Fernkauf eines Hauses: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
Der Kauf eines Eigenheims aus der Ferne wird heutzutage immer häufiger. In der Immobilienbranche ist es seit einiger Zeit üblich, dass Verkäufer die Schließung des Eigenheims überspringen, indem sie Unterlagen vorab unterzeichnen und den Verkaufserlös direkt auf ein Bankkonto überweisen. Jetzt kann der gesamte Vorgang jedoch von weitem erfolgen.
Warum ein Haus aus der Ferne kaufen?
„Menschen, die im Fernabsatz einkaufen, kaufen häufig ein zweites Zuhause oder eine Ferienwohnung“, sagt Todd Kaderabek, ein Makler, der mit Beverly-Hanks & Associates Realtors in der Innenstadt von Asheville, NC, zusammenarbeitet und andere Verpflichtungen, die sie daran hindern, viel Zeit für den Kauf von Eigenheimen aufzuwenden. “
Finanzierung kann ein Faktor sein. "Wenn ein Elternteil ein Haus für ein erwachsenes Kind kauft, kann es vorkommen, dass es sich für den Fernkauf entscheidet, insbesondere wenn es außerhalb des Staates lebt", sagt Kaderabek. "In diesen Fällen kauft der Elternteil das Haus oftmals unsichtbar, erledigt den gesamten Papierkram und schließt aus der Ferne ab, wobei er alles in bar kauft."
Immobilieninvestoren können sich auch dafür entscheiden, Häuser aus der Ferne zu kaufen. Die meisten Immobilieninvestoren befolgen die 1% -Regel , wonach die monatliche Miete für eine Immobilie die monatliche Hypothekenzahlung dieser Immobilie übersteigen sollte, sodass der Investor zumindest die Gewinnschwelle für die Immobilie erreicht. Es ist einfacher, Immobilien zu finden, die der 1% -Regel in bestimmten Märkten folgen, die sich möglicherweise in erheblicher Entfernung von der Heimatbasis des Anlegers befinden. Folglich kann der Kauf eines Hauses aus der Ferne eine attraktive und zeitsparende Option sein.
(Lesen Sie mehr über neue Möglichkeiten, ein Vermieter zu sein, mit HomeUnion Review: Ein neuer Weg, ein Vermieter zu sein .)
Was auch immer Ihr Grund für den Fernkauf ist, es gibt bestimmte Schritte, die Sie unternehmen können, um sicherzustellen, dass der Prozess so reibungslos wie möglich verläuft.
Der richtige Immobilienmakler
Sie werden von Ihrem Immobilienmakler abhängig sein, um fast den gesamten Prozess des Eigenheimkaufs abzuwickeln. Daher ist es wichtig, dass Sie sich die Zeit nehmen und sich die Mühe machen, eine gute Passform zu finden. „Der Kauf von Eigenheimen umfasst viele bewegliche Teile“, sagt Kaderabek. „Es ist wichtig, eine gute Übereinstimmung zwischen dem Kunden und dem Agenten zu finden.“ Ein Interview ist hilfreich (siehe unten für einige Fragen), und es ist immer eine gute Idee, Referenzen anzufordern, um zu sehen, was andere Käufer zu sagen haben.
(Siehe auch So wählen Sie den richtigen Immobilienmakler aus .)
Fragen Sie nach Erfahrung
Wenn Sie mit einem potenziellen Agenten sprechen, empfiehlt Kaderabek, von Anfang an die Frage zu stellen: „Wie oft haben Sie diesen Prozess aus der Ferne durchgeführt?“ Erfahrungen und Probleme, bei denen Agenten häufig mit Remote-Käufern zusammenarbeiten, werden mit größerer Wahrscheinlichkeit verstanden, wie es funktioniert, und möglicherweise günstig verhandelt Am wichtigsten ist, geeignete Immobilien für den Käufer zu finden. Der Agent sollte auch in der Lage sein, einen lokalen Kreditgeber zu beraten. "Ein nicht-lokaler Kreditgeber wird wahrscheinlich einen nicht-lokalen Gutachter einsetzen, der in einzigartigen Märkten wie Asheville zum Todesopfer werden kann", sagt Kaderabek.
Fragen Sie nach Verfügbarkeit
Viele Immobilienmakler arbeiten ungerade oder Teilzeit, was für entfernte Käufer besonders schlecht sein kann. Ihr Agent fungiert als Ihr Stellvertreter. Daher muss er oder sie während der regulären Geschäftszeiten verfügbar sein, um eine Vielzahl von Aufgaben beim Kauf von Eigenheimen zu erledigen, einschließlich Hausinspektionen. „Ich nehme an allen Hausinspektionen teil, aber bei einem Kunden außerhalb der Stadt ist dies von entscheidender Bedeutung“, sagt Kaderabek. "In einer Welt, in der Hausinspektionen zwischen neun und fünf stattfinden, wird es für einen Agenten sehr schwierig sein, an Ihrer Hausinspektion teilzunehmen, wenn er einen anderen Job hat."
