverbesserungen an der Immobilie vornehmen, die sie besitzen. In wirtschaftlicher oder kommunaler Hinsicht kann dieser Prozess auch als Investitionsaufwand bezeichnet werden.
Nach Angaben des Internal Revenue Service (IRS) muss diese Art der Verbesserung nach ihrer Fertigstellung mehr als ein Jahr anhalten, um sich zu qualifizieren. Obwohl das Ausmaß einer Kapitalverbesserung variieren kann, führen sowohl einzelne Hausbesitzer als auch große Immobilienbesitzer Kapitalverbesserungen durch.
Wie eine Kapitalverbesserung funktioniert
Eine Kapitalverbesserung erhöht in der Regel den Marktwert einer Immobilie, kann aber auch den Nutzen des Vermögenswerts über den aktuellen Zustand hinaus steigern.
Die IRS-Veröffentlichung 523 beschreibt die Definition einer Kapitalverbesserung. Beispiele für Verbesserungen des Wohnkapitals sind das Hinzufügen eines Schlafzimmers, Badezimmers oder Decks. Andere von der IRS genehmigte Projekte umfassen das Hinzufügen neuer Einbaugeräte, Teppichböden oder Bodenbeläge von Wand zu Wand oder Verbesserungen des Äußeren eines Hauses, z. B. das Ersetzen des Dachs, der Abstellgleise oder der Sturmfenster.
Wenn eine Person beispielsweise einen neuen Warmwasserbereiter und einen Geräteschuppen für ihr Eigentum kauft, die beide an das Haus angeschlossen sind, gelten sie als Kapitalverbesserungen für das Haus. Ein Beispiel für eine betriebswirtschaftliche Kapitalverbesserung wäre der Austausch der Klimaanlage oder die Installation von Funktionen, die über das Gesetz für behinderte Menschen (ADA) zugänglich sind, in einem bestehenden Gebäude. Ebenso würde die Schaffung eines neuen öffentlichen Parks in der Innenstadt als Kapitalverbesserung für eine Stadt angesehen. In diesen Szenarien würden die neuen Zusätze die jeweiligen Eigenschaften wertvoller machen, als dauerhafte Zusätze betrachtet werden und ihre Entfernung würde der Eigenschaft einen materiellen Schaden zufügen.
Die zentralen Thesen
- Eine Kapitalverbesserung ist eine dauerhafte strukturelle Veränderung oder Wiederherstellung, die den Wert einer Immobilie erhöht, ihre Nutzungsdauer verlängert oder sie für eine neue Nutzung anpasst.
- Der IRS definiert Kapitalverbesserungen und unterscheidet sie von Reparaturen.
- Zusätzlich zur Verbesserung eines Eigenheims erhöht eine Kapitalverbesserung die Kostenbasis dieses Eigenheims, was wiederum die Größe eines zu versteuernden Gewinns verringert, wenn es verkauft wird.
Kapitalverbesserungen wirken sich auf die Kostenbasis aus
Eine Kostenbasis sind die ursprünglichen Kosten eines Vermögenswerts. Das IRS legt spezifische Standards für eine Verbesserung fest, um als Kostenbasissteigerung zu gelten. Ein Hauptanliegen ist, dass es zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie vorhanden sein muss. Eine Kapitalverbesserung muss auch Bestandteil der Immobilie sein oder so dauerhaft an der Immobilie befestigt werden, dass die Entfernung der Immobilie einen erheblichen Schaden oder eine Wertminderung der Immobilie zur Folge hätte.
Das IRS unterscheidet zwischen Kapitalverbesserungen und Reparaturen. Reparaturen oder Wartungen können nicht in die Kostenbasis einer Immobilie einbezogen werden. Reparaturen, die Teil eines größeren Projekts sind, z. B. der Austausch aller Fenster eines Hauses, gelten jedoch als Kapitalverbesserungen. Renovierungen, die notwendig sind, um ein Haus in gutem Zustand zu halten, werden nicht berücksichtigt, wenn sie keinen Mehrwert für den Vermögenswert darstellen. Beispiele für solche nicht qualifizierenden Reparaturen laut IRS sind das Streichen von Wänden, das Reparieren von Lecks oder das Ersetzen defekter Hardware.
