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9 Dinge zu wissen, bevor Sie Ihre Hypothek refinanzieren

Makler : 9 Dinge zu wissen, bevor Sie Ihre Hypothek refinanzieren

Nach Angaben der Mortgage Bankers Association (MBA) machen Refinanzierungsanträge einen erheblichen Anteil aller Hypothekenanträge aus. Dies kann zum Teil darauf zurückzuführen sein, dass relativ niedrige Hypothekenzinsen die Hausbesitzer dazu veranlasst haben, ihre Finanzen neu zu strukturieren.

Ob eine Hypothek für Sie geeignet ist oder nicht, hängt jedoch mehr von den individuellen Umständen ab als von den Hypothekenzinsen dieser Woche. Hier sind neun wichtige Überlegungen zu überprüfen, bevor Sie eine Refinanzierung beantragen.

1. Kennen Sie das Eigenkapital Ihres Hauses

Die erste Qualifikation, die Sie zur Refinanzierung benötigen, ist Eigenkapital in Ihrem Haus. Die gute Nachricht ist, dass die Werte für Eigenheime gestiegen sind und der Anteil der Eigenheimbesitzer unter Wasser deutlich gesunken ist, so Len Kiefer, stellvertretender Chefökonom von Freddie Mac. Dennoch haben einige Häuser ihren Wert nicht wiedererlangt, und einige Hausbesitzer verfügen über ein geringes Eigenkapital. Eine Refinanzierung mit geringem oder keinem Eigenkapital ist mit herkömmlichen Kreditgebern nicht immer möglich, es stehen jedoch einige staatliche Programme zur Verfügung. Der beste Weg, um herauszufinden, ob Sie sich für ein bestimmtes Programm qualifizieren, besteht darin, einen Kreditgeber aufzusuchen und Ihre individuellen Bedürfnisse zu besprechen. Eigenheimbesitzer mit mindestens 20% Eigenkapital können sich leichter für einen neuen Kredit qualifizieren.

2. Kennen Sie Ihre Kredit-Score

Die Kreditgeber haben in den letzten Jahren ihre Standards für Kreditgenehmigungen verschärft, so dass einige Verbraucher möglicherweise überrascht sind, dass sie selbst mit einem guten Kredit nicht immer die niedrigsten Zinssätze erhalten. In der Regel möchten Kreditgeber einen Kredit-Score von 760 oder höher erreichen, um sich für die niedrigsten Hypothekenzinsen zu qualifizieren. Kreditnehmer mit niedrigeren Punktzahlen erhalten möglicherweise immer noch ein neues Darlehen, die von ihnen gezahlten Zinssätze oder Gebühren sind jedoch möglicherweise höher.

Die zentralen Thesen

  • Bevor Sie sich für eine Refinanzierung Ihrer Hypothek entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichend Eigenheimkapital verfügen - mindestens 20% erleichtern die Qualifizierung für einen Kredit.
  • Stellen Sie sicher, dass Ihr Kredit-Score mindestens 760 beträgt und Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen 36% oder weniger beträgt.
  • Prüfen Sie die Konditionen, Zinssätze und Refinanzierungskosten - einschließlich der Punkte und der Frage, ob Sie den PMI zahlen müssen -, um zu bestimmen, ob das Vorwärtsdarlehen Ihren Bedürfnissen entspricht.
  • Berechnen Sie unbedingt den Break-Even-Punkt und wie sich die Refinanzierung auf Ihre Steuern auswirkt.

3. Kennen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Wenn Sie bereits ein Hypothekendarlehen haben, können Sie davon ausgehen, dass Sie problemlos ein neues erhalten können. Die Kreditgeber haben jedoch nicht nur die Messlatte für die Kreditwürdigkeit angehoben, sondern sie sind auch in Bezug auf das Verhältnis von Schulden zu Einkommen strenger geworden. Während einige Faktoren, wie ein hohes Einkommen, eine lange und stabile Beschäftigungsgeschichte oder erhebliche Ersparnisse, Ihnen helfen können, sich für einen Kredit zu qualifizieren, möchten die Kreditgeber die monatlichen Wohngeldzahlungen in der Regel unter maximal 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens halten. Die Gesamtverschuldung im Verhältnis zum Einkommen sollte 36% oder weniger betragen, obwohl einige Kreditgeber mit einigen zusätzlichen positiven Faktoren bis zu 43% zulegen werden. Möglicherweise möchten Sie einige Schulden vor der Refinanzierung zurückzahlen, um sich zu qualifizieren.

4. Die Kosten der Refinanzierung

Die Refinanzierung eines Eigenheims kostet in der Regel zwischen 3% und 5% des gesamten Darlehensbetrags. Die Kreditnehmer haben jedoch verschiedene Möglichkeiten, die Kosten zu senken oder in das Darlehen einzubeziehen. Wenn Sie über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie die Kosten in Ihr neues Darlehen einfließen lassen und so das Kapital erhöhen. Einige Kreditgeber bieten eine "kostenlose" Refinanzierung an, was in der Regel bedeutet, dass Sie zur Deckung der Abschlusskosten einen etwas höheren Zinssatz zahlen. Vergessen Sie nicht zu verhandeln und einzukaufen, da einige Refinanzierungsgebühren vom Kreditgeber bezahlt oder reduziert werden können.