Teilen Sie Ihre Wunschliste
Wenn Sie einen Makler haben, geben Sie Ihre Wunschliste frei, damit der Makler Sie bei der Suche nach der perfekten Immobilie unterstützen kann. Je detaillierter Ihre Liste ist, desto schneller kann die Suche nach einem Wohnort vonstatten gehen - bis zu einem bestimmten Punkt. Wenn Sie zu viele Anfragen haben, wird dies den Prozess wahrscheinlich verlangsamen. Halten Sie sich an die Dinge, die wirklich wichtig sind - Größe, Lage, Stil des Hauses, begehbare Kleiderschränke - und lassen Sie die kleinen Details aus, die in jedem Haus einfach zu reparieren oder zu aktualisieren wären. Und wenn es Deal Breaker gibt - Funktionen, mit denen Sie absolut nicht leben könnten (oder ohne die Sie nicht leben könnten) -, informieren Sie Ihren Agenten frühzeitig, damit er oder sie keine Zeit damit verschwendet, sich die falschen Eigenschaften anzusehen.
"Wenn Sie ein Agent sind, müssen Sie diesen mutigen Schritt unternehmen, um Ihren Kunden anzurufen und ihm mitzuteilen, dass Sie die perfekte Immobilie für ihn gefunden haben", sagt Kaderabek. Als Einkäufer müssen Sie darauf vertrauen, dass Ihr Makler genau weiß, wonach Sie suchen, und dass er sich auch die Zeit genommen hat, sich die Wohnung genau anzuschauen. "Ein Zuhause könnte im Internet perfekt aussehen, aber ein guter Agent kann sagen: 'Nein, das ist nicht das Zuhause für Sie, weil es sich neben einer aktiven Eisenbahnstrecke befindet.'"
Verwenden Sie den Due Diligence-Zeitraum
Sobald ein Haus unter Vertrag steht, haben Sie Zeit, die Eigentums- und Urkundenbeschränkungen zu überprüfen sowie Inspektionen, Finanzierungen und Bankgutachten durchzuführen, bevor Sie zum Schlusstisch gehen. In einigen Bundesstaaten, einschließlich North Carolina, gibt es eine offizielle Due-Diligence-Frist, die in der Regel zwischen 14 und 30 Tagen beträgt und in der Käufer ihre Due-Diligence-Prüfung durchführen und entscheiden, ob sie den Kauf eines Eigenheims durchführen möchten. (Hinweis: Dies gilt möglicherweise nicht, wenn das Haus Neubau ist.)
Der Käufer zahlt eine nicht erstattungsfähige Sorgfaltspflichtgebühr, die in der Regel zwischen 500 und 2.000 US-Dollar liegt. Sie entschädigt den Verkäufer im Grunde dafür, dass er das Haus vom Markt genommen hat, und gibt dem Käufer Zeit, eine Entscheidung zu treffen. Der Käufer tätigt auch eine ernsthafte Einzahlung in Höhe von 2% bis 3% des Kaufpreises - oder mehr in schnelllebigen Märkten. Sowohl die Sorgfaltspflicht als auch die Anzahlung sind zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar.
Der Käufer kann den Vertrag während des Due-Diligence-Zeitraums ohne Angabe von Gründen (oder in einer anderen Sprache) kündigen und verliert nur die Due-Diligence-Gebühr. Wenn der Käufer nach Ablauf der Sorgfaltspflicht zurücktritt, verfällt sowohl die Sorgfaltspflichtgebühr als auch das Geld, das er verdient.
Da nur die Due-Diligence-Gebühr verfällt, wenn der Käufer den Vertrag während der Due-Diligence-Frist kündigt, kann dies eine interessante Gelegenheit für entfernte Käufer eröffnen. Es kann als Tool verwendet werden, um ein Haus unter Vertrag zu bekommen, während es eine einfache Möglichkeit gibt, den Vertrag mit einem begrenzten finanziellen Risiko zu kündigen. Beim Fernkauf hat der Käufer ein Zeitfenster, um die Immobilie persönlich zu besichtigen, bevor er endgültige Entscheidungen trifft.
Remote Closing
Fortschritte in der Technologie haben das Fernabschließen für Verkäufer zu einer Routine gemacht und für Käufer sehr realisierbar gemacht. Ihr Vertreter wird Ihnen alle Seiten des Vertrags und der Nachträge zusenden. Sie unterschreiben sie mit einem elektronischen Signatursystem, das die unterschriebenen Formulare in der Regel an die entsprechende Partei zurücksendet. "Anwälte benötigen noch physische Unterschriften, damit Ihr Agent vor Abschluss mit dem Abschlussanwalt und FedEx alle erforderlichen Dokumente für Sie zusammenarbeitet", sagt Kaderabek. "Der Agent geht dann mit den Abschlussdokumenten an den Abschlusstisch - und zwar ohne den Käufer - und das Geld wird überwiesen, um die Transaktion abzuschließen."
Die Quintessenz
Der Kauf eines Eigenheims aus der Ferne kann eine gute Option für Zweitwohnungskäufer, Eltern, die für ihre Kinder ein Eigenheim kaufen möchten, und für ausländische Immobilieninvestoren sein. In vielerlei Hinsicht ist der Prozess der gleiche wie der Kauf eines Hauses persönlich; Sie werden jedoch noch mehr von Ihrem Immobilienmakler abhängig sein, um das richtige Zuhause zu finden, bei den Inspektionen anwesend zu sein, Sie durch den Papierkram zu führen und dem Abschluss beizuwohnen. Daher ist es einer der wichtigsten Schritte, den richtigen Agenten zu finden - und einen, der Erfahrung mit Ferntransaktionen hat -, wenn Sie ein Haus aus der Ferne kaufen.