Kapitalverbesserungen wirken sich auf Kapitalgewinne aus
Zusätzlich zur Verbesserung des Eigenheims erhöht eine Kapitalverbesserung - gemäß IRS - die Kostenbasis einer Struktur. Das heißt, die bei der Durchführung der Verbesserungen anfallenden Kosten werden zu dem Betrag hinzugerechnet, den der Eigentümer für den Kauf oder den Bau der Immobilie gezahlt hat. Eine Erhöhung der Kostenbasis verringert wiederum die Höhe des steuerpflichtigen Kapitalgewinns beim Verkauf der Immobilie.
Kapitalgewinne aus Immobilien verhalten sich anders als andere Arten von Kapitalgewinnen. Ab 2019 haben Hausbesitzer Anspruch auf eine Kapitalgewinnbefreiung für Gewinne aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes in Höhe von 250.000 USD, wenn sie alleinstehend sind, und von 500.000 USD, wenn sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen. Diese Ausnahme hat eine wichtige Einschränkung. Der Hausbesitzer muss vor dem Verkauf mindestens zwei der letzten fünf Jahre in der Immobilie gewohnt haben.
Auch wenn der Gewinn wesentlich höher ist als die oben aufgeführten Beträge, kann der Effekt der Kapitalverbesserungen auf der Kostenbasis erheblich sein. Viele Faktoren können einen Steuerzahler veranlassen, die Kapitalgewinne von 250 USD / 500 USD zu unterbinden. Dazu gehört, dass die Eigentümer die Immobilie vor vielen Jahrzehnten erworben haben und die lokalen Immobilienwerte seit dem Kauf dramatisch gestiegen sind.
Angenommen, eine Person kauft ein Haus für 650.000 USD und gibt 50.000 USD aus, um die Küche zu renovieren und ein Badezimmer hinzuzufügen. Die Kostenbasis des Eigenheims steigt von 650.000 USD auf 700.000 USD. Nach 10 Jahren im Eigenheim verkauft der alleinstehende Hausbesitzer, der Steuern erhebt, die Immobilie zu einem Preis von 975.000 US-Dollar. Wenn keine Kapitalverbesserungen vorgenommen worden wären, würde der steuerpflichtige Betrag für den Kapitalgewinn 75.000 USD betragen (975.000 USD Verkaufspreis - 650.000 USD Kaufpreis - Ausschluss von 250.000 USD Kapitalgewinnen).
Da die Kapitalverbesserung jedoch die Kostenbasis um 50.000 US-Dollar erhöhte, würde der Steuerbetrag für den Kapitalgewinn 25.000 US-Dollar betragen (975.000 US-Dollar - (650.000 US-Dollar + 50.000 US-Dollar) - 250.000 US-Dollar = 25.000 US-Dollar).
Reales Beispiel einer Kapitalverbesserung
Zu den Mietgesetzen des Staates New York gehört eine Bestimmung, die als Major Capital Improvements (MCI) -Programm bezeichnet wird. Sie stammt aus den 1970er Jahren und ermöglicht es den Vermietern, die Mieten für mietstabilisierte oder kontrollierte Gebäude jährlich um bis zu 6% zu erhöhen, um die Kosten für größere Kapitalverbesserungen dieser Gebäude auszugleichen. Ein Upgrade des HVAC-Systems, neue Aufzüge, aktualisierte gemeinsame Räume und andere Verbesserungen zählen alle zum MCI.
Im Februar 2019 legten zwei Mitglieder der staatlichen Gesetzgebung einen Gesetzesentwurf zur Streichung des Programms vor, da es für Bauherren zu einfach ist, das Programm zu missbrauchen. Missbrauch kommt zustande, wenn diese skrupellosen Vermieter überhöhte oder erfundene Spesenansprüche geltend machen. Abgesehen von der Möglichkeit von Betrug ist das MCI-Programm von Natur aus unfair, behaupten einige Kritiker. Diese Ablenker sagen, eine Kapitalverbesserung sei ein einmaliger Kostenfaktor für einen Vermieter, aber eine Mieterhöhung sei ein laufender Kostenfaktor für einen Mieter.
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