5. Preise gegen die Laufzeit

Während sich viele Kreditnehmer auf den Zinssatz konzentrieren, ist es wichtig, Ihre Ziele bei der Refinanzierung festzulegen, um festzustellen, welches Hypothekenprodukt Ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn Ihr Ziel darin besteht, Ihre monatlichen Zahlungen so weit wie möglich zu reduzieren, möchten Sie auf lange Sicht ein Darlehen mit dem niedrigsten Zinssatz. Wenn Sie über die Laufzeit des Darlehens weniger Zinsen zahlen möchten, suchen Sie den niedrigsten Zinssatz auf kürzeste Sicht. Kreditnehmer, die ihr Darlehen so schnell wie möglich zurückzahlen möchten, sollten nach einer Hypothek mit der kürzesten Laufzeit suchen, die die von ihnen bezahlbaren Zahlungen erfordert.

6. Refinanzierungspunkte

Achten Sie beim Vergleich verschiedener Hypothekendarlehensangebote sowohl auf die Zinssätze als auch auf die Punkte. Punkte, die 1% des Darlehensbetrags entsprechen, werden häufig gezahlt, um den Zinssatz zu senken. Achten Sie darauf, zu berechnen, wie viel Sie mit jedem Kredit in Punkten bezahlen, da diese zum Zeitpunkt des Abschlusses ausgezahlt oder in den Kapitalbetrag Ihres neuen Kredits eingewickelt werden.

Die Kreditgeber haben in den letzten Jahren ihre Standards für Kreditgenehmigungen verschärft und verlangen höhere Kreditwerte für die besten Zinssätze und niedrigere Schulden-Einkommens-Verhältnisse als in der Vergangenheit.

7. Kennen Sie Ihre Gewinnschwelle

Eine wichtige Berechnung bei der Refinanzierungsentscheidung ist der Break-Even-Punkt, ab dem die Kosten für die Refinanzierung durch Ihre monatlichen Ersparnisse gedeckt sind. Nach diesem Zeitpunkt liegt Ihre monatliche Ersparnis vollständig bei Ihnen. Wenn Ihre Refinanzierung beispielsweise 2.000 USD kostet und Sie 100 USD pro Monat gegenüber Ihrem vorherigen Darlehen sparen, dauert es 20 Monate, bis sich Ihre Kosten amortisiert haben. Wenn Sie beabsichtigen, innerhalb von zwei Jahren umzuziehen oder Ihr Haus zu verkaufen, ist eine Refinanzierung in diesem Szenario möglicherweise nicht sinnvoll.

8. Private Hypothekenversicherung

Hausbesitzer, die bei der Refinanzierung weniger als 20% Eigenkapital in ihrem Haus haben, müssen eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen. Wenn Sie bereits PMI für Ihr aktuelles Darlehen zahlen, wird dies für Sie keinen großen Unterschied bedeuten. Einige Hausbesitzer, deren Immobilien seit dem Kaufdatum an Wert verloren haben, stellen möglicherweise fest, dass sie bei einer Refinanzierung erstmals anfangen müssen, PMI zu zahlen. Die reduzierten Zahlungen aufgrund einer Refinanzierung sind möglicherweise nicht niedrig genug, um die zusätzlichen Kosten von PMI auszugleichen. Ein Kreditgeber kann schnell berechnen, ob Sie PMI zahlen müssen und wie viel es zu Ihren Wohnraumzahlungen hinzufügen wird.

9. Kennen Sie Ihre Steuern

Viele Verbraucher haben sich auf ihren Hypothekenzinsabzug verlassen, um ihre Bundeseinkommenssteuer zu senken. Wenn Sie sich refinanzieren und anfangen, weniger Zinsen zu zahlen, ist Ihr Steuerabzug möglicherweise niedriger, obwohl dies nur wenige als Grund für die Vermeidung einer Refinanzierung ansehen. Es ist jedoch auch möglich, dass der Zinsabzug in den ersten Jahren des Darlehens höher ist, wenn der Zinsanteil der monatlichen Zahlung höher ist als der Kapitalbetrag. Die Erhöhung des Betrags Ihres Darlehens aufgrund von Bargeldabhebungen oder Roll-In-Abschlusskosten wirkt sich auch auf die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen aus.

Die im Dezember 2017 in Kraft getretenen Bestimmungen des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze können sich jedoch auf Ihren Wunsch auswirken, den Hypothekenzinsabzug anzuwenden. Der neue höhere Standardabzug - jetzt 24.400 US-Dollar für Ehepaare, die gemeinsam einen Antrag stellen, verglichen mit 12.700 US-Dollar nach dem vorherigen Gesetz - könnte die finanzielle Attraktivität von Postenabzügen für mehr Steuerzahler verringern. Wohlhabendere Hausbesitzer, die eine große bestehende Hypothek refinanzieren möchten, können weiterhin Zinsen für Hypothekenschulden in Höhe von bis zu 1 Million USD abziehen (die Obergrenze für neue Hypothekenschulden liegt jetzt bei 750.000 USD für Immobilien, die am 15. Dezember 2017 oder später gekauft wurden). Angesichts dieser Änderungen ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um individuelle Informationen zu den Auswirkungen der Refinanzierung auf Ihre Steuern zu erhalten.

Die Quintessenz

Wie bei vielen Finanztransaktionen ist die Refinanzierung von Hypotheken komplex und erfordert von Hausbesitzern, die dies in Betracht ziehen, die gebotene Sorgfalt.

Es ist ratsam, einen seriösen Kreditgeber zu konsultieren, um schnelle Antworten auf einige Ihrer Bedenken zu erhalten. Dies hilft Ihnen, die wichtige Entscheidung zu treffen, ob die Refinanzierung für Sie richtig ist. Wenn es so aussieht, als wäre es ein guter Schachzug, machen Sie die oben besprochenen Hausaufgaben.

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